רפי גוזלן: "שוק הנדל"ן פה מנופח, ורק דבר אחד יכול לשנות את כיוון מחירי הדירות"; ולא, זה לא הריבית - צפו בראיון

האם הרגיעה בשווקים היא שברירית לדעתך? "שיווי המשקל מאוד זמני ושברירי. הוא נשען על רגיעה בענק הסיני שנכנס לתרדמה, השווקים פחות חוששים מזה. נושא הפיחות הסיני מאוד נרגע ושער החליפין הסיני יציב. כמו כן, הגדלת אשראי לייצור צמיחה זמנית, אך חשוב להבין שמודל הצמיחה הסיני מיצה את עצמו והשאלה כמה חזק יכה הסיפור הסיני בעולם".

"כמו כן, צריך לתת את הדעת בריבית בארה"ב. הפד העלה ריבית בסוף 2015, קיבל רעש גדול מהשווקים והשנה נפתחה בירידה חדות, וכרגע הפד מקבל סיגנלים חיוביים מבחינת היכולת שלו להעלות ריבית. אם נסתכל על השווקים הפיננסים, נראה שה-S&P500 משייט לו ברמות יחסית גבוהות, סטיות תקן נמוכות. יש ירידה משמעותית גם במרווחים הקונצרניים אז יש סיגנל חיובי גם בשוק האשראי. הדולר יחסית חלש, סביבת אינפלציה ושכר עלו מדרגה, וכל ההיבטים האלה מובילים אותי להערכה שמרווח הביטחון של הפד כדי לא להעלות ריבית הוא מאוד צר, ואחד מהשניים יקרה – או שנקבל יותר אינפלציה והפד יאלץ להעלות ריבית, או שנלך למצב הרבה יותר קשה בשווקים ואז הוא לא יוכל להעלות את הרבית".   המצב בסין הוא עדיין האיום הגדול ביותר?

"כן. צריך להבין שסין נמצאת במצב של מעבר בין מודלים של צמיחה, היא מיצתה את מודל היצוא ואת מודל ההשקעות, והם צריכים לעבור לשלב הבא ולפתח את הכלכלה בהיבט השירותים, וזה תהליך שיכול לקחת שנתיים שלוש. הם צריכים זמן, והם צריכים עולם רגוע כדי לעבור את התהליך בלי לזעזע את העולם, אך כרגע המצב בשאר העולם לא יאפשר לנו לעבור את התהליך הזה בשקט. ברור שבאוגוסט שעבר הם ניסו "לגנוב" פיחות כדי לשפר את רווחיות היצואנים שלהם, הם נסוגו בהם וחזרו לזה בינואר, והסיגנל שמקבלים מסין הוא שברור שהמצב לא בסדר ושהם מנסים להרוויח זמן. זו קניית זמן שברור שהיא מאוד מוגבלת ולכן הסיפור הסיני הוא הדומיננטי וזה שיחזור ויטלטל את השווקים, זה רק עניין של זמן."   למה השווקים לא צופים העלאת ריבית בארה"ב?  "השווקים מתמחרים את הסיפור הסיני וזה בסדר. יש פער מאוד גדול בין התמחור של שוק האג"ח בהיבט של ריבית או תשואות ארוכות, הם מתמחרים תרחיש יותר פסימי ומתחברים לבעיות בסין. לעומת זאת, אם תסתכל על רמות המחירים בשווקים ועל המרווחים הקונצרניים, הם נותנים סיגנל שהכל בסדר גמור. הפער הזה מאוד מטריד. בטווח הקצר, אם השווקים ימשיכו להחזיק ברמות הנוכחיות, איום הריבית יותר אפקטיבי. בשלבים מתקדמים יותר של השנה הוא יהיה פחות אפקטיבי, מכיוון שסביבת העולם תוביל אותנו לתמחור נמוך בשווקים ולעליית מרווחים בקונצרנים בארה"ב וזאת סיבת המאקרו האמתית לדעתי."   כלומר השווקים גבוהים מדי?

"השווקים מאוד מתוחים, וזה בולט במיוחד על רקע חוסר המתאם בתרחיש של שוק האג"ח הממשלתי, המקלט הבטוח, שמתמחר תרחיש גרוע יותר – חד משמעית. השוק מתמחר את זה שהפד סיים את מחזור העלאות הריבית שלו, ויש מצב שבו המניות נמצאות לא רחוק מהשיא בארה"ב והמרווחים הקונצרניים משקפים כלכלה במצב טוב, והפער הזה מטריד. אם זה לא יבוא מכיוון סין שתערער, זה יבוא מכיוון הריבית בארה"ב שתעלה ותוביל לפגיעה בנכסי הסיכון. זה בלתי נמנע לדעתי, בהתחשב בסביבת המאקרו העולמית - משק עולמי שמאט. אנחנו רואים שהנתונים חלשים בסה"כ, וזה רקע הדברים. אפשר לראות זאת גם ברווחיות החברות – אנו בעונת דוחות ויש ירידה ברווחיות החברות. אני משער שבנקודה מסוימת נגיע לשיווי משקל ברמות מחירים שונות מהנוכחיות".   אתה מתרשם מנתוני הלמ"ס שמצביעים על התמתנות בעליית מחירי הדירות בישראל?  "לא ממש. עדיין ממדובר בקצבים מאוד גבוהים. בשלב הראשון צריך להסתכל על קצב עליית מחירי השכירות, שם יש תמונה יותר מאוזנת של היצע וביקוש. קצב עליית מחירי השכירות התמתן ונע סביב 2.5%. אני משער שהקצב ילך ויתמתן כתוצאה מגמר הבנייה, אך זה אומר שאין בעיה של היצע בישראל – אם הקצב מתון זה אומר שאין עודף ביקוש בשוק הנדל"ן. מה שכן יש, זה פער בין משקיעים לבין רוכשי דירה ראשונה. יש רמת פעילות מאוד גבוהה של משקיעים והשוק מונע על ידם, הם אלה שלקחו אותנו לרמות המחירים שאנו נמצאים בהן. אנחנו נמצאים בפערים מאוד גדולים בין רמות המחירים לבין יחס ההכנסה והיחסים האלה מאוד קיצוניים בכל מדידה, בין אם מקומית, היסטורית או בינ"ל, וזה אומר ששוק הנדל"ן מאוד מנופח. אם שואלים מתי המחירים ירדו – סיכון הריבית לא רלוונטי והסיכון הוא שוק שמגיע למשק הישראלי מהעולם ומוביל לעלייה באבטלה, זה הסיכון היחידי שיוביל לירידת מחירים ובלי זה, מגמת העלייה תמשך".  

• השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה: מתחת ל־22 אלף שקל למ"ר
• נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"