הסקטור הרותח בת"א שלא מפסיק לטפס - האם יש עוד בשר?

גם לאחר זינוק של 2.3% בשבוע שעבר, מדד המעו"ף בת"א עדיין מציג תשואה שלילית משמעותית מתחילת השנה, בשיעור של כ-6.5%. עם זאת, וממש כמו בעלי הדירות בישראל - שחשים כיצד נכסי הנדל"ן שלהם שווים יותר ויותר בכל שנה - גם המשקיעים בסקטור הנדל"ן באחוזת בית יכולים לחכך ידיים בהנאה - מדד הנדל"ן זינק השנה ביותר מ-13%. מדד ת"א נדל"ן 15 מורכב מ-15 חברות, ולא פחות מ-13 מהן מציגות תשואה חיובית מתחילת 2016, כש-11 מהן עם תשואה דו-ספרתית. וזאת, נזכיר - כשהשוק כולו במגמת ירידה. זאת, בין היתר, בשל העובדה כי חברות הסקטור הציגה צמיחה יפה, וזכו ליהנות מריבית אפסית, שאפשרה להן למחזר חובות בזול. השבוע החולף נתן "בוסט" רציני נוסף למניות המדד, על רקע דו"חותיה החזקים של קבוצת עזריאלי, שהציגה גידול של כ-13% ב-FFO שלה, שהסתכם לכ- 232 מיליון שקל, כמו גם גידול של כ- 7% ב-NOI שהסתכם לכ-319 מיליון שקל. המניה עלתה מתחילת השנה 16.2% והיא קרובה כעת מרחק נגיעה משיא כל הזמנים. במקביל, גם דו"חותיה של מליסרון הציגו מספרים יפים, עם גידול בפדיונות והגידול ב-NOI מנכסים זהים. מליסרון התחזקה ב-23% מתחילת 2016 ואף היא צמודה לשיא. כבר לפני שלושה שבועות הייתה זו אמות שירתה את יריית הפתיחה לסקטור, כשהציגה דו"חות מצויינים, גם כן עם עליה ב-NOI וב-FFO שלה. לאחר הדו"חות בתי ההשקעות פסגות ואפסילון העניקו למניה מחירי יעד של 15.3 שקל ו-15 שקל למניה על רקע האכלוס המלא במגדל 'אטריום'. אמות זינקה 23% מתחילת השנה ונסחרת כעת עמוק בשיא על הזמנים ובמומנטום אדיר, 13 ימי עליות מתוך 14 הימים האחרונים.  אז לאן מכאן? האם עוד יש "בשר" בסקטור הנדל"ן, בזמן שמחירי המניות התקרבו למחירי היעד שנקבעו להם? האנליסט נעם פינקו מ'פסגות', מספר כי הוא עדיין חיובי על הסקטור, למרות שהוא מדגיש כי תשואה כמו זו שנרשמה מתחילת השנה - כנראה לא תחזור על עצמה: מכפילי המניות נמוכים יחסית, גם לאחר העליות מתחילת השנה, וזאת במיוחד בהשוואה לסקטור בארה"ב ובגרמניה: "דו"חות חברות הקניונים (עזריאלי ומליסרון) היו חזקים בשל הפדיונות הגבוהים של החברות, אלו נהנו מגידול בצריכה בפרטית - שנכנסה ישר לקניונים, וזאת למרות חשש להאטה במשק. הקניונים הגדולים יידעו לשמור על הכוח שלהם, וה-FFO שלהם לא יירד". על חברות הנדל"ן, מספר פינקו כי בשל הריבית האפסית, הן ממחזרות את החובות שלהן שנה אחרי שנה - וזה חוסך להן עשרות מיליונים בשנה. בהקשר זה, חשוב לציין כי לפי תחזיות בנק ישראל - הריבית תישאר אפסית לאורך זמן רב, כך שהחברות הללו תמשכנה ליהנות מכך. מעבר לכך, פינקו טוען כי "הנכסים של החברות האלו מאוד חזקים, למרות תחרות שהולכת וגוברת". לגבי חברות הנדל"ן האחרות, שמשכירות משרדים - אלו נהנות מביקושים גוברים באזור המרכז, למרות חששות המשקיעים מההיצע הגדול: "דאגו מאוד מעודף ההיצע, אבל הביקושים, במיוחד בתחום ההייטק, מאוד גבוהים - ההייטק מחזיק את שוק המשרדים". כנגזרת מכך, ולמרות ראייתו החיובית על הסקטור, פינקו מדגיש כי משקיעים שהינם שליליים לגבי כלכלת ישראל (בין היתר בשל החשש ההולך וגובר בדבר אפשרות של מיתון) - אין להם מה לחפש בסקטור הזה: "אם תהיה בעיה בגזרת ההייטק - המניות הללו יחטפו. במקביל - מיתון או ירידה בצריכה יפגעו בחברות הקניונים".

ומה ההמלצה למשקיעים שמעוניינים להחשף לסקטור? בתוך המדד, ממליץ פינקו על אלוני חץ, "בעלת פעילות טובה בוושינגון - ומתוך ידיעה שזו השקעה לטווח הארוך", כמו גם על חברת מליסרון. לגבי מניה שאינה במדד - ממליץ פינקו על ישרס -6.63% : "המניה עשתה מהלך גדול לפני שנה, אבל השנה ביצעה מהלך מתון, נסחרת במכפילים של 0.85,  והייתה מחוץ לפוקוס זמן רב". לגבי ישראס העניק פינקו מחיר יעד של 372 שקל למניה, הגבוה בכ-20% ממחירה. מניית אמות בשנה האחרונה: