מחפשים להשקיע בדירות סטודנטים? הנה מה שכדאי שתדעו

דירות סטודנטים בקרבת אוניברסיטאות ומכללות מגלמות אפשרות השקעה שעשויה להניב תשואות מעל לממוצע. זאת בשל פוטנציאל השבחה גבוה של הנכסים לצד ביקוש גובר והשכרה מהירה אם כי לא בהכרח יציבה - מסיבה זו חשובה בחירה נכונה של מיקום הנכס.

טרם רכישת דירה בפרויקט מסוג זה ישנם מספר גורמים מרכזיים שכדאי לקחת בחשבון בהם בין השאר כיצד בכלל מוגדר סטודנט, מה אומרת התב"ע, מה המגבלות על המכירה וההשכרה, מה המחויבות של היזם כלפי העירייה וחברת הניהול ומה המחויבות של חברת הניהול כלפי המשכיר. 

מה אומר החוק ומה ההתנהלות מול הרשויות המקומיות?
"החוק אינו כולל הגדרה לדירת סטודנטים", מסביר יובל גלאון, שותף במשרד שביט בר און גלאון צין ויתקון ושות'. "לכל מודל עסקי ההגדרות שלו". לדבריו, "צו שהוציא שר הפנים מסביר מהן המטרות הציבוריות שניתן להשתמש לטובתן בשטח חום (שטח המוקצה לבנייה ציבורית), כלומר בתי ספר ושימושים מוכרים. עם זאת, בסמכותו להרחיב מדי פעם את השימושים של החוק באמצעות צו - אחד מהם היה מעונות לסטודנטים".

"המשמעות היא שרשויות מקומיות בהן יש מוסדות אקדמיים יכולות להשתמש בשטחים שהשמישו לצורכי ציבור כדיור לסטודנטים. הן לא רוצות מאחר ולסטודנטים יש אפשרות לשלם ארנונה מופחתת. הן רוצות להתעסק בדברים שמניבים להן כסף כמו תעשייה ולא להתעסק בסטודנטים שייתכן שאינם תושבי העיר", מוסיף גלאון.

במצב בו ניתן היתר מהעירייה לבניית המעונות בשטחים ציבוריים, היא תדרוש ערבויות מצד היזם לפרויקט כמו למשל הגדרת דיירים שלומדים במוסד אקדמי, מגבלת גיל מסוים, הקמת חברת ניהול שתדווח על חוזי השכירות. בכל מצב של חשד מצד העירייה, היזם עשוי לעמוד בפני סנקציות כספיות גדולות בדמות חילוט הערבות שהעמיד.

מיהו סטודנט והאם מתבצעת אכיפה לגבי אכלוס ראוי של הדירות?
"סטודנט זה מי שלומד באחד מהמוסדות האקדמאים המוכרים בארץ על ידי המוסד להשכלה גבוהה", מסביר אלדד פרי, מבעלי פרי נדל"ן, המחזיק בפרויקט למעונות סטודנטים ברחובות.

לדבריו, "פיקוח זה קל. אותי למשל עיריית רחובות חייבה להקים חברת ניהול, לרשום הערת אזהרה בטאבו שהייעוד הוא לשימוש לסטודנטים בלבד כך שלא ניתן למכור את זה בפועל אלא רק להחכיר את זה לדורות ואז בעצם אני נשאר בעלים כל הזמן על ידי חברה משכנת".

מי קונה את הדירות בפרויקטים?
לדברי פרי, הקונים בפרויקט הם בעיקר משקיעים קטנים ובינוניים כאשר "הקונה הוא חוכר והבניין יירשם כבית משותף וכל דירה תירשם כתת חלקה, כמו שבמנהל מקרקעי ישראל אפשר לקחת משכנתא, גם פה זה מה שיקרה - פשוט העירייה לא רוצה לעמוד מול 450 רוכשים אלא להתנהל מול בעלים אחד".

"את שלב הבניה מממנת קרן מאחר והבנקים מתקשים לעשות חיתום לכמות כל כך גדולה של אנשים אבל כשעושים ריפייננס כשמסיימים לבנות, בנקים נותנים משכנתאות ומחליפים את הקרן", הוסיף.

מה התשואה למשקיעים?
ביחס לדירות בשוק החופשי, דירות סטודנטים מניבות תשואה מעט גבוהה יותר הנאמדת בכ-2.5%. על דירה טיפוסית בפרויקט: 35 מ"ר נטו ו-6 מ"ר מרפסת, מחולקת ל-2 חדרים בעלות ממוצעת של 650 אלף שקל - פרי מציין תשואה של כ-6% (בחישוב של 1,600 שקל למיטה). 

למניעת מצב בו יהיו חודשים בהם הנכסים יעמדו ריק ללא שוכרים, מקובל לחתום על חוזה שכירות לשנה (במסגרתו נכללת גם חופשת הקיץ). אמנם, בהקשר זה טוען פרי כי "כל נכס מניב יכול להיות ריק במידה ולא נמצאו שוכרים, אולם על בסיס הביקוש הרב לדירות לסטודנטים ברחובות (11 אלף סטודנטים המתמודדים על 500 מיטות במעונות בלבד), הסיכוי לכך קטן ביחס לנכסים מניבים אחרים".

מהי חברת ניהול ומה ההתנהלות מולה?
חברת ניהול אחראית על ניקיון ותחזוקה תקינים של הבניין באופן שוטף. בטווח הארוך מדובר בהשקעה משתלמת במובן זה שהיא דואגת לספק איכות חיים לדיירים, אמנם העלויות החודשיות גבוהות ומוערכות במאות שקלים - תלוי בחברת הניהול. 

"להבדיל מחברה קבלנית שצריכה רישיון, לחברת ניהול בארץ אין רישיונות. החוק לא דורש שום דבר למעט שתהיה חברה שתוקם כדין ושבעליה יהיו רשאים לנהל חברה", מציין פרי. "אני כבר הקמתי את החברה מראש, קיימת אצלנו חברת ניהול שנותנת שירותים בתוך הקבוצה והיא זו שמעמידה את הסכום האסטרונומי של 3,200,000 לעירייה כערבות".

עוד לדבריו, "חברת ניהול משתתפת כבר בשלב התכנון ועליה לדווח לעירייה על כל חוזה שכירות שנכנס עם צירוף תעודת סטודנט של מי ששוכר".