הסטטיסטיקן הראשי בלמ"ס במתקפה חריפה נגד לשכת השמאים בעניין מחירי הדירות

נתוני הדיור מבלבלים את הציבור: לפני כשבוע, הלמ"ס עדכנו כי מדד מחירי הדיור רשם ירידה של 1.2% בנובמבר 2016. כמה ימים לאחר מכן, לשכת השמאים פרסמה סקירה שדיברה על עלייה של 1.7% במחירי הדיור ברבעון האחרון של 2016. בעקבות כך, נוצר בלבול, האם המחירים ירדו או עלו. כעת פרופ' דני פפרמן, הסטטיסטיקן הלאומי בלמ"ס, כותב מכתב ליו"ר לשכת השמאים, אוהד דנוס. שם הוא מסביר כי הטענות הסותרות של לשכת השמאים, הן כתוצאה מאי הבנת הנתונים הממשלתיים. כמו כן, בלמ"ס מצביעים על עלייה דומה במחירי הדיור (בהסתכלות רבעונית)  כפי שהצביעו בלשכת השמאים. 

וכך הוא כותב ליו"ר לשכת השמאים: "קראתי בתקשורת את ניתוח המגמות למחירי הדירות בישראל שהתקבלו במשרדכם ואת ההשוואה שערכתם ביחס לממצאי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לתפיסתי, השוואת ממצאים מחייבת את מבצע ההשוואה להכיר לעומק את הנתונים אותם הוא משווה ולבצע השוואה בין סדרות ותקופות מקבילות".

"אולם, ההשוואה שנעשתה על ידך חושפת, לצערי, טעויות בהבנת המידע שפורסם על ידי הלמ"ס. מיותר לציין שפרסומך גרם לבלבול ולנזק רב בקרב הציבור. סקירת המחירים שערכתם מתייחסת לשינויים הרבעוניים במחירים הממוצעים של דירות בנות 4 חדרים ב-16 יישובים. על אף חסרונות המתודולוגיים של השיטה בה אתם נוקטים, עליית המחירים שהתפרסמה על ידכם מיום עבור הרבעון הרביעי בהשוואה לרבעון השלישי בהשוואה לרבעון השלישי ב-2016 הינה 1.7%".

"התוצאות הרלוונטיות שפורסמו על ידי הלמ"ס מספר ימים קודם לכן מרוכזת להלן": 

"לפיכך, הצגת תמונה לפיה על פי סקירת שמאי מקרקעין בישראל המחירים עלו ולפי ממצאי הלמ"ס המחירים ירדו, היא במקרה הטוב חוסר הבנה של הנתונים ובמקרה הרע הטעייה המיועדת לפגוע באמינות הלמ"ס".

על כך שלשכת השמאים טענו לכך שירידת המחירים היא תוצאה של שקלול עסקאות מחיר למשתכן במדד הוסיף פפרמן: "טענה נוספת שהוצגה על ידך היא שמדד מחירי הדירות רשם ירידת מחירים כתוצאה מהכללת עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן למדד. גם טענה זו פשוט אינה נכונה. בדיקות אמפיריות שנעשו בלמ"ס מראות שההשפעה של מחיר למשתכן על המדד הינה זניחה בשל מספר מצומצם של עסקאות שנעשו עד כה מסך העסקאות שבוצעו במשק".

"זאת ועוד, לצורך תיקוף השינויים המתפרסמים במדד מחירי הדירות, מבצעת הלמ"ס בדיקות בפילוחים נוספים. כך למשל, בדיקת השינוי במחירים עבור דירות יד שנייה בלבד (קבוצה המהווה כ-95% ממלאי הדירות) מלמדת שמחירי דירות יד שנייה ירדו בחודש האחרון באחוז לערך, ביחס לירידה של 1.2% במדד הכולל עסקאות של דירות חדשות ודירות יד שנייה".

"מיותר לציין שדירות יד שנייה אינן מושפעת מההחלטה האם לכלול או להשמיט עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן. מהאמור לעיל עולה שירידת המחירים בחודש האחרון נצפתה הן עבור דירות חדשות והן עבור דירות יד שנייה והיא אינה נובעת מההחלטה לכלול או להשמיט מספר קטן של עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן". 

"לעצם הנושא, כפי שגם הדגשנו בכלי התקשורת, העובדה שמדד מחירי הדירות שמפורסם על ידי הלמ"ס ירד בחודש האחרון אינה מעידה בהכרח לגבי ערך המדד בחודש הבא, וייתכן אפילו שערך המדד הנוכחי ישתנה עם קבלת נתוני עסקאות נוספים".

לסיום כתב פרופ' פפרמן, "יחד עם זאת, אני רואה חובה ציבורית בהבאת העובדות לידיעתך ולידיעת הגורמים המקצועיים במשרדי הממשלה כמו גם לידיעת הציבור הרחב, וזאת על מנת למנוע את המשך הבלבול שנוצר. אני רוצה להאמין שמדובר בטעות תמימה, ושכיושב ראש לשכת השמאים הפועל בשקיפות ובמקצועיות תדאג למנוע טעויות כאלו בעתיד".

"אישש את נתוני לשכת השמאים"
אוהד דנוס מסר בתגובה למכתב: אוהד דנוס: "אני שמח על כך שהסטטיסטיקן הלאומי אישש את נתוני לשכת השמאים בדבר עליית מחירים רבעונית בשיעור של 1.7%. אני חושב שבעניין זה ראויה התנצלות חה״כ פולקמן, שכינה אותי רק אמש מעל במת הכנסת 'אינטרסנט' וקרא למדד שלנו 'פייק ניוז' והינה היום הלמ״ס מאששת את הנתונים שדווחו על ידנו". 

"עם זאת, מכתבו של הסטטיסטיקן הלאומי מעיד על כך שלמד על סקירתנו רק מהפרסומים בעיתונים. אם היה קורא את הסקירה עצמה היה מגלה שלא נערכה כל השוואה למדד הלמ״ס, למעט אזכור ששיער כי שיעור הירידה הלא סופי שנמדד על ידו בחודש דצמבר, ניתן אולי לייחס למכירות מחיר למשתכן שדווחו רק בחודש דצמבר ולכן השפעתן גדולה יותר מהאמור במכתבו. מכל מקום, קיימת בינינו הסכמה כי המחירים עלו ברבעון האחרון של שנת 2016 וזאת, בשונה מהכתוב במדד מחירי הדירות הכללי המפורסם כרגע באתר הלמ״ס".