מחירי הדירות יעלו או יירדו בתשע"ז? שאלנו את פעילי הנדל"ן - הנה התשובות

כנראה שהשאלה המסקרנת ביותר (ומבחינת אנשים רבים מאוד גם המשמעותית ביותר) מבחינת הציבור בארץ לקראת שנת תשע"ז הבאה עלינו לטובה היא מה יקרה עם מחירי הדירות. מהבחינה הזו, בהתאם להחלטת הממשלה האחרונה לפיה רק הלמ"ס הוא הגוף המוסמך לפרסם נתונים לגבי מחירי הדירות - אנחנו נחיה מ-15 ל-15. כלומר מפרסום למ"ס אחד לזה שבא אחריו.

בהמשך השבוע נביא את עמדתם המנומקת של כלכלנים לעניין הצפוי בשוק הדיור בשנה הקרובה (כלומר עלייה או ירידת מחירים). בכתבה זו שאלנו את אנשי השטח 2 שאלות: 1. מה הצפי שלך מבחינת כיוון מחירי הדירות בשנה הקרובה? 2. לגבי זוג צעיר, האם לקנות או לחכות? הנה התשובות?

אריה בר, מנכ"ל טופ נדל"ן ולשעבר מנכ"ל משרד השיכון כיוון מחירי הדירות: "אין לי ספק כי מחירי הדירות באזורי הביקוש ימשיכו ויעלו. הציבור הבין מזמן כי ההצהרות החוזרות ונשנות אין להם כיסוי ובעיקר של בכירים ובכלל זה שרים. המציאות טופחת על פני אלו שטענו בשנה שנתיים האחרונות כי המחירים ירדו והציעו לאלו שרצו לקנות להמתין - המתנה שעלתה להם במחיר דירה יקרה יותר. הביורוקרטיה ברשויות התכנון ובראשויות המקומיות רק גוברת ומיום ליום נערמים קשיים רבים בפני הקבלנים והיזמים ומונעים התחלות בנייה בקרקעות בבעלות פרטית". לדבריו, תשלומי האגרות וההיטלים התופחים כמו גם תשומות הבנייה שעולים מובילים לעלייה במחירי להמשך עלייה במחירי הדירות". לקנות או לחכות: "ממליץ לזוג צעיר שמתלבט לא להמתין ברכישת דירה. "שווק דירות במחיר למשתכן הוא אך ורק בקרקעות המדינה ואלו נמצאות בעיקר בפריפריה שם מחיר הקרקע יחסית נמוך, ולכן לפרויקט מחיר למשתכן אין הרבה מה לתרום באזורי הביקוש. כרגע המדינה עוסקת בהטלת מיסוי למשקיעים ובעלי דירה שלישית - פעולות שרק מצמצמות את כמות הפתרונות בשוק הדיור ומעלות מחירים".

מנכ"ל חברת דן נדל"ן, מצי קזיס כיוון מחירי הדירות: "המחירים ימשיכו לעלות, אך בעליה מתונה יותר ממה שהיה עד כה. הכל עניין של היצע וביקוש, ושום דבר מהותי לא השתנה ביחסים בתחום זה. הביקוש גדול מההיצע ולכן המחירים ימשיכו לעלות". לקנות או לחכות: "היות שלא צפויה ירידת מחירים - לא להמתין. לרכוש עכשיו ולהתחיל לשלם משכנתא. ליהנות מהריבית הנמוכה כמה שניתן".

• סיבה נוספת לירידה במחירי הדירות - המלאי אצל הקבלנים גדל
• מבצעי הקבלנים - במקום 80/20 דחייה של 3 שנים בהחזרי משכנתא

ליאור בכר מנכ"ל ובעלים קבוצת בכר כיוון מחירי הדירות: "משבר האשראי ומצוקת הקרקעות הקשה יביאו להמשך עליית מחירים בשוק בשנת 2017. אין די בתכניות הממשלתיות כדי להביא לירידה במחירי הדירות , יש צורך למצוא פתרונות גם לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי הביקוש, לקצר את הביורוקרטיה, להגדיל מכסות פועלים כדי לקצר זמני בנייה בפועל ולדאוג לכך שאנחנו היזמים נוכל להגדיל את היצע הדירות, ובזמן סביר, כמובן עפ"י המגבלות של כל רשות ורשות. לקנות או לחכות: "הייתי ממליץ לזוג צעיר שחייב לקנות דירה, לא להמתין ולרכוש כעת, שכן כל הזוגות שהמתינו רק נאלצו לראות בשנים האחרונות איך מחיר הדירות רק עולה והדירה עליה חלמו רק מתרחקת מהם.

חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן כיוון מחירי הדירות: "אני צופה את המשך העלייה במחירי הדירות בכל הארץ. נכון לעכשיו אני לא רואה שינוי מגמה בענף שיוריד את מחירי הדירות". לקנות או לחכות: "לזוג צעיר שיש לו את ההון העצמי הדרוש ויכול להרשות לעצמו ולעמוד בתשלומי המשכנתא אני מציע לרכוש דירה ולא לחכות. תנאי השוק לא נעשים קלים יותר, אני לא רואה שום סיבה שהמחירים יירדו ואני מעריך שגם המשכנתאות לא יירדו מהרף בו הם נמצאים כרגע".

איל הנדלר יו"ר קבוצת כנען כיוון מחירי הדירות: "לצערי, אני לא איש בשורות. שר האוצר עושה אמנם עושה ניסיון להגדלת היצע הדירות, באמצעות קבינט הדיור, מטה הדיור, מנהל התכנון, וועדות התכנון והבנייה ועוד, אך עד כה לא נראה שהתכניות כמו מחיר למשתכן מצליחות להביא לבלימת מחירי הדירות. מבלי שהמדינה תוריד באופן חד את מחירי הקרקעות, ותיתן פתרונות גם למשפרי דיור המחירים לא יירדו או יבלמו. אני צופה שבשנה הקרובה המחירים לצערי הרב ימשיכו לעלות גם השנה". לקנות או לחכות: "זוגות צעירים רבים "יושבים על הגדר " וממתינים שמחירי הדירות יירדו או לפחות יבלמו . זה לא יקרה, בטח לא בתקופה הקרובה, אני ממליץ לזוגות צעירים לקנות דירה ולא לחכות, ההמתנה היא רק בעוכריהם. אם בודקים את מחירי הדירות לאורך העשור האחרון , רואים שכל שנה הביאה עימה עליית מחירים משמעותית. כך שאם לזוג צעיר יש את ההון העצמי ההתחלתי, אני מציע לו לבדוק את הפרויקטים החדשים הרלוונטיים לו ופשוט לקנות דירה עכשיו. על אחת כמה וכמה אני ממליץ למשפרי הדיור שרכשו דירה כי מלאי הדירות שמשווקות במסגרת רגילה ולא במחיר למשתכן הולך ואוזל".

• היקף המשכנתאות: עלייה של 47% לעומת מרץ אשתקד
• שיפוץ של פעם בעשור? תוסיפו לפחות עוד 20% לתקציב
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ניסים אחיעזרא, מנכ"ל האחים דוניץ כיוון מחירי הדירות: "לדעתי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנה הקרובה, אבל לא בקצב שהכרנו עד היום, אלא איטי יותר. להערכתי צפויה עליית מחירים של כ-5% באזור המרכז". לקנות או לחכות:"הייתי מייעץ למצוא דירה בהתאם לתקציב וליכולת החזר המשכנתא ולא לחכות. נכון שהתכניות הממשלתיות מאד קורצות לזוגות הצעירים בזכות המחיר, אבל צריך לזכור שרוב המכרזים הם בפריפריה, סיכויי הזכייה נמוכים מאד מלכתחילה. כמו כן, בחלק מהמכרזים מסירת הקרקע לקבלנים תיעשה רק בעוד שנה וחצי-שנתיים מה שאומר מסירת דירות רק בעוד 4-5 שנים, ובינתיים הם ימשיכו לשלם שכר דירה".

בעלי חברת אילה אגם, איתן לוי כיוון מחירי הדירות: "למרות הבטחות הממשלה, אני צופה עלייה קלה במחירים במהלך השנה הקרובה". לקנות או לחכות: "קודם כל ניסיון להשתלב בפרויקט מחיר למשתכן. ואם לא, אין מה לחכות ורצוי לקנות עכשיו לפני שהמחירים יעלו עוד יותר. המלצנו על כך בכל השנים האחרונות, ואכן מי שחיכה הפסיד הרבה מאוד כסף".

אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין: כיוון מחירי הדירות: "להערכתי, מחירי הדירות בישראל לא יירדו, ולא רק שלא יירדו, אני חושב שהם אף ימשיכו לעלות בקצב מתון בשנה הקרובה. בבסיס, לא השתנה דבר. ההיצע ממשיך להיות דל, תכנית מחיר למשתכן לא משפיעה על ההיצע ואפילו מחמירה את המצב. ישנו מחסור אדיר בקרקעות והביורוקרטיה גם היא מחמירה מיום ליום". לקנות או לחכות:"אני מציע שזוג צעיר שצריך לקנות דירה- יקנה דירה במעגל השני, השלישי והרביעי, לפי יכולתו, גם אם הוא לא יגור בה ויעדיף להשכיר ולהמשיך לשכור. אין למה לחכות".

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק לכיוון מחירי הדירות "המשך עליות מתונות". לקנות או לחכות: "אני ממליץ לזוג צעיר שיש לו את ההון העצמי לקנות דירה ממספר סיבות. ראשית מחירי השכירויות ימשיכו לעלות וקצב העלייה שלהם יואץ יותר מקצב עליית מחירי הדירות. בנוסף, כדאי לנצל את הריביות של המשכנתא שעדיין נמוכות ברמות היסטוריות וצפויות להמשיך לעלות.

ליאור ברדוגו, מנכ"ל פרי נדל"ן מקבוצת אלדד פרי כיוון מחירי הדירות: "קשה לי לראות את מחירי הדירות בשנה הקרובה משנים כיוון ויורדים מטה. שיווקי הקרקעות הם רק למחיר למשתכן, והדירות עדיין לא נמצאות בשוק. לציבור המשקיעים ומשפרי הדיור יש בינתיים מלאי קבוע של דירות, ואין יצירה משמעותית של דירות חדשות לקהלים אחרים חוץ מזכאי מחיר למשתכן. במצב הזה השוק ימשיך ליהנות מביקושים ערים גם בתקופה הנראית לעין, מה שעשוי לתרום לעליית מחירים". לקנות או לחכות: "זוג צעיר שמבקש לרכוש דירה למגורים כדאי שיעשה זאת גם היום, במיוחד באזורי הביקוש. עליית מחירי הדיור שצפויה להיות בשנים הקרובות, עלולה להרחיק אותם בכל שנה מהדירה, כפי שקרה לזוגות רבים בעשור האחרון שהמתינו ופספסו את הרכבת. רכישת דירה למגורים, להבדיל מהשקעה, מאופיינת בשיקולים שונים, שאינם רק כלכליים, ולכן מי שצריך לקנות דירה היום עדיף שיעשה זאת".

שמחה גרידינגר, יו"ר ובעלים של חברת נתיב פיתוח נדל"ן כיוון מחירי הדירות: "אני מקווה ומאמין שמחירי הדירות לא יעלו יותר, אך מה שבטוח זה שהם בוודאי לא יירדו". לקנות או לחכות: "המלצה לזוג צעיר-לא לחכות! כבר ראינו מה קרה לאלו שחיכו למע"מ אפס, ובסוף מצאו את עצמם עם מחירים גבוהים יותר וללא הדירות שרצו. אם אתם מוצאים דירה שנראית לכם ועומדת בתקציב תקנו אותה. תהליכי הבניה לוקחים זמן, והזמן עולה כסף(שכירות וכו'), וגם אם מבטיחים היום שתיכנס לשוק כמות עצומה של דירות חדשות זה עדיין ייקח כמה שנים".

אייל עמיר, מנכ"ל חברת פידמונט אנטרפרייזס כיוון מחירי הדירות: "בשנה הקרובה אני צופה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, בקצב דומה לשנה הנוכחית, כ 5% בשנה. לקנות או לחכות: לא הייתי ממליץ "לרוץ" לרכוש דירה מחשש לעליית המחירים, אך לאלו שמתלבטים, אלו שרכישת דירה נמצאת היום בצורכיהם וביכולתם וגם לאלו שרכישת דירה מסתדרת להם מבחינת המיסוי, הייתי ממליץ להתקדם בחיפושים והליכי הרכישה. אם ההתלבטות והרצון להמתין נובעים מצפייה לירידת המחירים, הצפי הוא שהמגמה תהיה הפוכה. מה שכן, למי שהחליט לרכוש הייתי ממליץ לנצל את הריביות הנמוכות שיש היום במשק ולבחור במסלול משכנתא נח, בריבית קבועה ככל האפשר".

שגיא לנצ'נר מנכ"ל ובעלים של חברת ינוב מחירי הדיור:"מחירי הדירות בשנה הקרובה יישארו במקום, וזאת בניגוד למגמה בשנים האחרונות. מחירי הדירות בישראל זינקו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, ואני חושב שפעולות הממשלה בשנה האחרונה הובילו לעצירת העלייה, אבל היא יכולה להיות זמנית בלבד. הממשלה לא יכולה להסתמך רק על מחיר למשתכן כפתרון קבע לבעיית מחירי הדירות. אם היא לא תפתור את בעיית הביורוקרטיה בתחום ההתחדשות העירונית, לא תספק פתרונות למשפרי דיור באמצעות קרקעות מינהל, אנחנו נראה שוב עליית מחירים". לקנות או לחכות: "אני ממליץ לזוגות צעירים לא להמתין ברכישת הדירה כי המצב כיום בשוק הוא שהמחירים יחסית עומדים, אבל זה יכול להיות זמני בלבד, בכל מקרה מחירי הדירות לא יירדו, ולכן זהו הזמן הנכון ביותר לרכוש דירה. מחיר למשתכן רלוונטי ל-50 אלף זוגות צעירים שנרשמו מבעוד מועד וההשפעה של התכנית כיום על השוק לא מהותית".

אוהד סבן, סמנכ"ל בדונה כיוון מחירי הדירות: אוהד סבן, סמנכ"ל דונה, מעריך כי בשנה הקרובה נראה עדיין עליות במחירי הדירות, אך הן יהיו מתונות יותר. "מחירי הדירות צפויים להתמתן בשנה הקרובה. המדינה משווקת קרקעות מינהל רק לזוגות צעירים, אולם מדובר במכרזים לא מספיק אפויים, ולכן הם לא מצליחים לבלום את עליית המחירים, אלא רק למתן אותם". לקנות או לחכות: סבן ממליץ לזוגות צעירים לבחון באופן אינטנסיבי רכישת דירה ולקנות. "זוגות צעירים מוותרים מראש על האפשרות להתמודד בהגרלות של משרד הבינוי על דירות במחיר למשתכן. הם מבינים כי ההיצע לא מספיק והם יכולים להישאר בסופו של התהליך בלי דירה. אותם זוגות כבר לא מקובעים לדירה בגוש דן ויוצאים החוצה כי יש היצע גדול יותר ובמחירים אטרקטיביים יותר".

עדינה חכם, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון כיוון מחירי הדיור: "אני לא צופה שמחירי הדירות יירדו, מאחר ולא נעשים הצעדים הנכונים על מנת להשפיע עליהם. דבר ראשון, חייבים להפסיק לדבר. יותר מעשים ופחות דיבורים שיוצרים אצל הזוגות הצעירים ציפייה. בסופו של יום, הציפייה הופכת לאכזבה והאכזבה יוצרת חוסר אמון. חלק עיקרי מהמשבר הוא פסיכולוגי ויש לכך השפעה אדירה על השוק, בעיקר כשהציפיות לא מתממשות. לראייה, בשנה האחרונה, שראינו מכרזי קרקע של מחיר למשתכן בלבד, לא ראינו ירידת מחירים. יש להוציא מכרזי קרקע מסובסדים לקהל הרחב. המדינה, שהיא בעלת הקרקעות העיקרית, יכולה להוציא מכרזים "רגילים" במחירים מסובסדים, כדי לאפשר לשאר השוק, שגם רוצה להתפתח, לקנות דירות במחיר סביר". לקנות או לחכות: "לגבי השאלה אם לקנות או לחכות, זו שאלה קשה. מי שיכול לקנות דירה היום, שלא יחכה, כי כאמור, אני לא רואה את מחירי הדירות יורדים. זוגות צעירים שיכולים לגשת להגרלות של 'מחיר למשתכן', שירוצו לעשות את זה. זו מתנה".

שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי כיוון מחירי הדירות: "אני מעריך שנראה התייצבות ותחילתה של ירידת מחירים. זו לא שאלה של היצע וביקוש אלה של פסיכולוגיה. ברגע שהציבור יאמין ששר האוצר נחוש להוריד את מחירי הדירות, המחירים יירדו". לקנות או לחכות: "אני מציע לחכות או להתמודד במכרזים במחיר למשתכן".

איציק מצליח מבאר שבע, מנהל הדף 'מחיר למשתכן' בפייסבוק כיוון מחירי הדירות: "הצפי שלי הוא שתהיה ירידת מחירים מסוימת, זאת מכמה סיבות; התייקרות המשכנתא ביחס לשנה שעברה, ירידה בכמות המשקיעים בשוק, התכניות של של שר האוצר למסות דירה שלישית ומעלה, וכמובן תכנית 'מחיר למשתכן', כל זה ביחד עשוי לצנן את הביקושים.

ויש גם סקר! (שנפרסם בהמשך השבוע). הצביעו והשפיעו: