מלכוד המימון של הזוכים בהגרלות 'מחיר למשתכן'
מחיר למשתכן, תכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון ושר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, נועדה לסייע לזוגות הצעירים להגשים את חלום הדירה, וזאת על ידי מתן הנחה על הקרקע המשווקת מצד המדינה ליזמים. ההנחה מגלמת לרוב כ-20%-30% הפחתה ממחיר השוק, ובמונחים כספיים סביב 200-300 אלף שקל ברכישת הדירה. ישנם מקרים שבהם ההנחה מזנקת לסכומים גבוהים יותר, כמו למשל בשיווק 'מחיר למשתכן' בהרצליה גליל ים, כשלפי ניתוח ראשוני של המכרז, ישנה הנחה של למעלה מחצי מיליון ועד כמיליון שקל על כל דירה בפרויקט.
לאחרונה, עלו לכותרות שורה של של פרויקטים במחיר למשתכן בהם ביטלו הזוכים את זכייתם, לאור 'תכסיסים' מצד הקבלנים, שהורידו את מספר החדרים בדירה, או מקרים בהם הדירות שנותרו הן היקרות בלבד (דירות הגן והפנטהאוז). כמו כן, הגיוני להניח שבפרויקטים של מחיר למשתכן, אלו שממוקמים במקומות הראשונים ויש להם זכות בחירה ראשונה של דירות בבניין, לבטח מממשים את זכייתם, ואילו אלו שהוגרלו במעלה הרשימה נשארים עם דירות פחות אטרקטיביות ואז מתחילים ויתורים על ויתורים.
בעיית המימון הכפול: שכר דירה משכנתא
כחלק מהחלום להגשמת הדירה הזוכים ב'מחיר למשתכן' צריכים על פי רוב ליטול משכנתא, אך לפני שהם מגיעים לבנק לבדוק את האפשרויות, הם מקבלים הסדר תשלומים מול הקבלן שמהווה את תוואי המשכנתא (תוואי אותו מקבלים בעת חתימה על הסכם הרכישה ובחירת הדירה במשרדי היזם אחרי שעלו בהגרלה). לעניין זה ישנה משמעות קריטית לזוגות הצעירים מכיוון שבמסלול שאיננו כולל ליווי בנקאי או ביטוחי יש צורך בתשלומים "כבדים" בשלב מוקדם יחסית, בטרם הכניסה לדירה.
- כל הכותרות
בפרויקטים במסגרת 'מחיר למשתכן' שללא ליווי בנקאי, תשלומי המשכנתא אמורים להתבצע כמעט מיום הזכייה וזה אומר במקביל לתשלום שכר הדירה עבור הזוכים שגרים כעת בשכירות ולכן ישנו קושי רב מצד הזכאים לממש את זכייתם.
זוכה בפרויקט בלוד הסביר ל-Bizportal מדוע ויתר על זכייתו: "בהתחלה ממש שמחתי שזכיתי, למרות שזה הודות לביטול של מישהו אחר ולכן נותרו רק הדירות היקרות בפרויקט (גן או פנטהאוז, ע"ד). בנוסף, מהר מאוד ראיתי את פריסת התשלומים לקבלן והבנתי שלא אוכל לבצע זאת מכיוון שאנו זוג צעיר שגר בשכירות. במצב שנוצר אני צריך לממן הכל כפול במהלך הבנייה, ואילו בפרויקט מחוץ לתכנית הוצע לי לשלם סכום צנוע בהתחלת הפרויקט ואת מרבית הכספים בסיום הבנייה".
ערן כרמל, מנכ"ל EWM פתרונות מימון, מסביר כי בעיית המימון הכפול היא הסיבה שבגינה זוכים רבים מבטלים את רישומם ומוותרים על ההטבה: "אין פתרונות מימון ב'מחיר למשתכן'. בפרויקטים רגילים שמבוצעת בהם רכישה מקבלן ישנה אפשרות להלוואת קבלן, המכונה גם 'הלוואת סבסוד'. בהלוואה כזו נפתח תיק משכנתא שהריבית בו משולמת על ידי היזם ומהוונת להיום, עם ריבית ממוצעת של כ-2.25% לשנתיים, והיא מועמסת על מחיר הדירה".
כלומר, בהלוואת סבסוד הרוכש לא משלם דבר בתקופת הבנייה, ובעת המסירה ההלוואה הופכת למשכנתא רגילה, ובכך נמנע התשלום הכפול. הדבר היחיד שהרוכש משלם לרוב הוא בין 15%-30% בביצוע העסקה כחלק מהבטחתה אל מול היזם (במרבית הפרויקטים). "כך אדם שקנה דירה מיזם לא משלם כפל תשלומים של משכנתא שכר דירה שמאפשר רכישת דירה ללא קושי רב", ציין כרמל.
"הבעיה היא שבקרב זוכי מחיר למשתכן נחסמת האפשרות להלוואת סבסוד, משום שאין כל משא ומתן עם היזם. הרוכש מקבל חוזה סגור של המדינה עם הקבלן, אין יכולת לדון במוסר התשלומים ובדרכי מימון שונות. האפשרות היחידה של אותם הצעירים היא או להיעזר בהורים, בין אם במגורים או בסיוע כספי. אפשרות נוספת היא כניסה למצב כמעט בלתי אפשרי של תשלום המשכנתא ותשלום שכר הדירה במקביל", כך אומר כרמל..
Bizportal בדק את נושא 'הלוואות הסבסוד' (אותה נותן הקבלן) ומצא שהן נעלמו כמעט לחלוטין וזאת בעקבות עליית הריביות של הבנקים על משכנתאות והלוואות בתחום הדיור. בשיחה עם סמנכ"ל שיווק באחת מחברות הנדל"ן הגדולות עולה תמונה לפי אפשרויות מימון שהקבלן איפשר לרוכשים נחסמו בעקבות התייקרות הריביות בבנקים: "פעם רוכשים לקחו משכנתא ושילמו X. היום הם כבר משלמים הרבה יותר וכוח הקנייה הולך ויורד כתוצאה מכך. הפסקנו לאפשר הלוואות 'סבסוד' לפני כשלושה-ארבעה חודשים בגלל עליית הריביות, לכן כבר עדיף לי לדחות את התשלום לסוף ולא לקחת סיכון", כך אמר אותו סמנכ"ל.
גם ללא הלוואת הסבסוד, עצם העובדה שאדם שזכה בהטבה מקבל פריסת תשלומים מאוד נוקשה ועל כן הוא נאלץ לבטל את זכייתו מחייבת הסתכלות לא רק על מחיר הדירה - אלא על דרך המימון. העמדת ערבות המדינה סייעה ופתרה את מתן המשכנתאות, אך לא פתרה את הקשיים העומדים בפני מי שאינו יכול להתגורר במהלך הבנייה אצל הוריו או להיעזר בכספים לטובת שכר הדירה במקביל לתשלום המשכנתא. אחד הרוכשים במחיר למשתכן בעפולה סיפר כי הוא לקח משכנתא וגם הלוואה נוספת כדי לממן את שכר הדירה במקביל ואינו יודע אפילו לאמוד כמה כספים נוספים הם תוצאה של ריביות וכפל תשלומים".
מסלולי התשלום ברכישת דירה 'על הנייר'
יש להבין כי במסגרת חוק המכר ישנן 3 דרכים להבטחת ההשקעה (רכישת הדירה): בטחונות בצורה של ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח (בהן פריסת התשלומים מגוונת ותאפשר משא ומתן). האופציה השלישית היא הערת אזהרה ופריסת תשלומים הקבועה בחוק המכר - ומשמעותה כי 90% מהתשלומים יבוצעו במהלך הבנייה ו-10% עם מסירת הדירה.
מסלול הכולל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח תחת חוק מכר מאפשר גמישות רבה יותר בפריסת התשלומים, ובמיוחד בכך שהתשלום מתנקז לסיום הבנייה. לדברי עו"ד אריאל נדלר, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד ברנע ושות': "בערבות בנקאית עושים שימוש רוב הקבלנים והיזמים, ובמרבית המקרים כשיש ליווי בנקאי הקרקע משועבדת לבנק ולכן הבטוחה שהקונה מקבל היא ערבות בנקאית. במצב כזה, הקונה משלם את התשלומים באמצעות שוברים לחשבון הליווי ואסור לקבלן לקבל את הכספים אחרת. החלק החשוב ביותר הוא שאין הגבלה על שלבי התשלום במסלול כזה. כלומר, ניתן לשלם 20% מהתשלום על הדירה בהתחלה ו-80% עם הכניסה וקבלת טופס 4. הכל תלוי במשא ומתן בין הקבלן ובין הקונה, כאשר ההמלצה היא להשאיר כמה שיותר כסף לתשלום האחרון".
צורה נוספת לבטוחת הרכישה היא הערת אזהרה על הנכס הנרכש ללא שעבוד ושלבי התשלום קבועים בחוק המכר, כאשר 40% ממחיר הדירה עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה. כשאין בבניין קומת עמודים, שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם. לאחר מכן תשלום של 20% ממחיר הדירה עם גמר השלד וכך ממשיכה פריסת התשלומים עד לכניסה לדירה. המשמעות היא 90% במהלך הבנייה ו-10% עם הכניסה, מצב הפוך לחלוטין מליווי בנקאי - הנפוץ יותר ברכישה 'על הנייר'. מדובר בצורת תשלומים נוקשה מאחר שבמקביל לתשלומים יש צורך במגורים ושכר דירה.
מחיר למשתכן ללא ליווי בנקאי
חלק מן הקבלנים והיזמים שניגשו וזכו במכרזי 'מחיר למשתכן' הם ללא ליווי בנקאי, ושם גם עולה בעיית מתן המשכנתא לרוכשים זוכי ההגרלות בתכנית. הבעיה שנוצרה היא בעקבות סירוב הבנקים לאפשר משכנתאות לזוגות הצעירים בטענה שאין ליווי בנקאי שיבטיח את הפרויקט, וכתוצאה מכך המדינה העמידה ערבויות בנקאיות שיאפשרו לצעירים משכנתאות.
ערבות המדינה ניתנה לפרויקטים בעפולה, לוד, אופקים, בית דגן וקריית מוצקין בסך כולל של 1.3 מיליארד שקל. תחילה ניתנה ערבות לפרויקטי מחיר למשתכן בלוד ועפולה בסך של 550 מיליון שקל ולאחר מכן, אושרה ערבות נוספת ליתר הפרויקטים בסך 750 מיליון שקל.
ראש מטה הדיור במשרד האוצר, אביגדור יצחקי, דיבר במהלך הדיון בוועדת הכספים שבו אושרה הערבות, והסביר כי "במסגרת 'מחיר למשתכן' נקלענו למצב שבו הקבלנים נותנים התחייבות לרוכשים באמצעות הערת אזהרה, וכתוצאה מכך נוצרו בעיות במשכנתאות. לכן שר האוצר החליט לתת ערבות מדינה על ביצוע הפרויקט, קרי נותנים ערבות על כל שקל שהבנקים משקיעים ואם הפרויקט לא יתממש הבנקים יפוצו. אנחנו עושים הסכמים עם הקבלנים ובכך מבטיחים את ביצוע הפרויקט. אם חס וחלילה קורה משהו, המדינה נכנסת לנעליהם".
יו"ר מטה הדיור הצליח לפתור את בעיית מתן המשכנתאות מצד הבנקים, אך לא התייחס לבעיה נוספת שנוצרה מהערת אזהרה ללא ליווי בנקאי - כובד המימון במהלך הבנייה שמקשה מאוד על מימוש הזכייה במחיר למשתכן.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
13.סופבועה=שניםמונופול נדלניסט+תקשורת=פסיכו-הרצה עם טיפש!קבלן,בנק,ממשל=חזירו 13/12/2016 19:25הגב לתגובה זו0 0שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!סגור
-
12.לא נכוןבנקאי 13/12/2016 18:45הגב לתגובה זו1 2ראשית יש בכתבה הרבה אי דיוקים. המצב זהה גם בשוק החופשי. זה נהפך להיות " מחיר למתמסכן" והכל בגלל אדון כחלון. כעת רק נותר שהזוכים ייבקשו שכחלון יישלם את המשכנתא.סגור
-
11.שודדים חסכונות ופנסיה - מה עם עבודה ל- 50+ (ל"ת)50+ 13/12/2016 17:59הגב לתגובה זו1 0סגור
-
10.דרמה מיותרת, יש מספיק רוכשים בני מעמד הבינייםdw 13/12/2016 14:09הגב לתגובה זו2 2אני אישית מכיר 2 שזכו. אחת בקרית מוצקין ואחת בראשל"צ. יש להם כמה מאות אלשחים הון עצמי ולכן אין להן שום בעיה לקבל משכנתא. נכון. מי שיש לו רק 100 אלש"ח לא יוכל. מה לעשות שדירה חדשה, גם אם מסובסדת, זה לא מוצר זול? הבנק לא צריך לקחת סיכון של לווה סופר סופר מסוכן. בנק זה לא גמ"ח. להיות בעלים של דירה איננה זכות יסוד. אפשר לקנות דיור גם בשיטה של שכירות. מאות מיליוני בני אדם גרים ככה בכל העולם, ומסתדרים. בדיוק בגלל זה צריך למסות אספני נדלן, על מנת שאלה יתחילו למכור את הדירות הזולות (כאלה שעולות מאות אלשחים), שאותן גם כאלה עם 100 אלש"ח הון עצמי בלבד יוכלו לקנות.סגור
-
9.בכל מוסד קיים אסטרטג שתפקידו לרוקן את ההטבות מתוכןי. 13/12/2016 13:03הגב לתגובה זו3 0כך מנהלים לנו אץ המדינה.סגור
- טען עוד
-
8.אכזבהאוהד 13/12/2016 12:51הגב לתגובה זו3 0לאט לאט מבינים כי כשיורדים לשורש העניין אף אחד בשלטון לא ממש מבין איך קונים בית במדינה שלנו. אף אחד שם לא העמיק ללמוד את שוק הנדל״ן ודרכי המימון של השוק הזה. שלטון מנותק ופופוליסטי שכל מה שמסנוור את עיניו זו העובדה שיש פה מחירים לא שפויים והם רק רוצים להראות שהם עושים או מנסים לעשות כדי לגרוף עוד כמה קולות בקלפי.זו לא התוצאה, הדרך לא פחות חשובה. אפשר כבר להבין שנבחרי הציבור שלנו פשוט מנותקים מהמציאות ולא מבינים בכלל את מעמד הביניים במדינה שהוא המרכזי ויוצר במדינה. איך נוכל לסמוך עליהם שהם מבינים את השכבות החלשות באמת. הם מבינים סיסמאות שמוכרים להם לוביסטים.שאומרים לשר האוצר להתחיל לעבוד רצוי שיתחיל מהתחלה ולא מהסוף. הבנת הבעיה היא 90% מהפתרון לימדו אותי פעם..סגור
-
נכון ולא נכוןבנקאי 13/12/2016 18:46הגב לתגובה זו0 0אתה צודק שאף אחד בקודקודיה ועוזריהם לא מכירים את התהליכים. אך דיייי למסכנותתתתסגור
-
מסכנות זו הגדרה לא מדויקתאוהד 14/12/2016 14:54הגב לתגובה זו0 0לכבוד הבנקאי, בתגובתי הקודמת נוצר בפניך הרושם כאילו טענותיי מביעות רגש של מסכנות. צר לי לבשר לך, אך פספסת את הפואנטה המרכזית. מכיוון שאי אפשר לסמוך על קברניטי המדינה שיובילו מהלכים המשרתים את כלל הציבור או רובו (מעמד הביניים לשאלתך) , עלינו לקחת את העניינים לידיים שלנו. הבעיה היא שלך ולי ולרובנו אין את הכלים שלמדינה יש כמו הפשרת קרקעות ועידוד קבלנים ויזמים ליצור היצע. אולי אתה רואה זאת כבכיינות, אני רואה את זה כחובה של כל אזרח ומנהיגיו ליצור ולעזור לאזרחים.סגור
-
7.אדון כחלון היקר תפסיק לעבוד עלינו......יניב 13/12/2016 12:35הגב לתגובה זו4 1מחיר למשתכן עבודה בעניים של הממשלה בשביל להמשיך לנפח את הבועה עושים הגרלות בשביל מחיר של לפני שנתיים ונותנים לנו מתנה 90 אחוז משכנתה בשביל שאיך כחלון אומר אנשים יקפצו מהגגות לפי דעתי אסור לקנות גם במחיר למשתכן עד השהבועה תתפוצץ ...מחיר למשתכן זה לעזור לקבל נים וממשלה להמשיך לנפח את הבועה ......סגור
-
6.עבודה בענייםיניב 13/12/2016 12:21הגב לתגובה זו5 0הסיבה האמיתית היא להמשיך לנפח את הבועה אסור לקנות בכל התוכנית הזדונית של הממשלה ...הממשלה בלחץ לא קונים אז הם ממציאים כל מיני תוכניות בשביל לשמור על יציבות מחירים ... אסור לקנות בשום תוכנית של הממשלה עד שהבועה תתפוצץ.......סגור
-
5.לא כל מי שחלש מאוד כלכלית חייב דירה בבעלותו. גם באירופה (ל"ת)שדגכ 13/12/2016 10:53הגב לתגובה זו2 0סגור
-
4.כחלון לא מבין שהוא מיטיב רק עם עשירים? כשלון הכחלוןיש ר א לי 13/12/2016 10:37הגב לתגובה זו1 1זוג צעיר רוצה לקנות דירה ישנה וקטנה, נניח 2.5 חדרים, הוא לא מקבל כלום, מקבל רק מי שרוכש דירה חדשה מקבלן במחיר למשתכן, למה? ואז יש את התשלום הכפול ודירה אומנם בהנחה אך מעבר ליכולת של הזוג הצעיר. כחלון תתעורר, אתה עושה שטויות. תן את ההטבה בצורה של מענק לזוג צעיר שרוכש דירה ושקלל שירות בצה"ל. נשבר ממך כחלון.סגור
-
בדיוק בגלל זה מבקשים למסות אספני נדלןdw 13/12/2016 14:11הגב לתגובה זו2 0אספני הנדלן לא קונים דירות יוקרה, בהן התשואה נמוכה. הם הסתערו על הדירות הזולות, שהן בדיוק המוצר שבו נמצא כשל השוק. נקווה שבעקבות המיסוי המוגבר אספני הנדלן יתחילו לממש את הדירות הזולות, מחירן אולי אף ירד במידה מסויימת, ותפתר הבעיה.סגור
-
3.פחלון אלוף באחיזת עיניים!!!!!! (ל"ת)מחיר למסתכן... 13/12/2016 09:58הגב לתגובה זו3 3סגור
-
2.זה מתאים רק לעשירים. 2.5 מיליון עניים במדינה. בלי דירה. (ל"ת)בן אהרון 13/12/2016 09:28הגב לתגובה זו7 1סגור
-
אני מכיר אישית 2 זוכות, סתם מעמד בינייםdw 13/12/2016 14:18הגב לתגובה זו1 0עם הזמן, והתרבות הפרוייקטים, יותר ויותר אנשים יזכו ואז גם אתה תכיר כאלה שזכו. עניים לא צריכים לקנות דירה חדשה, שזה מוצר די יקר. אם בכלל הם צריכים להתמקד בדירות קטנות וישנות, שאת מכירתן יש לעודד בעזרת מיסוי אספני נדלן. אספנים לא אוספים דירות יוקרה, בהן התשואה נמוכה, אלא דירות זולות, בהן התשואה גבוהה. אלו בדיוק הדירות שיש לשחרר לשוק.סגור
-
1.לא קונים כי אין כסף..ולכן המחירים יתרסקו.אמיר 13/12/2016 09:08הגב לתגובה זו16 3אין שום אפשרות אחרת פרט לירידות חדות.סגור
-
תתעורר-מחירים לא ירדו כאן!עירית 13/12/2016 12:19הגב לתגובה זו1 4כל עוד מדינת ישראל היא אופציה לרכישת נדל"ן ליהודי כל העולם תמיד הביקוש יגבר על ההיצע. בחו"ל חברות נדל"ן טוחנות את המוח ליהודים שזה מעשה ציוני לרכוש דירה בישראל. שלא לדבר על ארועים אנטישמים שגורמים להודים לקנות כאן. לכן אפשר להעלות מחיריםסגור
-
עובדתית, המחירים ירדו בין 1998 ל 2003dw 13/12/2016 14:15הגב לתגובה זו1 0אני לא מספיק זקן לזכור תקופות ירידה קודמות. הסיבה העיקרית לעליית מחירי הנדלן בעשור האחרון היא ירידת הריבית. נקווה שסוף סוף תתחיל תקופה רב שנתית של העלאות ריבית, וזה יהיה המכשיר הטוב ביותר להורדת מחירי הנדלן. כאשר למשקיע תהיה אלטרנטיבת השקעה סולידית הוא ישמח להפטר מהדירה, שזה חתכ'ת כאב ראש. יש מאות אלפי דירות פוטנציאליות למכירה. זה היצע עצום. חלק משמעותי מהן בגוש דן ות"א. כבר היום טבע מצעיה תשואת דיבידנד לא רעה בכלל של קרוב ל 4% (ברוטו), עקב קריסתה בשנה החולפת. יש אלטרנטיבות השקעה. זה לא שיש רק דירה או פק"מ.סגור
-
טבע יורדת 4% בשבועע 13/12/2016 21:17הגב לתגובה זו1 1טבע זה לא בהכרח תשואה מובטחת. גם לא מובטח שימשיכו לחק דיבידנד עם המינוף הענק שלהם. בדירה לפחות ישארו קירות תמיד ושוק שכר הדירה הרבה יותר יציב, ואף מחירי השכירות עולים ויעלו עוד בזכות כחלון. אתה משוה תפוחים ללימונים.סגור
