התקן החשבונאי שמתעתע במשקיעי מניות הנדל"ן

שנת 2018 מביאה שינוי דרמטי בדיווח החשבונאי של החברות הציבוריות על הכנסותיהן בעקבות תקן חשבונאי חדש IFRS 15 שנכנס לתוקף החל מינואר השנה.

התקן נוקט בגישה חדשנית, הקרובה יותר להתנהלות העסקית השוטפת מאשר מה שהיה נהוג עד כה. אולם, בניגוד לדעה הרווחת הדוגלת בכך שהתקן ישפר את ריווחי החברות, בחלק מהמקרים הוא צפוי דווקא לאכזב.

כותרת ראשית

האם אנחנו מתקרבים למשבר באג"ח הקונצרניות?

אג"ח | איציק יצחקי | 23/11/2024 (7)

- כל הכותרות

מה יהיה היום בבורסה? ועל חברות הביטוח שזינקו יותר מהבנקים

האם אנחנו מתקרבים למשבר באג"ח הקונצרניות?

התאוששות בכלכלת ארגנטינה, אבל היציאה ממשבר עוד ארוכה

משבר ברשת 13: קריסת העסקה, רייטינג נמוך וחיפוש אחר משקיע שיציל את ה...

הזהב זינק השבוע ב-5% - מה הסיבות ומה צפוי בהמשך?

נפצעה במינגלינג בהשתלמות - ותבעה הכרה במקרה כתאונת עבודה

בוטל מיזוג הענק בשוק הטלוויזיה בארה"ב: דיירקטיוי ודיש לא יתאחדו

טלי בן עובדיה מונתה למנכ"לית זמנית של חדשות 13 – המינוי מעורר סערה

שנתיים אחרי השקת ChatGPT: לאן הולכת מהפכת ה-AI?

שוק הנדל"ן בדרך לעליות או לירידות? הנתונים שמלמדים על מגמה חדשה

רגע לפני שיכלה לממש את האופציות, העובדת הבכירה פוטרה - ותבעה

הלווה 1.5 מיליון שקל עם בטוחות ומנגנון מסודר - ואז גילה שרימו אותו

סקוט בסנט: מי האיש שטראמפ בחר להוביל את הכלכלה האמריקאית?

הטיל ההיפרסוני של רוסיה: האם ישראל צריכה לדאוג?

קרן ETF עם תשואה של 300% – האם זה מתאים לכם?

דיסאינפלציה ב-2025: שוקי ההון בדרך לשנה מעניינת

וול-סטריט ננעלה בעליות; סולאראדג' קפצה ב-10%, פאגאיה עם 6%

המרוץ לשבבים: האם קוואלקום היא אנבידיה הבאה?

פינטרסט - המניה שנפלה יותר מדי?

מהפך בניהול כספי צה"ל: לראשונה ימונה חשב חיצוני בדרגת אל"מ

עוד תכניות

כיצד אזורים הציגה שיפור במכירות?
רבות דובר בעבר על השינוי הצפוי בעיתוי רישום ההכנסות בחברות הנדל"ן היזמי. רקע: עם יישום התקינה הבינלאומית (IFRS) בישראל בשנת 2008 חל עיוות באופן שבו חברות יזמיות מדווחות על ההכנסות. לפי התקינה החשבונאית הבינלאומית, חברות אלו לא דיווחו על הכנסות ממכירת דירות בעת מכירתן אלא רק בחלוף זמן רב – בעת האכלוס. דרך רישום זו הובילה לכך שהדוחות הכספיים לא שיקפו את מצבה העיסקי האמיתי של החברה, שכן ברבעונים מסוימים דווחו הפסדים תפעוליים ללא הכנסות למרות מכירת דירות בפועל באותם רבעונים.

התקן החשבונאי החדש (IFRS 15) מאפשר לרשום הכנסות לאורך הבנייה לפי קצב ההתקדמות, הוא מאמץ את עיקרון השליטה ובכך הוא מחדש ששליטה על הדירה יכולה לעבור ללקוח לאורך הבנייה ולא רק במסירתה, זאת בהתקיימות שני התנאים הבאים: האחד, לחברה אין שימוש אלטרנטיבי לנכס, בנוסף, קיימת לחברה זכות לתשלום הניתנת לאכיפה עבור ביצועים שהושלמו עד לאותו מועד.

התנאי הראשון מתקיים בדרך כלל מאחר והחוזים מגבילים את הקבלנים בישראל ואינם מאפשרים לייעד את הנכס לשימוש אחר, האתגר המרכזי ניצב בתנאי השני הנוגע לזכות לתשלום עבור ביצועים שהושלמו עד לאותו מועד.

בנדל"ן היזמי בישראל, מרבית החברות סבורות כי ניתן להכיר בהכנסה לאורך זמן מאחר ולדעתם בהתאם לחוזים הקיימים עם החברות ובהתאם להוראות החוק הרלוונטיות בישראל התנאי השני מתקיים מאחר וקיימת זכות הניתנת לאכיפה להמשך הבניה עד למסירה ללקוח תמורת מלוא התמורה שנקבעה בחוזה. חלק מחברות הנדל"ן היזמי מיהרו לאמץ את התקן החדש באימוץ מוקדם עוד טרם זמנו, כך לדוגמה, חברת אזורים -3.09% אזורים 1,979 -3.09% בסיס:2,042 פתיחה:2,050 גבוה:2,056 נמוך:1,960 תמורה:3,017,108 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: אימצה את התקן כבר בשנת 2016, ובעקבות כך החברה דיווחה בדוחותיה הכספיים לשנת 2016 על גידול בהון העצמי מ-782 מיליוני שקל ל-1.026 מיליארד שקל - גידול של כ-30% בהון החברה. הכנסות החברה צמחו ב-40% מ-1.074 מיליארד שקל, 1.517 מיליארד שקל.

שיכון ובינוי -1.1% שיכון ובינוי 1,077 -1.1% בסיס:1,089 פתיחה:1,089 גבוה:1,092 נמוך:1,068 תמורה:3,879,637 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  דיווחה  בדוחותיה הכספיים לרבעון השלישי כי היא שוקלת אימוץ מוקדם החל משנת 2017, כתוצאה מכך, ההשפעה הצפויה של יישום התקן על כל מרכיביו על יתרת העודפים ליום 1 בינואר  2017 הינה גידול נטו בסך של כ- 90-100 מיליוני שקל.
חברות נוספות שטרם אימצו, מדווחות על השפעה כמותית ניכרת,  כך לדוגמה חברת '{אשדר}מדווחת בדוחותיה הכספיים לרבעון השני  לשנת 2017 שאילו התקן היה מיושם לראשונה בדוחותיה הכספיים לרבעון השני, השפעת היישום לראשונה של התקן הייתה מביאה לגידול בהון העצמי בטווח שבין 50 ל- 65 מיליוני שקל.

בישראל מרוויחים מהר, בחו"ל דווקא לא
החידוש שהוחל לאחרונה בתחום הוא ההבחנה ההולכת ונרקמת בין ישראל לחו"ל בעניין.
כך לדוגמה, קבוצת אשטרום קבוצה -0.74% אשטרום קבוצה 5,866 -0.74% בסיס:5,910 פתיחה:5,910 גבוה:5,937 נמוך:5,785 תמורה:3,439,649 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: בדוחותיה הכספיים לשנת  2016  עושה הבחנה בין ישראל לחו"ל ובעוד הכנסותיה מנדל"ן יזמי בארץ יוכרו לאורך זמן לפי קצב התקדמות הבנייה, החברה מציינת כי על בסיס בחינה ראשונית של חוזי החברה עם לקוחותיה היא מעריכה כי על בסיס הסביבה המשפטית והמאפיינים המסחריים במדינות בהן היא פועלת מחוץ לישראל, השליטה בנכס עוברת ללקוח בעת מסירת הדירה, לאור הערכה כי יכולת אכיפת החוזה טרם השלמת גביית התמורה היא נמוכה, לפיכך ההכנסות יירשמו בנקודת זמן אחת במועד המסירה.

חברת אלקו +0.4% אלקו 12,490 +0.4% בסיס:12,440 פתיחה:12,440 גבוה:12,530 נמוך:12,210 תמורה:2,437,731 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  נחרצת אף יותר ובדוחותיה הכספיים לשנת 2016, היא מציינת כי החברה הגיעה למסקנה כי בנוגע לפעילות החברה בתחום הנדל"ן היזמי בחו"ל רישום ההכנסות בגין מכירת יחידות דיור, משרדים ושטחי מסחר ידחה עד למועד המסירה.

מדוע קבלני הביצוע אינם מרוצים?
דווקא בתחום קבלני הביצוע, התקן החדש אינו מזהיר פנים. תחומים אלו מתאפיינים בתשלומים משתנים כגון בונוסים על הקדמת בנייה, תמריצים מותני ביצוע, קנסות על איחורים, חריגים בגין כמות וביצוע ועוד, החשבונאות מגדירה תשלומים אלו כתמורה משתנה. בהתאם לתקן הקודם, הסף להכרה הנדרש היה נמוך יותר ודרש צפי (מעל 50%) שהחברה תקבל את הסכומים הללו, כעת, בהתאם ל-IFRS 15 הסף הנדרש להכרה הינו גבוה יותר ונדרש כי צפוי ברמה גבוהה שביטול בסכום ההכנסות שהוכר לא יתרחש בעתיד, בהתאם לכך, חברות בתחום עלולות לא לרשום רווחים כפי שנהגו בעבר במקרים דומים.

כך לדוגמה, שיכון ובינוי מדווחת בדוחותיה הכספיים לרבעון השלישי לשנת 2017 שיתכן שההכנסות מתמורה משתנה יירשמו בדוחות הכספיים במועד מאוחר יותר מאשר בעבר.
שותפות כלולה של חברת {מנרב} (I.V.M  Minrav) אימצה את  IFRS 15 באימוץ מוקדם ובעקבות כך היא מדווחת בדוחותיה הכספיים לרבעון השלישי לשנת 2017, כי בעקבות הדרישה לסף הכרה גבוה יותר היא הקטינה את העודפים לתחילת 2017 ביותר מ-20% לעומת המצב טרום כניסת התקן לפועל.

לסיכום ניתן לומר, כי את ההשפעה המצרפית על הרווחים נוכל לדעת רק ברבעונים הבאים עם יישום התקן החדש בפועל במרבית החברות, אולם אין ספק שבחלק מהמקרים התוצאות יהיו שונות ממה שציפינו.

המאמר הינו לידע כללי בלבד, אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ חשבונאי, כל העושה שימוש במידע המפורסם עושה זאת על אחריותו בלבד‏. 
הכותב הוא רו"ח ומרצה לחשבונאות בקריה האקדמית אונו, באוניברסיטת אריאל, ומשמש כחבר בוועדת המומחים לתרגום התקינה הבינלאומית. לתגובות  yehudab123@gmail.com