סיקור ראשוני למניית נדל"ן בהמלצת 'קנייה' - האפסייד 20%

ברק קפיטל החל לסקר היום את מנייתה של חברת הנדל"ן ביג 0% בהמלצתה 'קנייה'. מנהל המחקר אסף דהן הצמיד למניה מחיר יעד של 305 שקלים. מדובר באפסייד נאה של 20% על מחיר המניה בשוק. נציין כי מניית ביג, שדשדשת בשנה אחרונה, עולה כעת 1.1%.

ביג, שבשליטת רוני ויהודה נפתלי, מתמחה בייזום וניהול של מרכזי קניות ופועלת בישראל, ארה"ב וסרביה. החברה מחזיקה ב-52 מרכזי מסחר מהם 28 מרכזים בארה"ב. בכוונתה לפעול להקמה של 3 מרכזי סחר נוספים בישראל. בסרביה ביג מחזיקה מרכז מסחרי וקניון אחד כאשר בכוונתה להקים קניון נוסף.

בשורה התחתונה, דהן כותב כי מחיר המניה כיום אינו משקף את הגידול הצפוי בהכנסה התפעולית אשר חלק ניכר ממנה צפוי להגיע לבעלי המניות. "בשעה שהסביבה העסקית עבור קמעונאים בארה"ב ובמידה מסוימת גם בישראל, עוברת כיום שינוי מהותי כאשר הגידול המסיבי בשטחי המסחר פוגש תחרות הולכת וגדלה מצד המסחר באינטרנט, להערכתנו, המודל העסקי של חברת ביג אשר דוגל בעומס שכ"ד נמוך, לצד הניסיון והיכולות הניהוליות, יאפשרו לחברה לעבור בצורה מיטבית את השינוי. בנוסף, לחברת ביג אשר הצליחה בעבר ליצור ערך משמעותי בייזום מרכזי קניות, יש כיום צבר פרויקטים מרשים בפיתוח אשר צפוי להגדיל את ה NOI -בישראל בשיעור של כ-50% בשנים הקרובות. לצד השיפור הצפוי בשורה העליונה, בעלי המניות נהנים כיום גם משיפור בשורה התחתונה היות והחברה נהנית מסביבת ריבית נמוכה מאד. הקיטון בעלויות המימון של החברה בשנים האחרונות בא לידי ביטוי בגידול בשיעור ה-FFO מתוך ה-NOI מה שיאפשר לחברה לגלגל חלק ניכר מההכנסה התפעולית הנוספת לבעלי המניות".

"מנוע הצמיחה המרכזי של החברה היה בעיקר באמצעות פעילות ייזום של מרכזי מסחר בישראל, גם כיום לחברה מספר פרויקטים משמעותיים אשר צפויים להניב הכנסות משמעותיות בעתיד", כותב דהן.

• ביג: ההכנסות ברבעון קפצו ב-26.5% ל-623 מ' שקל; NOI של 463 מ' שקל
• ביג נגד מליסרון ועזריאלי - ביג פאשן נגד קניון רמת אביב ואיילון; האם הוא יהווה איום?

"ביג פאשן גלילות - החברה יוזמת פרויקט משולב של מסחר ומשרדים בשטח של 100 אלף מ"ר (25 אלף מ"ר עיקרי למסחר וכ-75 אלף מ"ר משרדים). חלק החברה בפרויקט הינו כ-50%. שווי הקרקע כיום בספרי החברה הינו 198 מיליון שקל והחברה מתכננת להשקיע בפרויקט (חלק ביג) עוד כ-500 מיליון שקל. הפרויקט צפוי להיפתח בשנת 2020 כאשר ה-NOI הצפוי מהמסחר ומהמשרדים הינו כ-68 מיליון שקל. הפרויקט קיבל את אישור הוועדה המקומית בחודש מאי 2017 לתכנית המפורטת ובתחילת חודש נובמבר 2017 תדון וועדת הערער בערר שהגישו שוכרי רמת השרון. לאחר אישור התכניות, משך העבודות הצפוי הוא 30 חודשים. החברה שיווקה עד כה 90% משטחי המסחר".

"ביג אשקלון - החברה יוזמת פרויקט משולב של כ-15 אלף מ"ר מסחר ובנוסף קיימות זכויות לכ-10 אלפי מ"ר משרדים (חלק החברה 50%). שווי הקרקע בספרים עומד על 28 מיליון ₪ והחברה מתכננת להשקיע בפרויקט (חלק ביג) עוד כ-65 מיליון שקל. ה-NOI הצפוי בגין השטח המסחרי הינו 10 מיליון שקל. המרכז צפוי להיפתח בשנת 2020".

"ביג יהוד - החברה מתכננת להרחיב את המרכז ביהוד (המרכז בבעלות מלאה של החברה) בכ-12 אלף מ"ר מסחר וכ-7.5 אלף מ"ר משרדים. שווי הקרקע בספרים 75 מיליון שקל והחברה מתכננת להשקיע כ-180 מיליון שקל. החברה שיווקה כבר כ-80% משטחי הפרויקט והוא צפוי להסתיים בשנת 2019 וה-NOI הצפוי הינו 21 מיליון שקל".

• הבוקר בבורסה: המניות יעלו, אבל, הדולר מעיק
• כמה מרוויחים הבכירים בטבע?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"ביג פתח תקווה - החברה מתכננת לבנות פרויקט משולב של משרדים ומסחר בשני שלבים (הקרקע בבעלות מלאה של החברה). בשלב א' מתוכננים כ-13 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-55 אלף מ"ר שטחי משרדים ושימושים נוספים. תקציב הבניה הינו 550 מיליון שקל וה-NOI הצפוי הינו 49 מיליון שקל, שלב א' בפרויקט צפוי להיפתח בשנת 2021. לגבי שלב ב' של הפרויקט, טרם החל התכנון".

פעילות החברה בישראל "בתחילת שנת 2010 היו לחברה היו 15 מרכזי קניות קיימים ו-8 מרכזי קניות בפיתוח ומאז פעלה החברה להקמת מרכזים חדשים (בין היתר בטבריה, בירכא ובאשדוד), לרכישת נכסים מניבים ולהגדלת ההכנסות מהמרכזים הקיימים, כאשר השווי של אותם מרכזים עלה משמעותית לאור יכולת החברה להשביח את הנכס ולהגדיל את ההכנסות. כך למשל, הניב ביג כרמיאל בשנת 2009 NOI בסך כ-24 מיליון ₪ ושווי המרכז עמד על 263.5 מיליון שקל וליום 31 בדצמבר 2016 המרכז בכרמיאל הניב 34.7 מיליון שקל ושווי המרכז עומד למועד זה על 512.7 מיליון שקל".

"כיום נמצאים בבעלות החברה בישראל 22 מרכזים מסחריים מניבים בשטח בנוי של כ-315 אלף מ"ר. כמו כן, לחברה 3 מרכזי מסחר בפיתוח ו-2 קרקעות. החברה מתכננת להקים כאמור מרכזים מסחריים בגלילות, פתח תקווה ואשקלון ולהרחיב את המרכז הקיים ביהוד. בנוסף, בבעלות החברה שטח בכפר סבא אשר מיועד לשינויי ייעוד למגורים ובכוונת החברה לממש את הקרקע או לבצע עסקת תמורות עם חברה יזמית".

פעילות החברה בארה"ב "הסביבה העסקית עבור קמעונאים בארה"ב עוברת כיום שינוי מהותי כאשר הפיתוח המסיבי של נדל"ן קמעונאי במדינה הביא לעלייה חדה בהיקף שטחי המסחר, כך למשל בארה"ב ישנו שטח מסחרי בהיקף של 2.2 מ"ר לאדם לעומת 0.46 מ"ר לאדם בבריטניה. בשנים האחרונות הגידול המסיבי בשטחי המסחר פוגש תחרות הולכת וגדלה מצד המסחר באינטרנט ועד כה גרם, בין היתר, לרשתות כלבו גדולות בארה"ב לצמצם את פעילותן ולסגור סניפים. מצד שני, הנתונים בארה"ב מראים כי גם בשנת 2017 ישנן יותר חנויות שנפתחות מאשר כאלה שנסגרות. מה שמיישב את הסתירה הוא דוח חדש של IHL Group שמראה את סוג החנויות שנסגרות ואת אלה שנפתחות כיום. החנויות העיקריות שנסגרות בשנת 2017, מלבד Radio Shack שפשטה את הרגל, הינן חנויות מתחום האופנה".

"הנתונים מצביעים על שינוי טעמים אצל הצרכנים כאשר הנוכחות הפיזית של חנויות אופנה נעשית פחות חשובה וצרכנים עוברים לרכוש מוצרים אלה באינטרנט, זאת מאחר והפוקוס אצל צרכנים (בעיקר הצעירים) הופך להיות חוויות ובילוי ופחות מתמקד ברכישת אופנה. הדגש בבילוי הוא דבר ראשון על מזון, כאשר גם כאן צרכנים מחפשים רשתות שמציעות אופציות זולות יותר כמו למשל Noble Romans כמו גם מותגים חדשים אחרים חלף המותגים המבוססים. בסופו של דבר, עולם הקמעונאות עובר שינוי יסודי וההשפעה על מרכזי הקניות היא ביכולת להתחדש ולהציע חוויות נוספות מלבד רכישת אופנה אלא הופך למתחמי בילוי ומרכז לקהילה. בנוסף, תתפתח בעתיד סינרגיה בין הנוכחות הפיזית לנוכחות און-ליין, כך למשל רשתות יציעו הנחות באיסוף סחורה מהחנויות הפיזיות ויכולת להתנסות במוצרים, על מנת להגדיל את הטרפיק בחנויות. בסופו של דבר הנתון החשוב מבחינת המשקיעים היא העובדה שהצרכנים אינם מוציאים פחות כסף מבעבר והאתגר כיום הוא ביכולת להגיב מהר לשינויים ע"י יצירת תמהיל נכון, על מנת להמשיך ולמשוך צרכנים".

"סה"כ חלק החברה בשטחי ההשכרה (GLA) בנכסים מהותיים עומד על 166.9 אלף מ"ר כאשר השטח להשכרה ביתרת הנכסים הינה 174.9 אלף מ"ר. תוצאות המחצית הראשונה של שנת 2017 הצביעו על יציבות ב-NOI מנכסים זהים. נכסי החברה מתאפיינים בפיזור, כאשר הנכס הגדול ביותר מהווה כ-12% מסך ה-NOI בארה"ב. כמו כן, אין חשיפה משמעותית לשוכר ספציפי. סך ההכנסה מעשרים השוכרים הגדולים מהווה כ-23% מכלל ההכנסות".

מניית ביג בחודשים האחרונים: