בנק ישראל מצביע על הגורמים שהביאו להתקררות שוק הדיור

דו"ח היציבות הפיננסית של בנק ישראל שפורסם היום (ג') מצביע כי מוקד הפגיעות הבולט ביותר של המשק הישראלי הוא שוק הדיור. בבנק ישראל כותבים כי שוק הדיור מוסיף להיות המקור העיקרי של חשיפת המשק לסיכון, בגלל חוסר איזונים בשוק זה והיקף חשיפה גבוה של המערכת הפיננסית.

נזכיר כי מחירי הדיור ירדו בחודשים ספטמבר 2017 עד מארס 2018 ב-2.3% במצטבר. כתוצאה מכך, התמתן בהדרגה שיעור העלייה השנתי ובחודשים אפריל 2017 עד מארס 2018 נרשמה ירידה של 0.2% במחירי הדירות. 

בבנק ישראל כותבים, כי "ההאטה בשוק הדיור השפיעה במידה ניכרת על החברות הציבוריות בענף הבנייה למגורים והביאה לירידה בהיקפי המכירות ולגידול של מלאי הדירות הלא מכורות. כתוצאה מכך חוו החברות בענף הרעה מסוימת בתזרים המוזמנים מפעילות שוטפת. תרחישי הקיצון שנבחנו עבור משתנים כמו מחירי הדירות, המכירות והריבית מלמדים כי ההשפעה על המינוף הפיננסי ועל הנזילות המיידית של החברות ניכרת רק בערכי הקיצון, ואילו בערכים הנמוכים ההשפעה קטנה יחסית".

בבנק ישראל מציינים כי רמת החשיפה לשוק הדיור בערוץ חברות הבינוי והנדל"ן עלתה. בשנת 2017 האשראי הבנקאי לענף הבינוי והנדל"ן עלה ב-10.5%, האשראי לענף הבינוי גדל ב-21.6%, ואילו האשראי לענף הנדל"ן נותר כמעט ללא שינוי. הצמיחה באשראי לבינוי ונדל"ן נובעת בעיקרה משינוי שהכניס הפיקוח על הבנקים בספטמבר 2016, כך שמדידת המגבלה מאפשרת לבנקים להכיר במכירות סיכון אשראי שביצעו - דבר שיאפשר להם להגדיל את היצע האשראי".

בתוך כך, בבנק ישראל מצביעים על הגורמים שהביאו להתקררות שוק הדיור. "בשנים 2015 - 2016 עלה היקף התחלות הבנייה וחצה את הרף של 50 אלף יחידות דיור בשנה, ובכך הוא יצר תנאים לעצירת העלייה במחירי הדיור. נוסף על כך ננקטו צעדים במטרה לקרר את הביקושים, בעיקר בתחום המיסוי על המשקיעים. נראה אפוא שהתקררות שוק הדיור נובעת מהשילוב של הגדלת ההיצע והתקררות הביקוש של מגזרים מסוימים".

"לאחר 10 שנים של עליות, שבהן מחירי הדיור הוכפלו ריאלית, ולנוכח רמתם הגבוהה של המחירים כעת, נשאלת השאלה אם ירידת המחירים שנרשמה בחודשים האחרונים יכולה להעיד על התממשותו של תרחיש ירידה חדה במחירי הדירות. את השאלה הזו יש לבחון על רקע התופעות הבאות: התחלות הבנייה בשוק החופשי הצטמצמו; אין ודאות לגבי המשך מדיניות הממשלה ביחס למשקיעים בדירות; תכנית 'מחיר למשתכן' תמשיך להשפיע על ההיצע והביקוש בשווקים החופשי והמסובסד; נראה כי חברות יזמיות חזקות נמנעות ככל האפשר ממכירת מלאי הדירות תוך הורדת מחירים, וזאת בזכות יכולתן לגוון את תחומי הפעילות ועקב עלויות מימון נמוכות יחסית", כתבו בבנק ישראל.

"הסיכון מתעצם לנוכח החשיפה של המערכת הפיננסית לאשראי הצרכני שאינו לדיור, בגלל המתאם הגבוה בינו לבין האשראי לדיור. החשיפה של הבנקים למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן הגיעה לכ-45% מסך האשראי הבנקאי".

"רמת החשיפה לשוק הדיור בערוץ משקי הבית נותרה ללא שינוי. כ-32% מהאשראי הבנקאי הוא לדיור, ובמונחי תוצר כ-27% מהתוצר. שיעורים אלה נותרו יציבים בתקופה האחרונה", כותבים בבנק ישראל. "מדד הסיכון של האשראי לדיור (שיעור המשכנתא ממחיר הנכס ושיעור ההחזר החודשי מההכנסה נטו) נותרו נמוכים יחסית. רמת החשיפה של אשראי זה לשינויים בריבית, כפי שמתבטא במשכנתאות בריבית משתנה, נותרה יציבה, מתחת ל-40% מסך ההלוואות לדיור".