ריבית המשכנתא בכיוון מטה; הביקוש לדירות בירידה

ריבית המשכנתא היא סנטימנט חשוב לשוק הדירות, סוג של נייר לקמוס - כאשר הביקושים לדירות עולים, אז הבנקים מעלים בהתאמה את הריבית וההיפך - כאשר הביקוש לדירות קטן ובהתאמה הביקוש למשכנתאות קטן, אזי הבנקים מפחיתים את ריבית המשכנתא.

אז נכון שריבית המשכנתא מושפעת גם מפרמטרים נוספים, אך בהחלט ניתן לקבל ממנה רמז על שוק הדירות. ריבית המשכנתא בחודשים האחרונים נוטה לרדת (בשיעור קל). הסיבה היא ככל הנראה ירידה משמעותית בעסקאות - בהמשך לתכנית מחיר למשתכן של משה כחלון, שר האוצר, רבבות רוכשים פוטנציאלים ואפילו יותר, יושבים על הגדר. כחלון בעצם הוציא אותם מהמשוואה של הביקוש והיצע בשוק הדירות. 

כחלון: "מחיר למשתכן מצוינת; אל תפלו בפח של האינטרסנטים" כרטיס אדום לכחלון: סילק את המשקיעים, פגע בשוכרים

כשהביקוש לדירות יורד, הריבית משכנתא בהתאמה אמורה לרדת. זאת ועוד - כשהביקוש יורד, גם המחירים אמורים לרדת  זה עדיין לא קרה. למעשה, רבים חוששים מההיפך, שאלו שיושבים על הגדר יתאכזבו בסופו ל דבר ויחזרו לשוק הדירות, ואז הביקוש הגדול יחזיר את עליות המחירים.        

• חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
• הדור הצעיר מוותר על קניית דירה - ומה זה עושה לכלכלה?

כך או אחרת, ריבית המשכנתא בחודש דצמבר ירדה בשיעור קל. על פי נתוני בנק ישראל, הריבית הצמודה הממוצעת בחודש דצמבר עומדת על 3.57%, לעומת 3.6% בחודש שעבר. הריבית ירדה לאורך כל הקו – כלומר לכל התקופות (משכנתאות קצרות וארוכות), אבל הירידה היתה בולטת יותר בריבית לטווח ארוך.

הריבית הצמודה על משכנתא לטווח של מעל 25 שנה עומדת על 3.97%, לעומת 4.04% בחודש הקודם. השפל אגב היה לפני שנתיים וחצי עם ריבית  של 2.6%. הריבית הצמודה לטווח של 20 עד 25 שנה עומדת גם על 3.97%, בהשוואה ל-4.12% בחודש הקודם. לכאורה זה לא הגיוני שהריביות לתקופות שונות יהיו זהות – אחרי הכל, ככל שהתקופה ארוכה יותר אז הסיכון גדל ובהתאמה הריבית שהבנק דורש גבוה יותר.

עם זאת, יש מצבים שתלויים בביקוש והיצע – ביקוש למשכנתאות לתקופות מסוימות והיצע לתקופות מסוימות שיוצרות שינויים במחיר. למשל, אם לבנקים יש מקורות מימון בסכום משמעותי ביחס לעבר, לתקופה של 20 עד 25 שנה, הם מן הסתם, ינסו להקטין אותו, גם דרך הקטנת הריבית על המשכנתאות לתקופה זו. ובכלל, ככל שהתקופה יותר פופולארית, יותר מבוקשת, ויש בה יותר פעילות, אז צפוי שהריבית בה תהיה יותר נמוכה.   ריבית משכנתא שקלית – ירידה קלה בדצמבר

• שוק דירות הנופש מתחמם - אבל גם הרשויות מתעוררות
• איך עושים כסף גדול מנדל"ן - בלי דירה, בלי רישיון, ובלי שקל הון עצמי
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ריבית המשכנתא השקלית, ירדה בחודש דצמבר מ-3.03% ל-3.01%. גם כאן הירידות בולטות לאורך כל התקופות. חשוב להזכיר בהקשר זה, כי הריבית הממוצעת מערבבת ריביות משתנו וריביות קבועות שמראש הן גבוהות יותר. אין בנתוני בנק ישראל הפרדה בין הריביות האלו וחבל.   כך או אחרת, הירידה בריבית היא סנטימנט נוסף לקיפאון בשוק הדירות. הקיפאון הזה מיוחס בעיקר לירידה בביקושים לדירות כתוצאה מתכנית מחיר למשתכן. השאלה אם מאוכזבי התכנית לא יחזרו לשוק ואז הביקושים יחזרו לעלות?

בכל מקרה, בשנה האחרונה קיימים ויכוחים גדולים בין שר האוצר משה כחלון שמסביר שהתכנית תצליח ותגרום לרבבות ומאות אלפי משפחות דירה לרכוש דירה במחיר נוח, בעוד שמומחי נדל"ן למיניהם, טוענים שהתכנית פונה לקבוצה מסוימת ואין בכוחה להשפיע על מחירי הדירות.

הכמות המבוקשת של דירות חדשות בירידה

הלמ"ס מדווח על כך שבשלושת החודשים האחרונים אוגוסט-אוקטובר 2017 עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) על כ-10,370 יחידות, מתוכן כ-55% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב והיתרה, כ-45%, דירות שלא למכירה שהחלה בנייתן (לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד). לפיכך, נרשמה בכמות המבוקשת של הדירות החדשות ירידה של 2.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, ירידה של 0.9%.

ב-12 החודשים האחרונים (נובמבר 2016- אוקטובר 2017) נרשמה ירידה של 13.7% בכמות המבוקשת של הדירות החדשות בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (נובמבר 2015- אוקטובר 2016).

ב-12 החודשים האחרונים, נובמבר 2016-אוקטובר 2017, כ-26% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) היו במחוז המרכז וכ-8% בלבד במחוז ירושלים.