בלאגן בבניין: דייר סירב לחתום על תמ"א 38 - ונאלץ לשלם הוצאות משפט

באוקטובר 2013 החלו מגעים בין נציגים של בעלי דירות בבניין ברחוב בר אילן 69 בבת ים, לבין חברת "יובל בניה ונכסים בע"מ" לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין. לאחר בחינת הצעת היזם, החליטו בעלי הדירות בבניין להתקשר עמו בהסכם, וזה נחתם ב-6.10.13.

לאחר חתימת כלל בעלי הדירות על ההסכם הראשון, הגיש היזם על פי הוראות ההסכם בקשה לקבלת היתר בנייה, ולוועדה המקומית לתכנון ובניה בראשון לציון. על פי התביעה, מדובר בהסכם המשביח באופן משמעותי את דירות כלל הבעלים, ללא עלות כספית מצדם וכך, הסכם זה מיטיב את מצבם הנוכחי של בעלי הנכס, לרבות נכסם של הנתבעים.

האמנם, עקב מחלוקות פנימיות בין בעלי מניות בחברה היזמית התפרקה השותפות ביניהם, וכחלק מההסכמות הועבר הבניין מחברת "יובל בניה ונכסים בע"מ" אל יזם חדש "גן עד חברה לתמ"א 38 בע"מ. כחלק מההסכמות פנה נציג היזם החדש, לדיירי הבניין לצורך ביטול הסכם התמ"א 38 אל מול היזם הקודם, וחתימת הסכם מחודש מול היזם החדש, לרבות חתימה על מסמכי ביטול ההסכם הראשון. בתוך כך, כלל הוראות הסכם התמ"א שנחתמו באוקטובר 2013 נשארו בתוקפן, כולל מועדי ביצוע הפרויקט כמועד הוצאת היתר, מועד ביצוע העבודות וכיו"ב.

רוב בעלי הדירות הסכימו לחתום - למעט בעלי שתי דירות. לאחר פנייה של עו"ד מיכל נבון המייצגת את הדיירים וכן של נציגי היזם החדש אל הנתבעים, לצורך חתימה על ההסכם, אלו סרבו לחתום על המסמכים, ללא כל סיבה מספקת. במסגרת החתמת בעלי הדירות על ההסכם ועל נספחיו, חתמו בעלי הדירות, בין היתר, על ייפוי כוח המסמיך את עו"ד נבון להגיש תביעה כנגד בעל דירה סרבן, במסגרת פרויקט תמ"א 38. לפיכך, הגישה עו"ד נבון את התביעה.

במסגרת שיחות עם הדיירת בטרם הגשת התביעה נגדה, היא הסכימה לחתום על ההסכם, רק בתנאי אם תוצמד לדירתה חניית נכים בטאבו, ויוענקו לה כספים נוספים כפיצוי. עו"ד מיכל נבון ונציגי היזם הסבירו לדיירת כי אין באפשרותם להצמיד לדירתה חניית נכים בטאבו, אך היזם, לפנים משורת הדין, היה מוכן להכשיר חנייה כחניית נכים, כמפורט בתשריט התכנון, שם תוכל הדיירת לחנות כשהחנייה תהיה פנויה.

לאור האמור לאור, נתבקשה בתביעה המפקחת על רישום המקרקעין, דגנית קציר-ברין, לאשר את ביצוע העבודות ברכוש המשותף לשם בניית הדירות החדשות וביצוע השינויים ברכוש המשותף בהתאם להסכם.

עוה"ד נבון טענה בתביעה אותה הגישה למפקחת כי הדייר סירב לחתום על ההסכם החדש ללא כל הסבר או סיבה המניחה את הדעת, וכי אי חתימה על ההסכם ומסמכיו עלולה לגרום לנזקים ולהפסדים גדולים לשאר בעלי הדירות הממתינים לביצוע הפרויקט. בספטמבר 2016 הודיעה עו"ד נבון על מחיקת התביעה נגד הדיירת – לאחר שהסכימה לחתום על ההסכם החדש. התביעה נגד הדייר הסרבן נותרה בעינה.

"נראה כי התובעים נהגו לכאורה בשוויון כלפי בעלי הדירות"

לאחרונה הוציאה המפקחת על המקרקעין החלטה, הקובעת כי הפרויקט יצא לדרך חרף התנגדות הדייר הנותר. "מעיון בהסכם נראה כי התובעים נהגו לכאורה בשוויון כלפי בעלי הדירות, וכי פעולת הרוב נעשתה בתום לב", קבעה המפקחת על רישום המקרקעין, דגנית קציר-ברין. "במקרים של תביעות מסוג זה ישנה התנגשות של זכות הרוב לעשות שימוש בקניינו, כדי לשפר את מצבו של הבית מחד, למול זכות המיעוט מכוח זכויותיו הקנייניות המבקש לחסום את הרוב, מאידך".

לדברי המפקחת, מאחר שהגנה קניינית עלולה לחסום יוזמות לביצוע שינויים בבית, לרבות יוזמות שנועדו לטובת רוב בעלי הדירות, ועלולות לגרום לתופעות לא רצויות, סבור בית המשפט כי יש מקום לזנוח את "הגנת הקניין" לטובת "הגנת החבות", שמשמעותה: במידה שהמיעוט יוכיח, כי כתוצאה מפעולות החיזוק נגרם לו נזק, אזי יהיה זכאי לסעד של פיצויים – אך לא יהיה בכך כדי למנוע את העבודות.

"בהיעדר הגנה מטעם הנתבע, ולאחר שהוכח לי הנדרש בנסיבות העניין, מצאתי להיעתר לבקשה ולתת פסק דין על פי התביעה", קבעה המפקחת. לפיכך, היא אישרה בשם הנתבע את ביצוע העבודות המבוקשות ברכוש המשותף, בכפוף להוצאת היתר בנייה ומילוי תנאיו, ובכפוף לכך שהנתבע יהיה זכאי להטבות הנובעות מההסכם, באותם תנאים להם זכאים שאר בעלי הדירות.

בנוסף, בהתאם לבקשת עו"ד נבון בתביעה, הסמיכה אותה המפקחת להתקשר ולחתום בשם הנתבע על כל המסמכים הדרושים לצורך ביצוע הפרויקט. עוד פסקה המפקחת, כי הנתבע ישלם את הוצאות המשפט של התובעים, בסך כולל של 3,000 שקל.