צבי סטפק מתייחס לקיפאון שהולך ומחריף בשוק הדיור, ומספק תחזית למחירי הדירות

שוק הדיור נמצא בהאטה חריפה. בסקירה האחרונה של האוצר כבר דיברו על קיפאון. ניתן להגיד שההתקררות בפעילות החלה בחודש ספטמבר האחרון ומאז רואים מגמה של החרפה, פחות ופחות עסקאות. בתוך כך, מגמת העלייה במחירי הדירות נבלמה ולפי הלמ"ס מאז אוקטובר האחרון נרשמת התייצבות ואפילו ירידה קלה במחירים. נוכח המצב שוחחנו עם צבי סטפק, יו"ר מיטב-דש שבשנים האחרונים התבטא לא מעט גם לגבי שוק הדיור.

איך אתה רואה את הסיטואציה הנוכחית בשוק הדיור? "אין ספק שהמצב הנוכחי הוא של התייצבות בשוק הדיור וזה כבר נמשך סדר גודל של חצי שנה. מיעוט עסקאות והתייצבות במחירים. אנחנו רואים תופעה של המתנה מצד הקונים, ובניגוד להמתנה שהייתה בזמנו עם תכנית מע"מ 0% הפעם לא מדובר בביקושים כבושים. הטענה שלי הייתה תמיד שהיצע יש מספיק, והגידול שהיה גדול מההיצע נבע מביקוש אמיתי של זוגות צעירים וכו' אבל התווסף לזה 'ביקוש מקדים' - כלומר  הורים שקנו דירות לילדים מחשש שהמחירים ימשיכו לעלות וגם ביקוש ספקולטיבי של משקיעים שקנו כדי למכור מאוחר יותר ברווח. אותו ביקוש מקדים וספקולטיבי - הוא יעלם, ועבור הביקוש האמיתי יש מספיק היצע ואפילו היצע עודף". 

מה צריך לקרות כדי שהמחירים יתחילו לרדת? "כדי לקבל ביטחון בכך שהסיפור בשוק הדיור השתנה, אני חושב שאנחנו צריכים לראות את המשך המגמה של התייצבות עם נטייה קלה מטה במחירים לפחות עד יולי-אוגוסט. אם עד אז אנחנו נראה את המשך המגמה את האטה, אז לקראת סוף השנה אנחנו עשויים לראות ירידה של ממש במחירי הדירות, כלומר לא עוד ירידה של 0.3% או 0.5%. כי המוכרים במצב כזה ייכנסו ללחץ, אם זה הקבלנים ואם זה מוכרי דירות יד שניה. סימני ההיכר הם יותר פרסומות בעיתונות מצד חברות קבלניות ופרסומות שכוללות כל מיני הטבות כמו מטבח חינם וכו' בניסיון לפתות את הקונים, כי בשלב הראשון הקבלנים יעשו הכל כדי שלא להוריד את המחירים. זה יהיה סימן לכך שהמגמה אכן מתהפכת. הדבר השני קשור למוכרי הדירות יד שניה ושם אנחנו נראה את אלה שקנו דירה נוספת ולא מכרו את הדירה הנוכחית שלהם - הם פתאום יזדרזו לבצע את המכירה. לאט לאט זה יהפך לשוק שבו הקונים הם אלה שמכתיבים את הטון ולא המוכרים".    

לאיזה ירידת מחירים ניתן לצפות? "אם אכן ההאטה הזו תימשך אז אפשר לדבר על מעבר למגמת ירידה של ממש, סדר גדול של 5%-8% בשנה. אנשים התרגלו לחשוב שמחירי הדירות רק עולים ועכשיו נראה תהליך של שינוי דיסקט. אם פעם דירות באזור גבעתיים-ר"ג היו נמכרות תוך שבועיים-שלושה, ברגע שזמן המכירה ייקח חודשים, אין לי ספק שזה ילחץ את המוכרים.  ב-2015-2016 מחירי הדירות עלו במצטבר בסדר גודל של 12%, אז העלייה הזו קודם כל צריכה לרדת. זה יהיה השלב הראשון".   

הטענה המרכזית של הקבלנים (ראו דוגמה) היא שהרוכשים לא נעלמו אלא רק עלו על הגדר ובשלב מסוים נראה ירידה מהגדר כי אנשים עדיין צריכים דירות - אז יהיו ביקושי גדולים, מה אתה חושב על זה? "מעבר לזה שהם אינטרסנטים, אני חושב שהקבלנים טועים. ברגע שיש ביקושים שהם לא אמיתיים אלא ספקולטיבים או ביקוש מקדים והביקושים האלה נעלמים, אז זה משהו דרמטי. לדעתי אנחנו עוד יכולים להגיע למצב של עודף היצע וזה עוד יותר ילחץ על המחירים. ואסור לשכוח שכחלון מאוד רוצה להראות הישגים ולכן הוא לא יוריד את הרגל מהגז. אגב, זה נכון שחלק מהסיפור הוא שהציבור השתכנע שמשהו השתנה בשוק הדיור והמחירים עשויים לרדת, אבל זה פשוט הצד השני למה שראינו בשנים האחרונות שבהן הציבור חשב שהמחירים רק יעלו. כלומר מה שדחף את המחירים מעלה עשוי לדחוף אותם מטה. ועוד לא הזכרתי את העובדה שהריבית על המשכנתאות עלתה בזמן שהריבית במשק נותרה ללא שינוי, תחשוב מה יקרה כאשר הריבית במשק תתחיל לטפס, זה עוד יותר ילחץ את מחירי הדירות מטה".  

האם אתה רואה שכסף שבעבר היה נכנס לשוק הדיור נכנס כעת לבורסה? "אם אני מסתכל על תחום ניהול התיקים אז בשנים קודמות אחוז ניכר מהכסף שנפדה היה כי המשקיעים החליטו לרכוש דירות. בתקופה האחרונה אנחנו רואים את זה הרבה פחות, אנשים לא יוצאים משוק ההון לצורך רכישת דירה. הייתי אומר שזה חוק הכלים השלובים".