מניית הענק מהמעו"ף שרשמה תיקון מהיר של 10% משיא כל הזמנים, הזדמנות קניה?

מניית עזריאלי קבוצה 0%  פתחה את שנת 2017 בסערה. תוך פחו מ-5 חודשים רשמה המניה מהלך עליות מסחרר של 30% לשיא כל הזמנים ושווי שוק של כמעט 26 מיליארד שקלים. אבל אז פורסמו הדו"חות לרבעון הראשון של השנה שהיו דווקא טובים ומשם המניה יצאה למהלך תיקון חריף של מעל 10% תוך ימים ספורים ומאז המניה בעיקר מדשדשת. האם זו הזדמנות קניה או שעדיף לשמור מרחק? ביקשנו את התייחסות האנליסטים.  

נועם פינקו, פסגות: "חברת עזריאלי נמצאת בתקופה של צמיחה אדירה עם השקעות ענק בהיקף של יותר מחמישה מיליארדי שקל, רובם בתחום המשרדים באזור של מגדלי עזריאלי בתל אביב וכן בחולון וראשון לציון. בנוסף החברה משקיעה ברבה מאוד בהתרחבות בתחום הדיור המוגן".

"השקעות אלו יגדילו משמעותית את ההכנסות וה-FFO של החברה בשנים הקרובות. הייזום של עזריאלי נחשב למאוד איכותי. לאחר ההצלחה בפארק המשרדים בחולון החברה תשלים עד סוף השנה את מגדל שרונה הענק שלמעשה כמעט מושכר במלואו. מעבר לעדות ליכולת הייזמות של עזריאלי, הדבר גם מעיד על עוצמת שוק המשרדים בישראל הנובעת מהצמיחה במשק ומפריחת ההיי טק. גם פרויקטים אחרים ביזמות זוכים להתעניינות רבה. בתחום הקניונים המצב עדיין חזק והביקוש לשטחי מסחר בנכסים המובילים עדיין קיים כאשר עוד רשתות נכנסות לישראל ורשתות קיימות נכנסות לתחומים חדשים (ספורט, איפור וכד')".

"עם זאת הסביבה מאתגרת יותר והמו"מ מול השוכרים קשה  בעיקר במקומות בהם התחרות מתגברת ושם ישנה פגיעה בתוצאות (תחרות עזה במקומות כמו באר שבע, נתניה, כפר סבא, רחובות ואזור הצפון). על אף הגידול המתמשך ברכישות באינטרנט (המהוות איום ארוך טווח כללי על הענף), ניתן לראות עדיין גידול בפדיונות (הנתמכת בצריכה הפרטית הגבוהה והצמיחה הכללית במשק – עם זאת נציין כי נתוני המאקרו לרבעון הראשון היו חלשים אך צריך לבדוק את הנתונים ברמה חצי שנתית ושנתית), הגידול בשכר והגידול בהיקף האוכלוסייה כגורמים שתומכים ברכישות בקניונים. לצד האינטרנט נציין כגורם סיכון גם את הגידול המשמעותי של נסיעות ישראלים לחו"ל, שבדרך כלל כוללים גם קניות. נכסי החברה נחשבים מובילים, ויחד עם פעולות המיתוג והשבחות שבוצעו הם מצליחים להגדיל את הפדיונות. אנו סבורים שגם אם רשתות האופנה יסגרו סניפים או ילחצו על השכ"ד נראה כי בנכסי החברה, לפחות מרביתם המצב טוב ולכן פגיעה ב-NOI מנכסים זהים לא צפויה להיות מהותית (אם בכלל-עד עכשיו לא ממש קרה), כאשר נכסים חזקים יפצו על תוצאות נכסים חלשים|.   "מדובר בחברת ענק המהווה מניית עוגן בתיקי השקעות גדולים שעדיין מניבה תשואה תזרימית נאה על ההשקעה. עם זאת, אנו לא סבורים שהמניה זולה והמלצתנו למניה הינה 'החזק' במחיר יעד של 210 שקל, אפסייד של כ-9% על מחירה הנוכחי".

• עיר שינה? רשת ג'ייקוב תפעיל מלון ראשון במודיעין במרכז עזריאלי
• עזריאלי: עלייה קלה ב-NOI לצד גידול של 12% ב-FFO

ברוריה פיין, לידר שוקי הון: "עזריאלי ממשיכה להציג צמיחה מרשימה לצד פרופיל פיננסי איתן. אמנם ניתן לזהות מספר סיכונים ואיומים לתחום בו פועלת הקבוצה אך היא ערוכה היטב להתמודד עם האטה פוטנציאלית בענף הנדל"ן. האיתנות הפיננסית שלה נשארת גבוהה מאוד, גם לאחר השקעות מאסיביות בפיתוח, דבר שהופך אותה לאפיק השקעה יחסית סולידי בסביבת שהופכת למאתגרת יותר ויותר".

"הצמיחה העיקרית של הקבוצה תמשיך להגיע מכיוון הייזום המאסיבי ותמשיך ללוות את הקבוצה לפחות בעשור הקרוב (8 פרויקטים יזמיים). עזריאלי פועלת לקבלת זכויות בניה נוספות ולהשבחה נוספת של הנכסים לזכויות אלו צפויה להיות תרומה ממשית נוספת לתוצאות בשנים הקרובות. החברה נסחרת במכפיל הון של 1.56, תשואת FFO של כ- 7.0% (בנטרול אחזקות אחרות ונדל"ן בהקמה), תשואת דיבידנד של 2.1% ותשואת NOI גלומה של 6.4% (כשהקבוצה מגייסת בריביות של כ-1.5%). אנו ממליצים על המניה בתשואת יתר במחיר היעד ב- 220 שקל למניה (אפסייד של כ-14% על מחירה הנוכחי). אנו סבורים כי מניות הנדל"ן כבר אינן זולות ולאחר עליות השערים בסקטור הן נסחרות במחיר אשר משקף את שוויין ההוגן. מבין מניות הסקטור, אנו מאמינים שנכון להשקיע בעזריאלי המשלבת שמרנות, מינוף נמוך ופוטנציאל צמיחה קדימה".  

שי ליפמן, ווליו בייס: "עד שנת 2020 צפויים להיכנס להנבה בחברה עוד כ-300 אלפי מ"ר (מתוכם כ- 220 אלפי מ"ר משרדים), שצפויים להגדיל את ה- NOI של החברה בכ- 415 מיליון שקל, זהו גידול דרמטי שלחלוטין מסביר את עליית ערך המנייה בשנה האחרונה, אך להערכתי חלק גדול ממנו עדיין לא מגולם בשוק. במודל הערכת השווי שלנו, הערכנו את שווי נכסים אלו בעת הנבה שכן עזריאלי שרונה בת"א יאוכלס כבר השנה (ונמצא באחוז השכרות גבוהות) ועזריאלי ראשונים כבר פעיל (הקניון מושכר ופתוח והמשרדים מתחילים אכלוס)".   "בנוסף לחברה קרקעות נוספות לפרויקטים שנמצאים בשלבי טרום הקמה גם הם בתחומי המסחר, משרדים והדיור המוגן, על פרויקטים אלו ניתן לבנות (לפי תב"ע של היום) כ-340 אלפי מ"ר נוספים, מה שמבטיח את מגמת הצמיחה המואצת של החברה גם בעשור הבא. מטעמי שמרנות לא בחרנו לתת להם שווי משמעותי".   "פעילות הייזום של עזריאלי ממשיכה להניב פירות. לאחר ההקמה המוצלחת של פרויקט המשרדים בחולון, צפוי בשנת 2017 להתאכלס מגדל המשרדים עזריאלי בשרונה, אשר ברור שהוא האייקון הבא של תל אביב. במקביל יתאכלס גם פרויקט המשרדים בעזריאלי ראשונים מעל תחנת הרכבת של ראשון לציון, לאחר שהקניון כבר פעיל (וב-2020 צפוי להתאכלס עזריאלי Town, גם הוא בתל אביב). הנבה מלאה של נכסים אלו ושני מרכזי דיור מוגן (במודיעין ובלהבים) יגדילו משמעותית את ה-NOI של החברה  ולכן החלטנו כבר לתת להם שווי עודף מעבר לשווי שלהם בספרים".   "המשך של החלפת חובות ישנים ויקרים של החברה בחוב לפי עלותו היום תמשיך לתרום לחברה הן ברמת ה- NOI והן ברמת ה–FFO. אין ספק כי עזריאלי היא החברה המועדפת בתחום הנדל"ן המניב בישראל, הן ברמת המסחר ובעיקר בשל יכולות הייזום וצבר הפרויקטים של החברה (עם התמקדות משמעותית במשרדים בתל-אביב) שיגדיל את תיק הנכסים של החברה בצורה משמעותית תוך כ- 4 שנים".   "לפני כשבוע פורסם בתקשורת כי סלע נדל"ן צפויה לרכוש את מטה בנק מזרחי ברמת גן בעסקה של כ- 280 מיליון שקל הגוזרת לנכס תשואה של כ-6.1%, להערכתנו עסקה זו משקפת את המחירים של הנדל"ן האיכותי בגוש דן, וגם השמאים צפויים להוריד את שיעורי ההיוון של הנכסים, מה שיביא לרווחי הון של מאות מיליוני שקלים בעזריאלי שיעלו עוד את ההון העצמי של החברה".   "אנו ממליצים על המנייה ב'קניה', במחיר יעד של 229 שקל למנייה (אפסייד של כ-20%), לפי מודל שמרני שמהוון את נכסי החברה בתשואות שמרניות של 6.25% לנכסים הקיימים. פעילות הייזום הענפה שמאפיינת את החברה בשנים האחרונות צפויה להמשך גם לתוך העשור הבא משפיעה לחיוב על תוצאות (ברמת ההכנסות והרווחיות), מגדילה ומחזקת את ההון העצמי של החברה ומבטיחה את הצמיחה והמובילות של עזריאלי בשוק גם בעתיד. מניית עזריאלי ממשיכה להוות להערכתנו עוגן יציב וחשוב בתיק ההשקעות והיא בהחלט בבואה של כלכלת ישראל שהיא חזקה".

• אפסייד של 70% - אייפקס קפיטל בהמלצה על הכשרת הישוב
• ההשקעה שתציל את נקסטפרם - או תסבך אותה עוד יותר?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מניית עזריאלי קבוצה רשמה מאז תחילת השנה הנוכחית תשואה חיובית בשיעור של 18% לשווי שוק של 23.4 מיליארד שקל. את השנה החולפת חתמה המניה בשיעור דומה לזה שרשמה עד כה. המניה ב-12 החודשים האחרונים: