החלופה שמתכנן כחלון למשקיעי הנדל"ן שיימכרו את הדירות

שר האוצר משה כחלון, מינה בשבוע שעבר, צוות מיוחד שנועד לבחון חלופות להשקעה בדיור בראשות סגן שר האוצר, הרב יצחק כהן. הצוות צפוי לסיים עבודתו תוך שבועיים וההצעה הבולטת על השולחן היא הסטת ההשקעות על ידי פיקדון בנקאי שיהיה צמוד למדד מחירי הדיור של הלמ״ס ובסכום של עד 700 אלף שקל לתקופת זמן מוגבלת של 3 שנים למשקיעים שימכרו דירותיהם. 

התכנית בשלב הראשון היא על ידי מכרז שיוצע לבנקים בו יזכה הבנק שיאפשר את הריבית הגבוהה ביותר לפיקדון - והמדינה תשלים את הפער לריבית שהציע הבנק, כך שתתקבל תשואה זהה לעליית מחירי הדיור על פי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיטיקה.

העיקרון עליו מבססים באוצר את ההשקעה האלטרנטיבית היא הצעת חלופה להשקעה בדירה, אך לא בצורה של תמריץ כמו ויתור על מס השבח בעת מכירת הנכסים, אלא יאפשרו ל-12,000 משקיעים שימכרו דירתם (לא חייב להיות מרובה דירות מספיק דירה אחת להשקעה) שיוכלו להיכנס לפיקדון הבנקאי שיהווה השקעה ראויה ובטוחה בראייתם. 

ההסבר למספר המשקיעים/נכסים (12,000) האמור הינו מתוך מחשבה שהמשקיעים יוצאים מהשוק בעקבות מס הרכישה שעלה ביוני אשתקד, וכן החלת שיעורי המיסוי הלינארי משנת 2014 במס השבח. כך משקיעים יצאו מהשוק עד ששיעורים ירד ל-18% על  פי דו״ח הכלכלן הראשי שפורסם לפני כשבועיים. למעשה, הנתונים הראו כי משקיעים משחררים לשוק כ-2,000 דירות בממוצע בחודש וכ-6,000 בכל רבעון ועל כן, הכפלת ההיצע האמור (12,000 דירות לרבעון) עשויה לסייע בהורדת מחירי הדיור והכנסת היצע נוסף לשוק.

הסטת ההשקעות לפקדון פונה לכל משקיעֿ
באוצר סבורים כי הסטת ההשקעות תתאים במיוחד למשקיעים שמינפו השקעתם על ידי רכישת דירה, אך כעת עם המסים ועליית המחירים ישנה תחושה של ׳מיצוי׳ ושהמחירים לא ימשיכו לעלות. כך למעשה המשקיעים ימהרו למכור נכסיהם בתוך 3 חודשים ובכדי להיכנס לפקדון הבנקאי. 

באוצר מסבירים מראשית הפרסומים אודות הצוות המיוחד שמונה - כי אין הסטת ההשקעות נועדה למשקיעים הצפויים לשלם את מיסוי הדירה השלישית ומעלה, אלא לכל משקיע שיש ברשותו דירה נוספת שיכול למכור אותה ובתמורה להיכנס לפיקדון הבנקאי בריבית בטוחה ללא סיכון וצמודה למדד הדיור. כך למעשה הכוונה היא למשוך דווקא את המשקיעים הסולידיים שראו בנדל״ן השקעה בטוחה וכעת אולי קצת פחות.

המשקיעים הסולידים - מהווים את הסיבה להגבלת הסכום לפקדון הבנקאי לכ-700 אלף שקלים. מתוך המחשבה שרבים מן המשקיעים מינפו כספיהם על ידי משכנתאות לצורך רכישת הנכסים ועל כן לא יהיה בידם סכום הגבוה בהרבה מ-700 אלף שקל. כמו כן, באוצר מקווים שישתחררו דירות לשוק שהינן במחיר שיאפשר לזוגות הצעירים לרכושן. כלומר, נכסים שיהיו בשווי שנע בין 700 אלף שקל ועד כ-1.3 מיליון שקל. 

נסייג ונאמר כי זוהי האופציה המועדפת כעת על גורמי הוועדה המיוחדת שהקים שר כחלון, אך בסופו של דבר הוא שיצטרך לקבוע האם ההצעה האמורה תסייע בשחרור היצע דירות לשוק ובכך בהורדת המחירים. זאת כמובן בתנאי שההשקעה באמצעות פקדון בנקאי תהווה השקעה ראויה ביחס להשקעה בדירה שהיא השקעה יותר ׳מוחשית׳ במובן הפסיכולוגי וכן הוכיחה את עצמה לאורך השנים האחרונות בזינוק מחירי הדיור.