ההסבר הנסתר לקיפאון המחריף בשוק הדיור - "נוצר קצר"

יש משהו פבלובי בתגובות אודות מיעוט התחלות בנייה שפורסמו שלשום על ידי הכלכלן הראשי באוצר. כזכור, הנתונים הצביעו על ירידה דרמטית של 20 אחוזים בקירוב בהתחלות הבנייה, עד כדי כ-10,000 יחידות דיור בלבד לרבעון, כלומר כ-40,000 לשנה, הממוצע השנתי של 2012. זהו ללא ספק נתון מאוד חמור המצביע על כישלון מדיניות הדיור של שר האוצר כחלון, אולם התגובות, לטעמי, החטיאו את המטרה.

נכון, ההתמקדות של כחלון במחיר למשתכן, היתה ללא ספק גורם לא מבוטל בכשל זה. העובדה שכחלון עוסק 24/7 בהבטחות לדיור מוזל לדור הצעיר, זאת שעה שליבת שוק הדיור מקרטעת, קרקע במרכז הארץ בלב איזור הביקוש איננה משווקת, וההתחדשות העירונית, בין אם מדובר בפינוי בינוי ובין אם מדובר בתמא 38, נכנסה למקפיא עמוק, אכן באה לידי ביטוי במצבו העגום של שוק הדיור.

נכון, ההברחה של המשקיעים משוק הדיור, מנתון של כ-30% עד לפני שנתיים, לכמחצית בלבד, מהווה אף היא תמרור אדום למדיניות כחלון. כחלון, אכן, לא חסך את שבטו ממשקיע הנדל"ן, ופשוט גרם להם לרגליים קרות, בין אם כתוצאה מהכבדת נטל המיסוי, כולל הכפלת מס הרכישה והכוונה להטיל מס על דירה שלישית, ובין אם בהצהרות על אחראיות בעליל שאיננו חפץ כלל במשקיעים בשוק הדיור.

נכון, ההתקפות החוזרות ונשנות הן של כחלון והן של שר השיכון גלנט על הקבלנים, ובין היתר התיאור שלהם כזללזנים אוכלי סטיקים, תיאור שאיננו מכבד בעליל שר בכיר בממשלת ישראל, גרם, ובצדק, לא רק לזעם רב אצל הקבלנים, אלא להתקפלות רבים מהם עד יעבור זעם. אישית, כמי שמכיר מאות יזמים וקבלנים העושים את מלאכתם יומם ולילה, הנני סבור שיש מקום לא רק להתנצלות של כחלון וגלנט, אלא גם לפעולות מתקנות בנושא זה, בין אם באומר ובין אם בהקלות בפועל.

• ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
• "בגלל שזמן הבנייה יתארך, צופים גידול איטי בהיצע הדירות למסירה"

ההסבר הנסתר -

אולם לדעתי קיים עוד גורם מרכזי לקפאון בשוק, והוא הקצר שנוצר בין השלטון המרכזי לבין השלטון המקומי. העובדה, למשל, שרוב רובן של תכניות מחיר למשתכן כלל לא יצאו לדרך וכך גם הסכמי הגג, להוציא ראש העין, איננה רק בעיה ביורוקרטית גרידא. נוצר מצב במדינת ישראל, שאיננו חדש כלל ועיקר, שכל עירייה וכל רשות מקומית, הפכה לממלכה ברשות עצמה, עם מערכת קבלת החלטות משלה, אינטרסים משלה ודינמיקה משלה.

גם העובדה שבמקרים רבים תכניות מתאר עירוניות עם מספרים ונתונים מרשימים, תקועות כאבן שאין לה הופכין, מדברת בעד עצמה. קחו למשל שתי ערים מובילות בשרון, הרצליה והוד השרון. בשתיהן קודמו לאחרונה תכניות מתאר מרשימות ומעניינות, עם רבבות יחידות דיור, ובשתיהן התכניות תקועות בשל התנגדות תושבים, שאף יצאו למחות בחוצות הערים על תכניות אלה.

הסיבה לכך, לטעמי, טמונה בראש וראשונה בהיעדר הסברה מלמעלה של הממשלה, כמו גם סיוע בפעולות משלימות. לדוגמא, בהוד השרון, תכנית המתאר הר/2040, המדברת על הכפלת מספר תושבי העיר מכ-60 אלף בקירוב כיום, לכ-120 אלף בעוד שנות דור,יכולה בהחלט להיות ישימה ואף טובה(!), זאת במידה ויהיה תקציב לעוד 2-3 יציאות וכניסות חדשות לעיר, וכן טיפול בתשתיות מלשימות. על הממשלה מוטלת החובה, אם ברצונה באמת לפתור את משבר הדיור, לסייע לא רק בסבסוד תכנית שנויה במחלוקת דוגמת מחיר למשתכן, אלא גם, ובעיקר, בתשתיות כבישים, מקומות חנייה מתחמי תעסוקה משמעותיים (ולא רק היי טק!) מרחב ציבורי נאות ועוד. והוד השרון הינה רק דוגמא אחת מיני רבות.

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לכן, ועל מנת לעמוד ביעדים ולייצר ב-25 השנים הבאות את כ-2.4 מיליון הדירות החדשות שיידרשו בשוק הדיור, יצטרך כחלון ויצטרכו כל מקבלי ההחלטות בשוק הדיור לחשוב כמה צעדים קדימה. לא רק על תכניות פופוליסטיות מזדמנות דוגמת מחיר למשתכן. לא רק על התנגחות טיפשית ומיותרת במשקיעי הנדל"ן. אלא גם, ובעיקר, על סינכרוניזציה טובה עם העיריות והרשויות המקומיות, כולל הסברה מלמעלה, כי בלעדיהן לעולם לא יהיה היצע הדיור הדרוש. רשום לפנייך כחלון!

הכותב הוא ארז כהן, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת השמאים