בשוק הדיור - ההכרזה האחרונה של כחלון עשויה להיות דרמטית לעניין מחירי הדירות

לפני כשבועיים יצאה לדרך ההגרלה הגדולה ביותר (עד כה) של מחיר למשתכן, הוצעו להגרלות 14,703 יח"ד - מספר לא מבוטל כשניתוח של מיקומי הדירות מצביע כי חלק גדול מהן נמצא באזורי ביקוש. לפני מספר ימים הבטיח שר האוצר (ראו כתבה בעניין) כי עד סוף השנה יוצאו לדרך עוד שתי הגרלות בסדר גודל של כ- 15,000 דירות כל אחת, אין ספק שתהיה לכך השפעה על הביקוש, ננסה לבחון אותה.

ראשית, הצרכנים של מחיר למשתכן שהינם זוגות צעירים אינם הלקוחות הקלאסיים של דירות יד ראשונה (שנמכרות במחירים של 1.7-2.5 מיליון שקל) ולכן ההשפעה העיקרית של ההיעלמות שלהם מהשוק תהיה בדירות יד שנייה. עם זאת, ההשפעה תגיע לקבלנים דרך קהל היעד העיקרי שלהם - משפרי הדיור, שהם אלו שמעמידים את הדירות שלהם למכירה כדי לרכוש דירה חדשה.

כבר עתה אנחנו רואים כי יש האטה במכירות של הדירות החדשות, ההאטה נובעת כמובן מתקופת ההמתנה להגרלות, השאלה היא עד מתי תימשך תקופת ההמתנה, שכן אם בסיום ההגרלה הנוכחית תוכרז הגרלה נוספת (כפי שמבטיח שר האוצר), אזי, במידה והתמהיל הגאוגרפי של הדירות שיוצאו בה יהיה דומה לזה של ההגרלה האחרונה, הסבירות היא שתקופת ההמתנה תתמשך שכן אנשים ינסו את מזלם בהגרלות ולא ירכשו דירות עד שתהיה להם תוצאה אם זכו או לא. הביקוש לדירות חדשות בשוק החופשי צפוי לרדת בטווח הקצר. להלן ההשפעות?

1. המלאי הקיים של דירות גמורות לא גבוה ולכן לא משפיע על המחירים עדיין, שכן רוב הפרויקטים שכבר נמצאים בבנייה מציגים אחוזי מכירות גבוהים של מעל 50%.

• נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%
• 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול

2. בטווח הקצר נראה מבצעים שמגלמים הנחה אך לא "פוגעים" במחירים (ביטול הצמדה למדד תשומות הבנייה, ריהוט או מוצרי חשמל לבית וכדומה).

3. התחלות הבנייה (בניכוי מחיר למשתכן) יירדו בטווח הבינוני, שכן בתקופות של האטה בביקוש לא מתחילים לבנות כ"כ מהר והבנקים לא נותנים אשראי בלי מכירה מוקדמת משמעותית (של לפחות שליש מהפרויקט).

עד כאן נראה שהכול עובד לפי התכנית של שר האוצר, עם זאת יש כמה נקודות חשובות שחייבים לשים עליהם דגש:

מי יבנה את כל הדירות של מחיר למשתכן? בשנתיים האחרונות היינו עדים לקריסה של לא מעט קבלנים מבצעים, מה שהוציא מהשוק לא מעט שחקנים. כמות דירות גבוהה כזאת להערכתי תעלה את מחירי הביצוע, מה שיקשה על הקבלנים הזוכים בפרויקטים של מחיר למחיר למשתכן (שמאופיינים ברווחיות גולמית של לא יותר מ- 12%) שמתחייבים היום על המחיר כשלחלק מהפרויקטים אין היתר עדיין.

נראה כי אחד הפתרונות הוא ביצוע של פרויקטים "מעורבים", מכרז בו לזוכה יש את האפשרות למכור חלק מהדירות בשוק החופשי ו/או בנוסף שטח מסחרי בפרויקט הוא מצב של win-win: מצד אחד הוא מבטיח לזוכי מחיר למשתכן כי הסטנדרטים של הבניין יהיו ראויים, שכן הקבלן מחויב לסטנדרט אחיד בבניין ואם ירצה למכור את חלק מהדירות בשוק החופשי ישמור עליו. מצד היזם, מכירה של חלק מהדירות בשוק החופשי יכולה להעלות את הרווחיות של הפרויקט, כאשר סביר כי את הדירות החופשיות ישמור למכירה בשלבי הביצוע המאוחרים יותר, שכן אז קל יותר לקבל עליהם מחיר גבוה יותר ומכיוון שכל הדירות של מחיר למשתכן מכורות כבר, מבחינת מימון זה לא "מעיק" עליו.

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לסיכום, אין ספק כי מימוש תכניות מחיר למשתכן משפיעות על שוק המגורים, ובמידה ואכן עד סוף השנה יוצאו עוד כ-30 אלף יח"ד באזורי ביקוש (בדומה להגרלה האחרונה) ההשפעות שציינו כאן יתממשו. זה בהחלט צעד נכון בדרך להשגת יציבות מחירים בשוק המגורים לאחר כמעט עשור של עלייה מתמדת במחירים. יציבות מחירים טובה לכל הצדדים שכן באווירה כזו יותר קל גם ליזמים לקבל החלטות על רכישת קרקעות ויציאה לפרויקטים חדשים.

ועם כל האופטימיות אי אפשר להתעלם מהעובדה שעדיין מדובר בהגרלות ואין פעולה אחידה שיכולה להיטיב עם כל הרוכשים בשוק, ושגם השונות ב"כדאיות" או בהטבה המגולמת בין הפרויקטים היא גדולה מאוד, לדוגמא מי שיזכה בדירה בהרצליה במתחם גליל ים, יזכה להנחה דרמטית של כ- 1-1.2 מיליון שקל במחיר הדירה אל מול פרויקטים דומים, ומי שיזכה בהגרלה בדירה בחריש יזכה להטבה של כ-150-200 אלפי שקלים בלבד.

ברמת המשק הישראלי, גידול בכלל התחלות הבנייה בשוק הפרטי בצירוף פרויקטים של מחיר למשתכן הוא מבורך שכן לתחום זה יכולת השפעה חיובית על הצמיחה במשק.