מהאישה שהשכירה 120 דירות, ועד סיפור שרגא בירן, פסקי הדין הבולטים השנה בתחום מיסוי נדל"ן

תחום מיסוי הנדל"ן עמד השנה במרכז הדיון הציבורי במסגרת אישור חוק ההסדרים לשנתיים הקרובות, וזאת בעיקר בשל חוק מס ריבוי דירות (מיסוי דירה שלישית). למרות שחוק הסדרים לשנתיים הקרובות אושר, הסערה סביב מס ריבוי הדירות טרם שככה ועתירות נגד החוק הוגשו לבית המשפט העליון. אולם, מס ריבוי הדירות היה רק אחד משורה של חידושים בתחום מיסוי הנדל"ן שלהן השלכות מהותיות על השוק. להלן כמה מפסקי הדין והחקיקות הבולטות של שנת 2016 בתחום.

שיעור המס שיש להטיל על מי שמשכיר 120 דירות (פס"ד יהל)
אישה ושני בניה מחזיקים ב-120 דירות, ש-110 מהן מושכרות לדיירים שונים. המשפחה ביקשה לשלם על ההכנסה מדמי השכירות מס של 10% שהוא המס במקרה בו השכרת הדירות היא הכנסה פאסיבית שאינה נחשבת לעסק. בית המשפט דחה את הבקשה וקבע כי השכרת הדירות של המשפחה מהווה עסק לכל דבר. נפסק כי היקף נכסים זה מחייב קיומו של מנגנון עסקי, וכי כמות הנכסים מטה את הכף לכיוון הסיווג כעסק אף אם לא התנהלה פעילות עסקית ממשית במובן הרגיל של מבחני הפסיקה.

השכרת עשרות דירות אינה נחשבת לעסק (פס"ד בירן)
עו"ד שרגא בירן הוא איש עסקים מוכר ובכיר בישראל. בין שלל נכסיו מחזיק עו"ד בירן גם בכ-25 דירות מגורים. הוא לא עסק בהשכרת הדירות אלא נתן למישהו להשכירן לתקופות ארוכות בלי התעסקות מרובה. רשות המסים ביקשה לסווג את ההשכרה כפעילות עסקית. בית המשפט, לאחר שסקר את העובדות והעדויות, ציין שהנישום לא נקט יוזמות להשבחת הנכסים, לא פיקח על הנעשה באופן הדוק והותיר את הטיפול היומיומי בידי קרוב משפחה מטעמו. נפסק כי הכנסתו הינה פסיבית ולא עסקית.

ניכוי פחת על דירת מגורים שהושכרה בפטור ממס בעת חישוב השבח (פס"ד וימן)
דובר באדם שרכש דירת מגורים, והשכיר אותה למגורים. לאורך השנים הוא נהנה מפטור ממס על דמי השכירות. כאשר ביקש למכור את הדירה ביקש להתחשב, בעת חישוב השבח על הדירה, בעלות המלאה של הדירה. מנהל מיסוי מקרקעין לא איפשר לנכות את כל עלות הדירה בטענה כי הוא היה רשאי לנצל במהלך השנים הוצאות פחת על הדירה, ומשבחר ליהנות מהקלת מס ולא לנכות פחת, אין זה נותן לו את הזכות ליהנות מכל עלות הדירה בעת מכירתה. ועדת הערר דחתה את הערר של המוכר ופסקה כי הפטור המלא שניתן בשל דמי השכירות מגלם בתוכו את הניכויים האפשריים, לרבות הפחת, ולפיכך בעת מכירת הדירה יש לנטרל מהעלות את מרכיב הפחת, באופן שמגדיל את השבח החייב במס.

חברה שבבעלותה קניון הינה איגוד מקרקעין (פס"ד סטאר סנטר מנופים אשדוד)
סטאר סנטר מנופים אשדוד החזיקה במרכז מסחרי באשדוד בשם "סטאר סנטר". נטען כי החברה אינה "איגוד מקרקעין" כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, כך שרכישת מניותיה אינה משיתה חבות במס רכישה על הרוכשים. ועדת הערר דחתה את הטענה וקבעה כי במקרה זה, חברה שיש לה מרכז מסחרי, תיחשב כאיגוד מקרקעין, ולכן ברכישת מניותיה יחול מס רכישה. המבחן של איגוד מקרקעין הוא מבחן נכסי ובמקרה זה לא הוכח שיש לחברה נכסים נוספים משמעותיים שמנותקים מהנדל"ן.

מיסוי אופציה לרכישת מקרקעין (פס"ד רעי משעל)
בית המשפט נדרש לשאלה: האם הכנסה שקיבל המערער בגין מכירת אופציה לרכישת מקרקעין היא בגדר הכנסה הונית החייבת בשיעור מס מופחת או בגדר עסקת אקראי החייבת במס שולי של היחיד. בית המשפט פסק כי בנסיבות המקרה, הכנסה בגין מכירת אופציה לרכישת מקרקעין מהווה הכנסה פירותית כעסקת אקראי. בית המשפט קבע שהעובדה שהאופציה, שנרכשה בעלות של כחצי מיליון ש"ח, לפרק זמן קצר של חודשיים בלבד מצביעה על הסיכון בעסקה ועל אופייה המסחרי. כמו כן, השימוש במתווך אשר היווה ציר מרכזי בעסקאות ואף היה זה שעסק בפעילות השיווק והייזום, והעובדה שהמוכר עצמו הוא מומחה למכשירים פיננסיים, מחזקות את האופי המסחרי של המכירה.

זכויות בנייה המהוות חלק מהנכס עצמו לעניין הפטור ממע"מ (פס"ד קרגד)
חברת קרגד רכשה בניין דירות שרובו הושכר בדיירות מוגנת, לשם פינוי הדיירים והשבחת הנכס. לאחר שהבניין הוכרז כנכס לשימור נמכר הבניין. בית המשפט פסק כי המיזם הנדון היה עבור המערערת חלק ממהלך העסקים ולכן מכירתו חייבת במע"מ. עם זאת נפסק כי מכירת המקרקעין המושכרים בדיירות מוגנת פטורה ממע"מ על פי סעיף 31(2) לחוק מע"מ. בית המשפט קבע, בהחלטה חשובה מאוד, כי הפטור ממע"מ שחל במכירת מקרקעין המושכרים בדיירות מוגנת חל גם על זכויות הבניה הנוספות הבלתי מנוצלות.

תיקון לחוק קרנות הריט
ביוני 2016 נכנס לתוקף תיקון לחוק קרנות הריט שמאפשר דה-פקטו לקרנות ריט להיכנס לתחום של המגורים להשכרה לטווח ארוך, וכן מעניק הקלות נוספות משמעותיות להקמת קרנות ריט. על פי התיקון יוכלו קרנות הריט לרכוש מקבצים להשכרה בתחום המגורים, תוך תשלום מס רכישה מופחת של 0.5% בלבד. ההצעה כוללת הקלות גם במבנה הבעלות בקרנות, הקלות בתקופת ההתארגנות של הקרן והקלות ביחסי המינוף. כמו כן העניק התיקון לחוק מס מופחת של 20% על ההכנסה מדירות המגורים (לרבות במכירתן).

מיסוי דירה שלישית
סעיף מיסוי דירה שלישית היה לאורך תקופת אישור התקציב אחד מחוקי הדגל של שר האוצר משה כחלון שראה בו כלי לעידוד משקיעים למכור דירות. על פי חישובי רשות המיסים המס היה אמור להניב למדינה הכנסות של 800 מיליון שקל בשנה שיוטלו על כ-53 אלף בעלי 3 דירות ומעלה. החוק שאושר בוועדת הכספים שונה מהצעת החוק שהציע משרד האוצר, וכולל פטור והקלות, בין היתר, למי ששווין שתי הדירות הנוספות שבבעלותו הינו עד 1.4 מיליון שקל, למי שברשותו דירה מפוצלת וכן פטור למי שמוכר דירות עד אוקטובר 2017.

קיצור פרק הזמן להגשת שומת מס שבח ומס רכישה
החל מ- 1.1.2017 קוצר פרק הזמן להגשת שומת מס שבח ומס רכישה מ- 40 ימים ל- 30 ימים. מדובר בשינוי משמעותי שמחייב חברות ובעלי נכסים להתארגן מבעוד מועד לדיווח על מכירה או רכישה של נדל"ן.