בבנק ישראל מסמנים את 2 התרחישים שיציתו נפילה במחירי הדירות, וטוענים כי "הסיכון הגדול ביותר לבנקים - שוק הדיור"

בנק ישראל מפרסם היום את דו"ח היציבות הפיננסית החצי שנתי. על פי הדו"ח, המערכת הפיננסית המקומית שמרה על יציבות בחודשים האחרונים, וצפויה לשמור על יציבותה גם במקרה של מיתון חמור בישראל. עם זאת, בבנק מציינים כי הבנקים חשופים לסיכון הנשקף מירידה חדה במחירי הדירות וירידה במחירי הנכסים הפיננסיים, אם כתוצאה מגלישה למיתון עולמי נוסף ואם כתוצאה מהחזרת הריבית למתווה עולה. סוגיית הריבית הנמוכה והעובדה שהדבר מוביל לעליית מחירי הנכסים - עומדת במוקד דו"ח היציבות.

וכך נכתב בדו"ח: "על רקע המדיניות המוניטרית המרחיבה בארץ ובעולם, וחרף הטלטלות בשווקים הפיננסיים והמשך האירועים הביטחוניים המקומיים. יציבותם של הבנקים וחברות הביטוח נשמרה: בשנת 2015 עלתה רווחיותה של המערכת הבנקאית, בעיקר כתוצאה מהתפתחויות נקודתיות וחד-פעמיות, וכן עלה יחס ההון של חמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות. מבחן קיצון מקרו-כלכלי למערכת הבנקאית מעלה כי גם אם יתרחש בישראל מיתון חמור, המערכת הבנקאית תשמור על יציבותה.

ספציפית לגבי שוק הדיור: נכתב בדו"ח כי "החשיפה של המערכת הפיננסית לשוק הדיור עדיין מהווה את הסיכון העיקרי והמשמעותי ביותר, מפני שהבנקים ממשיכים להיות חשופים מאוד למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן. לסיכון זה יש להוסיף את החשיפה לאשראי הצרכני שאינו לדיור, משום שיש ִמתאם גבוה בינו לבין סוגי האשראי הנידונים. אם זעזוע יוביל לעליית הריבית או לפגיעה בהכנסות הלווים, הוא עלול לפגוע בבנקים החשופים ללווים אלו. אם תרחיש כזה יוביל גם לירידה חדה של מחירי הדירות, השפעתו על יציבות הבנקים תתעצם בשל הפגיעה בביטחונות שבידיהם ובשל הקושי לממש נכסים רבים תוך זמן קצר". כלומר החשש הגדול כעת של בנק ישראל הוא מאפשרות של מיתון שיוביל לפגישה בהכנסות הלווים, או מהעלאות ריבית כתוצאה מזעזוע ברמה העולמית.

בעניין שוק הדיור צויין בדו"ח כי מחירי הדירות בישראל ממשיכים לעלות וב-12 החודשים עד אפריל האחרון עלו ב-7.8% ומסוף 2007 ב-100%. וצוין גם כי כאשר עורכים השוואה בין-לאומית של היחס בין מחיר דירה לשכר הדירה, מוצאים כי הפער בין היחס כיום לממוצע ארוך הטווח עומד בישראל על 33.8% בשעה שבמדינות ה-OECD היחס עומד על 2.9% בלבד. בדו"ח נכתב כי "הדבר ממחיש עד כמה גבוה שיעור עלייתם של מחירי הדירות. אולם ראוי לציין כי יש פערים גדולים יותר במדינות אחרות שנפגעו במידה קלה יחסית מהמשבר שפרץ ב-2008.

עוד נכתב בעניין מחירי הדירות כי "מספרן של התחלות הבנייה נותר יציב בחודשים האחרונים, והוא נמצא ברמה הגבוהה הקיימת מאמצע 2013, מעל 45  אלף דירות בשנה. מנגד ניכרת עלייה במלאי הדירות שטרם נמכרו, ובמרץ הוא עמד על כמעט 27 אלף. מאחר שהקצב השנתי של מכירת דירות מיד ראשונה עומד על 30 אלף, המלאי הקיים מתאים לשנה בקירוב. אולם בהינתן היקפן הגבוה של התחלות הבנייה ייתכן שהמלאי הקיים אף יגדל, אלא אם תחול בקצב המכירה האצה משמעותית כמו זו שנצפתה בסוף 2014, תקופה שבה הגיע המלאי לשיא. העלייה שחלה במלאי בחודשים האחרונים מתרחשת במקביל להמשך עליית המחירים, ולכן ייתכן שהקבלנים צופים כי הפעילות הערה בשוק תימשך."

נזכיר כי שר האוצר משה כחלון אמר בשבוע הקודם בראיון לערוץ 10 כי לפי בדיקה שלהם את שוק הדיור כיום  "מחירי הדירות זו בועה שתתפוצץ, ואנשים עוד יקפצו מהגגות".  באופן כללי נכתב בדו"ח היציבות כי "מאחר שסביבת הריביות נמוכה כבר תקופה ממושכת – מדיניות נחוצה לנוכח ההתפתחויות המקרו-כלכליות – ומאחר שיש לה השפעה מתמשכת על מחירי הנכסים, המוסדות הפיננסיים חשופים לסיכון הנשקף מירידות חדות במחיריהן של הדירות ושל הנכסים הפיננסיים. ירידות כאלה עלולות להתרחש אם משקים מרכזיים בעולם יגלשו למיתון נוסף, או יסבלו מהתערערות של יציבותם הפיננסית, וידביקו את המשק הישראלי דרך פגיעה ביצוא ובמחירי הנכסים הפיננסיים. כן הן עלולות להתרחש אם הבנקים המרכזיים ישיבו את הריבית למתווה עולה, או אם מצבה הגיאו-פוליטי של ישראל יחמיר ויוביל לעלייה בפרמיית הסיכון של המשק."

עוד נכתב כי "הסיכון הנשקף מירידות חדות במחירי הדירות נובע מכך שהבנקים מתאפיינים בחשיפה גבוהה למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן, והמחירים בשוק זה מוסיפים לעלות. הסיכון הנשקף מירידת מחיריהם של הנכסים הפיננסיים נובע הן מהאפשרות שתיווצר פגיעה ישירה – דרך ההחזקה בנכסים אלה – והן מהאפשרות שתיווצר פגיעה עקיפה, דרך השפעתם של מחירי הנכסים הללו על יכולתן של החברות להחזיר את ההלוואות שקיבלו מהבנקים ומהמשקיעים המוסדיים."

"בעתיד תושפע המערכת הפיננסית מאופן יישומן של הרפורמות השונות בתחום הפיננסי. רפורמות אלה נועדו לשפר את תפקודו ויעילותו של התיווך הפיננסי –  רכיב חשוב לכלל הפעילות במשק. אולם יש לערוך אותן בזהירות מכיוון שהמערכת הפיננסית ממלאת תפקיד מרכזי במשק, ומשבר בה טומן בחובו פוטנציאל לפגיעה משמעותית בכלכלה."