בדרך לפרויקט פינוי בינוי? אושר חוק 'המאכערים' שמגביל את מארגן העסקה

אושר בכנסת: הצעת חוק פינוי בינוי המכונה גם "חוק המאכערים" עברה אמש בקריאה שנייה ושלישית במליאת הכנסת. החוק נועד להתמודד עם ה"מאכערים", תופעה בה היזמים מחתימים בעלי דירות על הסכמי קדם-התקשרות, מגייסים את הסכמתם לביצוע עסקת פינוי ובינוי. אלא, שבאותה העת מכניסים היזמים סעיף בלעדיות דרקוני, המונע מבעלי הדירות החותמים לממש את זכותם לחתום על פרויקט דומה באותו הבית דרך גורם אחר מלבד המארגן.

על פי הצעת החוק שאושרה, הבעיה המרכזית בפרויקטי הפינוי בינוי היא כי ישנו מארגן שאחראי על הקשר שבין הדיירים ליזם. העניין הוא פעמים רבות העסקה לא יוצאת לפועל ובכך נותרים בעלי הדירות שחתמו כבולים לעסקה שלא תתממש מבלי יכולת לחתום על עסקה אלטרנטיבית. או למשל היזם אינו מצליח להחתים רוב מספיק לביצוע עסקת הפינוי בינוי, אך בעלי הדירות שחתמו עמו על הסכם קדם ההתקשרות, נותרים כבולים לאותו הסכם ואינם יכולים להתקשר עם יזמים אחרים לביצוע הפרויקט.

החוק החדש שאושר מתחם את תקופת הכבילה שבהסכם, כך שבסיומה יפקע תוקפו ויתאפשר קידומם של פרויקטים להתחדשות עירונית בידי הדיירים עצמם, או יזמים אחרים. עוד החוק שאושר קובע תקופות שונות לפקיעת תוקפם של הסכמי קדם התקשרות, וזאת בהתאם למידת "רצינותו" של המארגן והצלחתו בהשגת יעדים לשם קידום העסקה. 

לא עמד בשלב הראשון בהסכם  - החוזה יפקע תוך חצי שנה 
כך למשל, מסבירים ממשרד הבינוי והשיכון, הסכם עם מארגן שלא עמד באבן הדרך הראשונה, יפקע כבר בחלוף חצי שנה ממועד החתימה עם בעל הדירה הראשון באותו בית משותף. במרבית המקרים, יהיה ההסכם בתוקף לתקופה מקסימלית של שנתיים. במקרים חריגים (בהם המארגן הוא שמבצע את התכנון לפרויקט ומצליח לעמוד באבני הדרך) יהיה ההסכם בתוקף לתקופה של עד 7 שנים. "באופן זה מושגת מטרת קיצור תקופת הכבילה מחד, ונוצר תמריץ למארגנים לפעול ביעילות ובזריזות לקידום העסקאות, מאידך" ,נמסר ממשרד הבינוי. 

בנוסף, החוק החדש מתמודדת עם תופעות של חתימה חפוזה ובלתי מודעת של בעלי דירות על הסכמים עם מארגנים, היעדר מידע מהותי לגבי ההסכמים ולעתים אף ניצול של חלק מבעלי הדירות. כך למשל, הצעת החוק מחייבת את המארגן לכנס אסיפה של בעלי הדירות בטרם החתמתם על ההסכמים, שבה ימסור להם את עיקרי ההסכם המוצע על ידו, יגלה מידע בדבר עניין אישי שיש לו בעסקה ועוד. 

שרת המשפטים, איילת שקד מסרה: "החוק יסייע בהגנה על אזרחים מפני חוזים דרקונים מול יזמים המנצלים לרעה את חוסר הבנתם של האזרחים  וכן יאפשר את פתיחת השיבר של פרויקטי התחדשות עירונית רבים. חוק זה וחוק דייר סרבן שקידמתי מסייעים בעידוד בנייה וחדשנות, שישפרו את איכות חיינו."

שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט: "חוק המאכערים שם מקלות בגלגלי אלו שמנצלים אזרחים תמימים ומרוויחים על חשבונם. כעת אנחנו מסדירים את פעילותם. חוק זה הוא חלק מפעילות מקיפה שלנו להגנה על האזרח, ובראשו חוק המכר, שמגן על רוכשי הדירות, ויגיע בקרוב לקריאה שניה ושלישית. הסרת חסמים והקלה ברגולציה חיוניים למשק הישראלי בכלל ולשוק הדיור בפרט. נמשיך להתקדם ולהתייעל".