מחקר בכנסת: הפגיעה שיספגו משכירי הדירות בשל מיסוי דירה שלישית - תראו את הטבלה

מרכז המחקר והמידע של הכנסת ביצע מחקר שבוחן את ההשפעות הצפויות במידה ויאושר חוק מיסוי דירה שלישית, אותו מקדם שר האוצר משה כחלון. על פי נתוני המחקר, המיסוי יגרור ירידה דרמטית של 32% בתשואה משכירות בכל הארץ וישנם אזורים בהם מדובר בהתרסקות של ממש כמו בחיפה בה צפויה התשואה לרדת בלמעלה מ-37% בעקבות הצעת החוק. 

השחיקה המסיבית בתשואות משכר דירה בעקבות הטלת מס ריבוי דירות בכ-32%, תוביל מתשואה שנתית כיום של כ-3.1% לתשואה של כ-2.1% בלבד מהשכרת נכס למגורים. בבחינה ארצית לפי מספר חדרים עולה כי השחיקה הגדולה ביותר בתשואה תהיה בדירות 1.5-2 חדרים עם ירידה של 31.1% בממוצע ולאחריה בדירות 3.5-4 חדרים שירדו בשיעור ממוצע של כ-29% כתוצאה מהמיסוי.  

בבדיקה לפי אזורים, ניתן לראות כי השחיקה הגדולה ביותר בתשואה תהיה בחיפה בשיעור של 37.6%, לאחריה גוש דן עם התרסקות של 37.1% בתשואה ובירושלים התשואה צפויה לרדת בכ-36.9%.

טבלת ההשפעה על התשואות לפי אזורים כפי שפורסמה במחקר:

• חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
• איך עושים כסף גדול מנדל"ן - בלי דירה, בלי רישיון, ובלי שקל הון עצמי

מחברי המחקר הוסיפו "ניתן להסיק שלמס המוצע צפויה השפעה שלילית על התשואה מהשכרת דירות בהיקף של כעשרות אחוזים. לעובדה זאת השפעה על הבחירה של הפרט להחזקת דירות להשקעה, יחד עם גורמים חיצוניים (כגון תשואה חלופית בשוק ההון) והעדפות אישיות אחרות, ועל כן ניתן לצפות כי תשפיע הן על מכירת דירות של בעלי שלוש דירות ומעלה והן על ירידה בביקושים של בעלי שתי דירות. יחד עם זאת, בשוק הדירות קיימים משתנים רבים נוספים המשפיעים על מחירי דירות בבעלות".

לפחות 16,000 דירות ישתחררו לשוק  גם לשאלה זו מתייחסים במחקר וטוענים כי מכירת הדירה השלישית צפויה להגדיל את תקבולי מס השבח, להגדיל במקביל את היצע הדירות בשוק הדירות בבעלות ועל ידי כך "מחירי הדירות צפויים לרדת". יחד עם זאת, שיעור התשואה על דירות בעקבות יישום הצעת החוק עדיין יהיה גבוה יותר לעומת תשואות חלופיות, ובהינתן גורמים משפיעים אחרים, בעיקר העדפות של הציבור הישראלי לאחזקות נדל"ן וציפיות להמשך עליית ערך, "קשה לדעת את ההשפעה הסופית", כתבו במחקר.

על פי האוצר למדינה תהיינה הכנסות בגובה של כ-900 מיליון שקל בעקבות המיסוי, בשנים 2017-2018, ובכל שנה בנפרד, מתשלום מס ריבוי דירות בשל אי מכירת נכסים מרובים. כותבי המחקר מוסיפים על כך "בהערכה זו (של ההכנסות) גלומה הנחה כי חלק מהמשקיעים יעדיפו לשלם את המס ולא למכור את הדירה השלישית. על פי אגף התקציבים במשרד האוצר, בהנחה התקציבית גלומה הערכה כי כ-16,000 עד 20,000 דירות ימכרו בעקבות יישום החוק.

• שוק דירות הנופש מתחמם - אבל גם הרשויות מתעוררות
• 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית - בשטח זה כבר נראה אחרת
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

על עליית שכר הדירה כתבו במחקר כי המשקיעים עשויים  לנסות "לגלגל" את המס המוצע, או לפחות את חלקו, על השוכרים ולהעלות את שכר הדירה. במקביל גם צפוי להצטמצם מלאי הדירות בבעלות משקיעים, קרי הדירות להשכרה, צמצום שיקטין את היצע הדירות להשכרה ועל-כן עשוי לתרום לעלייה בשכר הדירה (בהנחה שיתר הגורמים בשוק יוותרו זהים). "על פניו קיימים שני שווקים - משקיעים בעלי 2 דירות ומשקיעים בעלי 3 דירות ויותר, אולם סביר כי שני השווקים יגיעו לאיזון במחיר שכ"ד אחד, גבוה לעומת מחירי השכירות כיום, והשינוי יחול על כלל מחירי השכירות בשוק, גם מצד בעלי 2 דירות"