מתוך דו"חות מידאס - הרעה במצב של מתחם שרונה בת"א

שלוש שנים מההקמה וההרעה במצב של פרויקט שרונה נמשכת. מדו"חותיה הכספיים של חברת מידאס השקעות (המחזיקה ב-51% מהפרויקט) עולה כי במהלך הרבעון השני השנה החברה ביצעה הפחתה של 15 מיליון שקל משווי המתחם על רקע ביקורת של רשות ני"ע ערך. 

במסגרת אותה ביקורת של הרשות נבדקו מספר השגות ביחס להנחות שעמדו בבסיס הערכת השווי, כמו: דמי השכירות הראויים לנכס בצל מגמת הירידה בפדיונות ובהכנסות מדמי השכירות; עומס על השוכרים (כלומר, יחס הפדיון לדמי השכירות); והשווי השלילי של פעילות הניהול של הנכס (המצויה בגרעון הנובע מהוצאות פרסום ושיווק).

בשורה התחתונה, אם ברבעון הראשון של השנה השווי לפרויקט שרונה הוערך ב-241 מיליון שקל, כעת השווי ירד ל-226 מיליון שקל בלבד. ההכנסות של מידאס השקעות מדמי שכירות (NOI) בפרויקט שרונה ירדו ל-2.01 מיליון שקל ברבעון השני לעומת 2.3 מיליון שקל ברבעון המקביל של השנה שעברה. שיעור התפוסה ירד במעט מ-85% ברבעון המקביל ל-84% ברבעון השני השנה. רק לשם השוואה, בסוף שנת 2015 שיעור התפוסה עמד על 99%. 

לפי הערכת השווי של טרייסטמן-אגמי שהזמינה מידאס, בזמן הקצר שמתחם שרונה פועל היה מוקף הנכס באתרי בנייה שהפריעו לפעילותו השוטפת וגם כיום, קיימת הפרעה לפעילות התקינה לאור הפרויקטים הנבנים בסביבה הקרובה. עם זאת, מעריך השווי ציין: "בעתיד הקרוב, עם סיום הבנייה של כל הפרויקטים הסובבים את הנכס, יהנה הפרויקט מקהל לקוחות מקומי של עשרות אלפי אנשים ביום וכן ייהנה מנגישות וחשיפה שכיום נמנעים ממנו".

בסך הכל בפרויקט שרונה קיימים 29 שוכרים כיום לעומת 38 שוכרים בשנת 2016. בשנה האחרונה נחתמו 6 הסכמים נוספים, כאשר השטח המושכר הכולל הינו 5,233 מ"ר (שיעור תשופסה של 84% כאמור). דמי השכירות הכוללים משטח המתחם כולו מסתכמים ב-822 אלף שקל לחודש. דמי השכירות הממוצעים עומדים על 157 שקל למ"ר. במהלך הרבעון השטחים המושכרים המשיכו להצטמצם ועומדים כיום על 5,233 מ"ר, לעומת 6,136 מ"ר בסוף 2015. 

אבישי אברהם, מנכ"ל משותף במידאס: "לפני כחודשיים התחלנו הידיינות מול הרשות כדי להסביר את עניין הירידה ב-NOI וכיוב' מו להערכת השווי לפרויקט. לאחר בדיקה מעמיקה בשטח, מבחינתנו ומבחינת הרשות אין ויכוח שה-NOI המייצג הוא 17 מיליון שקל. מאות אלפי מטרים הולכים להיבנות בקרוב, ובראיה שלנו אנו חושבים שהתהליך ייקח שנה וחצי עד שנתיים. מנגד, הרשות טוענת כי זה ייקח עוד יותר זמן ומשם נובע הפער. חשוב להדגיש כי בהסכמה עם הרשות הגענו להפחתה בדו"חות".

גיל גזית, מנכ"ל שרונה: "החלטנו לעשות עבודת מחקר ולראות 'שרונה לאן - בעוד 5 שנים', בפרט לאור השינויים הסביבתיים כמו מלון, הבניינים של חג'ג', רשות השידור וכו' - אלו הולכים להכניס לאיזור הזה עשרות אלפי מטרים של משרדים ואנשים. אנחנו בתור הריאה הירוקה לא רוצים להיות עוד מקום משרדים. הכיוון שאנו צריכים אליו ללכת הוא לחזק את מרכז הבילוי, התרבות והפנאי, הברים והפאבים, החנויות המיוחדות שאין אותם במקומות אחרים כמו קניונים, ודברים דומים שישתלבו יחד. התחלנו לבדוק אילו חנויות יישארו ואילו לא. הצד השני זה להבין יחד עם העירייה שצריך לפתח את המרחב הגדול שיעבוד יחד עם הקהילה, כמו למשל, פעילויות למשפחה, מעצבים וכדומה. יש בזה המון כסף בניגוד למה שחושבים שכן זה מכניס קהל. הדבר האחרון שהתחלנו הוא הכנסת משרדי חדשנות והיי-טק לקומות העליונות, וזה מכניס לנו קהל שמתאים לנו בשאר הפעילויות. ההליך ייקח בין שנה וחצי לשנתיים עד שיורגש בשוק".