כחלון מנסה להוריד את מחירי הדירות, אבל מה עם מחירי השכירויות?

החטא הגדול ביותר של תכנית מחיר למשתכן הוא עצם מיקוד שיח בעיות הדיור דווקא במעמדות החזקים והסתת תשומת הלב מהבעיה האמיתית בישראל – היעדר דיור אטרקטיבי ומוזל להשכרה בכל רחבי הארץ.

כולם מדברים על האנשים שיכולים לרכוש דירה, אבל שזקוקים למעט עזרה. הדיון הקבוע הוא על אלה המשתכרים שכר ממוצע במשק ויכולים לעמוד בתנאים של המערכת הבנקאית לקבלת משכנתא. משרד האוצר ומשה כחלון המובילים את השיח התקשורתי ובעקבותיו גם את הדיון בוועדות הכנסת שמתיישבים להם גם אצל גברת כהן מחדרה בסלון. אנחנו נוהגים להתמקד כל העת באלה שיכולים ושוכחים לחלוטין אוכלוסיה של 2 מיליון שוכרים שהדרך היחידה לסייע להם הייתה דווקא להטיל עוד הוצאות ומגבלות על בעלי דירות, באמצעות חוק שכירות הוגנת.

המדיניות הממשלתית כולה בתחום הדיור, ממוקדת בשכבה צרה מאוד של זוגות צעירים שהם אכן חשובים, יקרים וזקוקים לסיוע, אך המחיר הוא פגיעה במרבית הציבור בישראל. התוצאה היא שאיש כמעט לא מדבר על האנשים שנזרקו לפריפריה החברתית של מדינת ישראל, מי שלא יכולים לרכוש דירת מגורים.

מדיניות הדיור מתנהלת דרך סדרה ארוכה של כישלונות, כאשר קברניטי תכנית הדיור מנסים כל הזמן להסביר אותם בכך שהנה אנחנו בדרך הנכונה והמפנה כבר מעבר לפינה. אפשר לראות באופן חד משמעי שהאסטרטגיה של משרד האוצר להבריח את המשקיעים לא רק שלא מועילה, אלא גורמת נזקים גדולים במיוחד למעמדות הנמוכים ומחוסרי הדיור שאפילו לא מסוגלים, כלכלית, להתמודד על דירות במחיר למשתכן.

שוכרי הדירות כלל לא נמצאים בסדרי העדיפויות של משרד האוצר, הרי הם לא דורשים לרכוש דירות מאחר ואינם מסוגלים. המאבק היום יומי שלהם כדי לשרוד לא מאפשר להם למחות נגד המדיניות והצעדים שפוגעים בהם, כך יוצא שמספר הדירות שהם יכולים לשכור קטן מאז שהחלה המדיניות הממשלתית, כל זאת במקום שמאמצי הממשלה יהיו להגדיל את היצע הדירות להשכרה ולייצר תחרות אמיתית על מחירי השכירות וגם על האיכות. מה שקרה בפועל זה ההפך: השוכרים מתמודדים עם מחירים עולים ואיכות יורדת של דירות ומצבם מורע.

על פי נתוני משרד האוצר, נמשך הקיטון בחלקם של המשקיעים בשוק הדיור הישראלי. שוכרי דירות שחלקם מסיבות שונות לא יכולים לרכוש דירה הם הנפגעים הכי גדולים מהמדיניות הכלכלית הנוגעת לסוגיות הדיור שממוקדת בדירות זולות של מחיר למשתכן ובמלחמה עיקשת במשקיעים.

ככל שההצהרות הן לוחמניות יותר מצד משרד האוצר כלפי המשקיעים, הקבלנים והיזמים, כך מורע מצבו של שוק הדיור ואוכלוסיות חלשות נפגעות על חשבון האוכלוסיות החזקות שזוכות בפרויקטים של מחיר למשתכן בראשון לציון, והרצליה. האבסורד הגדול ביותר הוא שהמדינה מסבסדת במסגרת תכנית מחיר למשתכן דירות יוקרה כמו פנטהאוזים ודירות גן ומעניקה לרוכשים העשירים שזוכים בהם הטבות של מאות אלפי שקלים. כל זאת בשעה, שאלה שאינם יכולים לרכוש דירה מסיבות שונות ונאלצים לשכור, כלל לא זוכים למענה מאחר והם כלל לא בשיח של הנפגעים.

בניגוד לטענות ולקמפיין השלילי של משרד האוצר, המשקיעים, כמו היזמים, אחראים לצד ההיצע ומגדילים אותו על ידי יוזמות שבאות לתת פתרונות דיור. האחראית הגדולה ביותר למשבר הדיור שהתפתח והחמיר בשנים האחרונות היא הממשלה עצמה שחלקה בהוצאה מכל דירה שנבנית בישראל עומד על למעלה מ-50%. הזעם שהמדינה מפנה כלפי היזמים בשוק הדיור, חוזר אליה כבומרנג בכישלונות של תכניות שעם שיתוף היצרנים היו יכולות להיות טובות. הגרוע הוא שמי שמשלמים את המחיר החברתי הגדול ביותר הם מחוסרי הדיור.

ההרעה במצב מחוסרי הדיור משתקפת היטב במספרים. נתוני מדד המחירים לצרכן מצביעים כבר תקופה ארוכה על הרעה משמעותית במצב של מחוסרי הדיור, בין אם הם שוכרי דירה ובין אם הם רוכשי דירה פוטנציאליים. על פי מדד המחירים לצרכן, מחירי הדירות עלו ב-0.4% בחודשים אוגוסט-ספטמבר 2017 בהשוואה לחודשים יולי אוגוסט. כלומר, למרות הקיפאון בשוק הדיור והירידה בהיקף נטילת המשכנתאות ניתן לזהות בבירור מגמה המעידה על היעדר רצון ונכונות של מוכרים להתפשר באופן דרמטי במחירים.

מסקנה נוספת היא שתכנית מחיר למשתכן לא מצליחה להשפיע על שוק הנדל"ן וכי ההבטחות מצד משרד האוצר על שינוי קרב ובא במחירים לא מתממשות. אותנו מדאיגה במיוחד המשך העלייה בשכר הדירה, כך שמחוסרי דיור רבים וגם רוכשים במחיר למשתכן נאלצים לשלם מחירי שכירות גבוהים יותר עד לכניסתם לדירה. הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מוכיחים שכל יוזמות הדיור של כחלון פעלו כמו בומרנג בפניהם של הרוכשים.

הכותב הוא מנכ"ל משותף במכללת זמן לנדל"ן