הקומבינות שאלו המחזיקים ב-3 דירות ויותר כבר בוחנים - כדי למזער את הפגיעה

משקיעי הנדל"ן הכבדים בלחץ. מבירור שערך Bizportal עולה כי למשרדי עורכי הדין ורואי החשבון זרמו בשבוע האחרון שיחות טלפון רבות מצד כאלו המחזיקים במספר דירות ורוצים להבין האם ניתן לבטל או למזער את רוע הגזירה שצפויה להיכנס לתוקף ב-1 בינואר הקרוב.

המיסוי החדש שהוצע תחת חוק ההסדרים בתקציב המדינה לשנים 2017- 2018 שהופץ לפני כשבוע וחצי הציג כי בעלי דירה שלישית צפויים לשלם 1% משווי הנכס ועד לסכום מקסימלי של 1,500 שקל בחודש לכל דירה החל מהדירה השלישית, כך שהמס המקסימלי יהיה 18,000 שקל בשנה לכל לדירה - סכום לא קטן לדירה שלישית אחת אבל למי שמרובה דירות להשקעה המספרים יכולים להגיע לעשרות רבות ועד מאות אלפי שקלים. אז הישראלי מהר מאוד מתחיל לחשוב על קומבינות להתחמקות מתשלום המס.

העברת הנכסים על שם הילדים האפשרות הראשונה היא העברת בעלות הדירות על שמם של הילדים או הנכדים של המשקיע, זאת משום שחוקי המס מאפשרים להעביר דירה במתנה לבן משפחה קרוב עם פטור ממס שבח ותשלום של עד שליש בלבד ממס הרכישה.

בנקיטת צעד מסוג זה עולה החשש שפקיד השומה יבין את מטרת הצעד ויטען כי מדובר ב'עסקה מלאכותית', במיוחד אם הילדים שהדירה תועבר על שמם הם קטינים. "ישנו סעיף מפורש בחוק במקרים אלה לפיו פקיד השומה יכול להתעלם מהעברת הדירה ולמסות את הדירות הנוספות", כך רו"ח עו"ד שמוליק הירשפלד, שותף במשרד שטיינמץ עמינח.

• סיבה נוספת לירידה במחירי הדירות - המלאי אצל הקבלנים גדל
• מבצעי הקבלנים - במקום 80/20 דחייה של 3 שנים בהחזרי משכנתא

במידה והנכס הועבר לילד או נכד שהוא בוגר ומעל גיל 18, נוצרת בעיה אפשרית לפיה אלו לא יהיו זכאים בעתיד להטבות המס לרוכשי דירה ראשונה. כלומר, אותו ילד בוגר לא יוכל לגשת ל'מחיר למשתכן'. כמו כן, ההטבות הקיימות במס לרוכשי דירה ראשונה לא יחולו עליו (כלומר במידה וירצה לרכוש דירה, יוגדר כמשקיע). כמו כן, בקבלת דירה במתנה ישנה תקופת צינון של 3-4 שנים ואם הדירה נמכרת בשנים אלו הפטור ממס שבח מבוטל.

הקמת חברה  המשקיעים יכולים לבחור לצקת את הנכסים שבבעלותם לתוך חברה חדשה בבעלותם והיא זו שתנהל את הנכסים ואף יהיה ניתן לנכות את הוצאות המימון מהכנסות השכירות.

אך גם כאן צפים החסרונות והראשון הוא תשלום מלא של מס רכישה (מצד החברה הקונה) ומס שבח (של המשקיע שלכאורה מוכר). עו"ד ליאת קיסרי, שותפה במשרד ברנע ושות', אומרת כי יש אפשרות לבקש מרשות המסים בקשה ייחודית להנחה על מס הרכישה והשבח כאשר "לא בטוח שבקשה כזו תוביל להטבות אך במקרים מסוימים אפשר להגיע להבנות".

• היקף המשכנתאות: עלייה של 47% לעומת מרץ אשתקד
• שיפוץ של פעם בעשור? תוסיפו לפחות עוד 20% לתקציב
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כמו כן, יש להבין שמדובר בהקמת עסק לכל דבר ולכך גם עלויות והוצאות נוספות; העברת הנכסים לחברה, לעבוד עם רו"ח שינהל את ספרי החברה, אגרות רשם החברות ועוד שמסתכמים באלפי שקלים. "מדובר בהוצאות רבות ולכן הייתי אומרת שרק בהכנסות של למעלה מ-30 אלף שקל בחודש על שכירות יש לשקול פתיחת חברה ובכפוף לשווי הנכסים", ציינה קיסרי. 

גישור באמצעות העלאת שכר הדירה מכלל החסרונות והעלויות אי אפשר שלא לחשוב שהפתרון המצוי בידו של המשקיע הוא העלאת שכר הדירה ובכך לגשר על הפגיעה בהכנסה מן הנכסים. הרי עדיין לא ידוע אם החוק יעבור ומה תהיו תחולתו הסופית ולכן עולה השאלה אם המשקיעים לא פשוט יעדיפו להמתין, כך שגם אם החוק יעבור, יתכן ויבוטל לאחר מספר שנים מועטות ואז ההפסד הכי מזערי הוא בהמתנה ללא נקיטת צעדים - פרט לגישור האפשרי על ידי העלאת שכר הדירה.

עו"ד קיסרי התייחסה לכך ואמרה: "יכול להיות באמת שלא ישתלם להתעסק עם זה ולהתחיל להעביר את הדירות. אבל אם החוק יעמוד 10 שנים - מדובר בכסף רב. ויש גם את עניין המס על השכרת הדירות (כ-10%) ומהבחינה הזו מדובר בכפל מס לבעלי הנכסים, ומי יודע אולי תהיה הטבה על המיסוי הכפול הזה. סביר שבעלי הדירות בתל אביב ובמעגל הראשון (רעננה הרצליה וכדומה) יוכל לעלות את שכ"ד בכמה מאות שקלים ולכסות את ההכבדה, אך בפריפריה זה עשוי להיות הרבה יותר בעייתי".

עו"ד רמי יולוס ממשרד יולוס-גזית ושות' מוסר כי "חד משמעי אני צופה שמשקיעי הנדל"ן ינסו למזער את הפגיעה בכל דרך אפשרית, כאשר הדבר הראשון הוא כמובן העלאת דמי השכירות. אם אתה מחזיק ב-3 דירות, אז העלאה של כמה מאות שקלים על כל דירה בשכירות החודשית זה דבר שיכול לעבור. מעבר לכך, כמות הפתרונות היצירתיים היא גדולה מאוד, מהקמת חברה ועד איחוד של דירות בתוך בניין והשכרתן בצורה של חדרים. צריך להבין שכל זמן שלאנשים אין אלטרנטיבה לכסף כי הריביות אפסיות - הם ינסו להמשיך להחזיק בדירות ולהשתמש באותם פתרונות יצירתיים."