מחיר למתקמבן: היזם זוכה בקרקע, ומיד מצהיר שאינו יכול לעמוד בזמנים

פרויקט מחיר למשתכן בית בפארק באור יהודה, בו זכה היזם גינדי החזקות זכה לסיקור נרחב בשל שורה של תקלות ותקדימים. ככל הנראה הפרויקט יגיע בסופו של דבר לבית המשפט, בשל סוגיה אחת מרכזית המהווה שיטה "עקומה" לביצוע מכרזי מדינה, לפיה היזם מגיש הצעה למכרז בו מוגדר כי יש להשלים את הפרויקט תוך תקופה קצובה, למרות שאין לו כל כוונה לעמוד בהתחייבות.

ההגרלה האמורה התקיימה בחודש נובמבר 2017, כאשר לאחר קבלת הודעת הזכייה המתינו הזוכים לזימון מהיזם לצורך קבלת פרטים אודות הפרויקט. מי מבין הזוכים שביקש לדלות מעט פרטים אודות הפרויקט, יכול היה למצוא את פרטי המכרז באתר של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מהם עולה כי על היזם להשלים את בניית הפרויקט תוך 22 חודשים.

אלא שלאחרונה עם קבלת פרטים ראשוניים מהיזם אודות הפרויקט, התגלו לזוכים שורה של בעיות שונות, הכוללות תמהיל דירות בעייתי, עם דירות כלואות בעלות כיוון אוויר אחד, דירות הכוללות מבואה חסרת תועלת בכניסה לדירה, בגודל של כ-12 מ"ר (יותר גדול מחדר סטנדרטי) ובעלות מיותרת של כ-100 אלף שקל, 40% מהדירות בפרויקט, בנות 6 חדרים ובעלות של מעל שני מיליון שקל, ואם לא די בכך, לכל "התענוג" הזה נדרשו הזוכים להמתין 5-6 שנים, כולל הצמדה למדד תשומות הבניה, באופן אשר מאיין לגמרי את כל "ההנחה" על מחיר השוק, בה הם "זכו".

שיפור מהותי בתנאים בזכות ההתאגדות בפייסבוק
הזוכים ההמומים התאגדו, והחלו להיאבק ברוע הגזירה, הם יצאו להפגין, הגישו עתירות מנהליות ועשו רעש בתקשורת. כתוצאה מכך, באופן תקדימי עבור פרויקטי מחיר למשתכן,  בגינדי הגיעו לפשרה עם חלק מהזוכים (אלו שחתמו על עתירה) והציעו להם כ-20 אלף שקל לכל אחד תמורת הפסקת התהליך. אלא ששאר הזוכים לא היו ממש מרוצים מהמהלך שהותיר אותם עם כל הבעיות והמשיכו לעשות גלים, עד שכל הגורמים המעורבים, המדינה, עיריית אור יהודה וגינדי, גיבשו מתווה להמתקת תנאי ההסכם.

כך, לאחר סבב פגישות, הוסכם כי עיריית אור יהודה תספק לפרויקט היתר חפירה באופן מיידי (הקדמה של כחצי שנה), כאשר מדובר כרגע רק עבור הגרלה 400, כלומר רק עבור מגרש אחד הכולל 10 בניינים (מתוך ארבעה מגרשים בפרויקט), מסירת הדירות תבוצע תוך 3-3.5 שנים (כל הפרויקט של "בית בפארק" כולל 27 בניינים שיושלמו בהדרגה תוך פרק זמן שאנו ברור כרגע) תמורת הקלות שהעירייה העניקה לגינדי בשווי מיליוני שקלים.

בנוסף, נקבע כי הצמדת התשלומים למדד תהייה עד לפברואר 2021, לכל הדירות במסגרת הפרויקט, כאשר מועד זה יידחה בהתאמה ככל וקבלת היתר החפירה ידחה.

​נקבע כי 13 דירות גן גדולות (הכוללות מרתף) מתוך הדירות שהוצגו כדירות מחיר למשתכן יוחלפו ב-13 דירות 5 חד', בשטח של כ-125 מ"ר, מתוך הדירות שיועדו תחילה לשוק החופשי. 

מתן אפשרות להקדמת תשלומים – לרוכשים תינתן אפשרות להקדים תשלומים על חשבון מחיר הדירה עד ליום 31.12.18, ללא צורך בקבלת הסכמת היזם מראש.

הטבה לדירות 6 חד' ומעלה – תישמר הזכות לרוכשי דירות 6 חד' ומעלה לבחור בין האפשרות לקבלת הנחה בגובה 20 אלף שקל, לבין האפשרות של פריסת התשלומים כך ש-50% מהתשלום יהיה במועד מסירת הדירות.

אין קשר בין תנאי המכרז למציאות
למרות שבמצב העניינים הנוכחי מדובר בתנאים משופרים יחסית למצב המוצא, הזוכים מבחינתם פנו למדינה בדרישה לקבל את הדירות לאחר 22 חודשים, בהתאם לתנאי המכרז. אלא שהמדינה הבהירה לזוכים שאין כל קשר בין תנאי המכרז, שהינם לטענת המדינה בין היזם למדינה, לבין התקשרות היזם מול הזוכים. כלומר, זה שהיזם זכה במכרז לפיו יש להשלים את הפרויקט תוך 22 חודשים, לא אומר שיש לו כוונה כלשהי לעמוד בתנאים, כך המדינה פועלת. כראיה לכך, הקבלן המבצע בפרויקט הצהיר כי הבניה תימשך 39 חודשים, כחצי שנה לפני קבלת האישור מוועדת החריגים של רמ"י. 

אז איך הקומבינה עובדת? היזם מצידו מגיש פניה לוועדת חריגים של רמ"י, ומבקש לשנות את תנאי המכרז, כאשר במקרה שלנו, וועדת החריגים אישרה ליזם (במקור) הארכה של 4 שנים. לבדיקתנו עם גורמים בכירים בשוק הנדל"ן, הטענה הרווחת הינה כי השלמת הפרויקט תוך 22 חודשים איננה ריאלית וככל הנראה זו הסיבה שוועדת החריגים אישרה את ההארכה.

לרשות מקרקעי ישראל הפתרונים
אם כן, מדוע פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז לפיו יש להשלים את הפרויקט תוך 22 חודשים מלכתחילה? לא ברור. אבל מסתבר שכך המדינה שלנו פועלת ולא רק במסגרת פרויקטי מחיר למשתכן. קודם מוציאים מכרז, אח"כ חושבים על הפרטים. אז האם זה אומר שיזם שלא ניגש למכרז מלכתחילה בגלל שלא יכל לעמוד בתנאים קופח? והאם הגיע הזמן שרמ"י תתחיל להוציא מכרזים שאפשר לעמוד בהם? ככל הנראה הסוגיה תגולגל לפתחו של בית המשפט בקרוב.

תגובת משרד האוצר
ממשרד האוצר נמסר כי "פרויקט בית בפארק באור יהודה הוא אחד הפרויקטים הגדולים והאיכותיים בתוכנית מחיר למשתכן. הזכייה תאפשר לזוכים לרכוש דירה באחד מאזורי הביקוש בהטבה של מאות אלפי שקלים. מועדי המסירה יעמדו על  3 עד 3 וחצי שנים. מועדי המסירה נקבעו על פי היקף הפרויקט, מספר יחידות הדיור והמשאבים הנדרשים להקמתו."