הסקטור בת"א שסובל מלחץ מכירות חריף כבר 5 ימים - באיביאיי מספקים המלצה

מניות הנדל"ן המניב שהיו הכוכבות הגדולות של השנה האחרונה עוברות מימוש חריף בשבועות האחרונים, מימוש שבימים האחרונים העביר הילוך נוסף. מדד ת"א נדל"ן 15 משלים היום 5 ימי ירידות רצופים ובסה"כ נפילה של 8% תוך פחות מ-3 שבועות כאשר בחלק מהמניות נרשמו ירידות חדות יותר. 

יניב סיילן, אנליסט הנדל"ן של IBI אומר היום כי "הירידות הן ברקע החשש מהעלאת ריבית שתביא לעלייה בעלות החוב של, וכנגזרת לירידה במרווח הפעילות". ולעניין החשש מעליית הריבית, סיילן מתייחס ל-2 פרמטרים עיקריים: 

בבית ההשקעות אי.בי.איי פרסמו התייחסות למניות מליסרון וריט 1 בהקשר זה, ומסמנים שני פרמטרים עיקריים שעשויים להכביד, אך הותירו את ההמלצה 'קנייה' .

1. שיעור היוון בנכסים "בראיה מקומית, אנו לא צפויים לראות עליית ריבית בטווח הקצר. זה נכון שהעלאת ריבית צפויה להביא לעלייה בשיעורי ההיוון וכנגזרת ירידה בשווי הנכסים, אבל בישראל זה לא המצב. נכסי החברות הישראליות מהוונים בספרי החברה בתשואה גבוהה של 7.3%. לכן, גם אם תהייה עליית ריבית, הרי שלא צפויה השפעה על שווי נכסי החברות. כפי שלא הייתה ירידה בשיעורי ההיוון מצד השמאים אנו לא צופים עלייה בשיעורי ההיוון. נזכיר כי בעוד חברות נדל"ן ישראליות נסחרות ב-Implied Cap ממוצע של 6.7%, מניות הנדל"ן בארה"ב וגרמניה נסחרות בתשואות של 4%-5%". 

סיילן מביא את עסקת קניון פסגת זאת כמקרה בוחן וכותב כי "בעניין תשואת הנכסים נדגיש כי התמחור של החברות היום הינו בשורה אחת עם העסקאות בשוק ולכן ישנה עדיפות לרכישת מניות מאשר נכס בודד. ניתוח עסקת קניון הפסגה שנסגרה השבוע ועסקת מזרחי טפחות במגדל משה אביב ממחיש את העיוות בתמחור כיום: סלע נדל"ן רכשה את קניון הפסגה מחברת ב. יאיר ב-224 מיליון ₪. על אף שלפי הפרסומים של סלע העסקה מגלמת תשואה של 7.1% (בתפוסה מלאה), התשואה האפקטיבית כיום הינה 6.7%. עסקת מזרחי טפחות למרות שטרם נסגרה מגלמת תשואה שנמוכה מ-6%. קרי, אם כיום עסקאות עבור נכס בודד נעשות בתשואה של 6.8% ומטה, הרי שרכישת מניה של חברת נדל"ן מניב שנסחרת באותה תשואה הינה חלופה עדיפה".

• האם זה באמת עובד - "Sell in May and go away"
• האם פיטורי רונן בר ישפיעו על הבורסה?

2. התייקרות בעלות החוב "העלאת הריבית גוררת עמה עלייה בריבית כך שכאשר החברות יגייסו או ימחזרו חוב - אז עלות החוב תעלה באופן יחסי למה שהייתה לפני כן. עם זאת, על מנת שרווחי החברות יפגעו, הריבית בישראל צריכה לעלות ביותר מ-1.0% (!). גם בהינתן תרחיש שהריבית בישראל תעלה, החברות ימשיכו לפרוע חובות היסטוריים בשיעור ריבית ממוצעת של 3.8% ובמקום לגייס ב-1.7% יגייסו ב-2.0%. ההשפעה של זה על ה-FFO היא שולית".

לסיום כותב סיילן כך "אנו ממשיכים בהמלצת קנייה לחברות מליסרון 0.71% , אמות 1.09% וריט 1 -0.92% ."