בעקבות פרשת ענבל אור: הוגשה הצעת חוק להסדרת פעילות קבוצות הרכישה - שימו לב

פרשת ענבל אור נותנת אותותיה: חבר הכנסת אלי כהן, יו"ר ועדת הרפורמות, מקדם הצעת חוק שנועדה להסדיר את הכשלים וליצור אחידות בתחום ארגון קבוצות הרכישה. הרקע לכתיבתה, מעבר לכשלים שהוצגו בפרשת ענבל אור, מגיע לטענת המציעים מהתאוצה בתחום קבוצות הרכישה בשנים האחרונות עם בניית אלפי יחידות דיור במסגרת קבוצות רכישה. כותבי ההצעה ציינו את הקושי בהבטחת הביצוע הפרויקטים שכן היזם בדרך כלל מתחייב עבור חברי הקבוצה מבלי לשאת בסיכון.

ההצעה נועדה לקבוע תנאים בפרויקטים נדל"ניים המתבצעים בדרך של קבוצות רכישה של 10 משתתפים ומעלה. לגבי קבוצות קטנות שהן בין חברים ובקבוצות משפחתיות, לא יידרשו להוראות החדשות.

עיקר הצעת החוק:
הבטחת כספי הרוכשים: כספי הרוכשים בקבוצת הרכישה יופקדו בידי נאמן כאשר ייעוד  הכספים יוכל לשמש לרכישת הקרקע ולהוצאות ישירות של הפרויקט.

חובת הצגת אומדן עלויות: מארגן קבוצת הרכישה יידרש להציג למשתתפים הפוטנציאליים דו"ח שמאי הכולל אומדן עלויות הפרויקט. זאת על בסיס מקרים שהיו בעבר בהם היו חריגות ניכרות מהמצגים הראשונים.

הגבלת תשלומי התמורה למארגן הקבוצה: התמורה שמקבל מארגן קבוצות הרכישה תתפרס על פני תקופת הפרויקט כדלקמן: עד 25% בחתימה, 50% נוספים לאחר קבלת היתר בניה וליווי פיננסי, 20% בעת מסירת המפתח, ו5% לאחר השלמת רישום בית משותף.

זהות הנאמן ושכרו: הנאמן יהיה עו"ד, בעל ותק של 5 שנים לפחות, עו"ד המשמש כנאמן לא יוכל להשתתף בקבוצת הרכישה ולא יעמוד במצב של ניגוד עניינים (בעיקר קשר משפחתי) עם המארגן.

הגבלת עלות השירותים שיספק הנאמן: בגין כל משתתף יעמוד על 1 מיליון שקל לכל הפחות, ולא יותר מ-0.25% מהכספים בנאמנות.

אלי כהן: "משפחה שרוכשת דירה ומפסידה את כספה סופגת פגיעה כלכלית אנושה. הצעת החוק תיתן ביטחון למשתתפים ביחס לכספם, תגביר ודאות ביחס למחיר הדירה הסופי, תפרוס את התמורה למארגן על פני אורך חיי הפרויקט ותמנע כניסה של שרלטנים לתחום".

אברהם ללום, יו"ר ועדת קניין ומקרקעין: "הצעת החוק בנושא קבוצות הרכישה נועדה לקבוע דרכי פעילות של מארגני קבוצות רכישה כלפי חברי הקבוצה, הכול תוך הבטחת כספי חברי הקבוצה (חשבון נאמנות/ליווי סגור) וזכויותיהם במקרקעין. כולי תקווה, כי הצעת החוק, תביא להסדרת תחום שהינו חשוב לציבור במטרה להוזיל את עלויות הדיור. החוק יביא לאחידות וסדר בתחום ארגון קבוצות הרכישה באמצעות גורם מארגן".

יוסי אלישע, יו"ר פורום המסים: "על מנת לשמור על הענף של קבוצות הרכישה צריך להכיר בשוני המשפטי שבין רכישה מקבלן לבין רכישה במסגרת קבוצת רכישה. יצירת בטוחות שישמרו על כספם של הרוכשים והגדלת היקף האחריות והסיכון של המארגן יביאו אותו לכך שיראו אותו על פי המבחנים בפסיקה כמי שרכש את המקרקעין ומכר אותם לקבוצה ומשכך, לחייב אותו במס רכישה נוסף. הצעת החוק בעיקרה נועדה ליצור מנגנונים שיבטיחו את כספם של החברים בקבוצה מבלי שהיה בכך כדי להרחיב את האחריות של המארגן באופן שיגדיל את חשיפתו למיסוי נוסף".