למה לא כדאי להתרגש מהצעת משרדי הכלכלה והאוצר הפופוליסטית?
לאחרונה חזרה אל שולחן הממשלה הצעה של שר האוצר משה כחלון ושר הכלכלה והתעשייה אלי כהן, לפיה יתאפשר לזוגות צעירים לקחת משכנתה של עד 90% מערך הדירה.
הלוואה בשיעור של עד 95% מערך הדירה הייתה אפשרית לכולם עד לפני כשש שנים, אך כחלק מהמאבק של בנק ישראל בהתייקרות הדירות, הוקטן אחוז המימון לדירה ראשונה ל-75%.
ההיגיון שעמד מאחורי מהלך זה, היה "הפחתת סיכונים", כך שפחות אנשים יוכלו לרכוש דירות ויקטן הסיכון לכשל תשלום, זאת בשל ההערכה שירד הביקוש וכתגובה לכך גם המחירים.
- כל הכותרות
בעבר, כאשר לקוחות לקחו משכנתא במימון של 90% מערך הנכס, הם היו צריכים לרכוש ביטוח חיצוני (EMI), ובמקרה שלא יכלו לשלם את המשכנתא, הבנק המבוטח קיבל כסף מחברת הביטוח במידה ומכירת הנכס לא תספיק כדי לכסות את החוב.
כיום, במקום שחברת ביטוח תבטח את סיכוני הבנקים, יבטחו אותם משלמי המסים. כלומר, המדינה תיתן סוג של ערבות להלוואות מסוכנות אלו ובמידה והן לא ישולמו ולא יכוסו על ידי מכירת הנכס, משלם המסים יכסה את החוב של הלווים. שאלה שצריכה להישאל, היא מדוע מלכתחילה לעודד משפחות להיכנס לעסקה מסוכנת ואז במידה ושיקול דעתם היה שגוי, לקבוע שמשלם המסים הוא זה שצריך לשאת בסיכון.
אמנם במסגרת רכישה במחיר למשתכן היה אפשר עוד מתחילת התכנית לקחת הלוואה של 90% מערך השוק של הדירה (עבור דירות שמחיר השוק שלהן עד ל-1.8 מיליון שקלים). ההצעה הנוכחית מבטלת אפליה לא מוצדקת לטובת רוכשים במחיר למשתכן. זאת משום שיש למשפחה סיבות רבות להעדיף רכישה במסגרת של בחירת דירה חדשה או דירה מיד שניה ללא הליך אי הוודאות של ההגרלה וכשלים אחרים של מחיר למשתכן. לאחר שרבים בחרו בחלופת מחיר למשתכן בגלל אחוז המימון, עתה פער זה נסגר וזה טוב.
יחד עם זאת, בהצעת ההלוואה של עד 90% מימון, יש גם מספר צדדים שליליים. למשל, אחוז המימון מאפשר לאנשים לראות בהווה האם יוכלו לרכוש דירה מסוימת. למשל, אם מחיר הדירה הינו מיליון שקלים ואין למשפחה 250,000 שקל, היא מבינה שהדירה לא בשבילה. אך אם אחוז המימון עולה ל-90%, במידה והמשפחה רוצה דירה במחיר של מיליון שקל ויש לה 100,000 שקלים, הדירה נראית בהישג יד, כיוון שבהווה ניתן לרכוש אותה.
באופן זה, יותר משפחות ירצו לקנות דירה, הביקוש יעלה ואיתו המחיר. המצב אפילו חמור יותר כאשר ה-100,000 שקלים בדוגמה לעיל אינו סכום שחייבים בכלל להחזיק בכיס. זהו סכום שאפשר לקבלו מהלוואה שאינה משכנתה ואז כמובן רמת הסיכון עולה עוד יותר, כיוון שכל הרכישה עלולה להתבצע בהלוואות.
נראה שלחצים פוליטיים עקב הקשיים שהתגלו בתוכניות הבוסר של "מחיר למשתכן", גורמים לעוד הצעות בוסר שיתבהרו ככאלה במעלה הדרך (ייקח 3-5 שנים עד להתבהרות התמונה המשקית של הלווים החדשים). נוסף על כך, התגובות של האוצר לבעיות שונות לחלוטין שנשארות "מתחת לשטיח" - מחירי הקרקעות במכרזי רמ"י, עלויות מיסוי שונות המוחלות על דירות במטרה להעשיר את קופת האוצר בהכנסות - הן שגורמות ל"תכניות טלאים" חדשות לצוץ חדשות לבקרים, תוך הסבת נזקים בלתי הפיכים לרוכשים ולמשק הישראלי.
הניסיון לפתור בעיות עמוקות על ידי תכניות נקודתיות, לא יפתרו את הבעיה, אלא כוללות סיכון ליצירת בעיות מורכבות יותר במעלה הדרך. אנו יכולים רק לקוות שלפני הפעלת התוכנית, יופעלו תהליכי ניתוח ואפיון סדורים בהשתתפות כל השחקנים המעורבים ויועצי המימון לדיור, על מנת שנקודות הכשל יהיו לפחות ידועות אם לא יתקנו אותן.
הכותב הינו יועץ משכנתא רשום וחבר בהנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות
המאמר משקף את דעתו של הכותב, ולא בהכרח את השקפותיה של מערכת Bizportal
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
4.התנהלות כה שלומיאלית של האוצר לא זכורה לי הרבה הרבה שניסבא רבא 28/09/2018 18:40הגב לתגובה זו1 0יש צורך להחליף לא רק את שר האוצר אלא בעיקר את הגווארדיה שמייעצת לו ומסתירה נתוני עליית מחירים מהציבור.סגור
-
3.sub prime במיטבונו באמת 27/09/2018 01:03הגב לתגובה זו5 1כאשר מנדהו משקיע 250K הוא מפקיד 5-6 שנות עבודה ןחסכון של 2 מפרנסים לטובת אותה דירה. הם יעשו רבות על מנת לעמוד בהלוואה. בדוגמא שלך ניתן ללות 100K בהלוואה כל מטרה + 900K במשכנתא. כעת נניח ומחירי הדירות יורדים ל- 700K נניח בעוד שנתיים - בא הבנק ומבקש לשעבד את הרכב, הפנסיה, קרן ההשתלמות. עובדות עוד שנתיים ומחירי הדירות ממשיכים לרדת והדירה כעת 500K בשלב מסויים יותר מדי אנשים נורמטיבים יפנו לפשיטת רגל על מנת לצאת מהבעיה הזו. הבעיה היא לא היקף האשראי אלא מחיר הדירות שהוא יותר מכפול מערכם ההוגן. מאחר וכולם ברור שמדובר בהצעה שערורייתית התועלת היחידה ממנה הוא דחיית ירידה במחירי הדירות עד אחרי הבחירות. את המחיר ישלמו עשרות אלפים וילדיהם שיקנו דירות ב- 1M ש"ח שראוי שתסחרנה ב- 400K. זה הפשע הראשי שיש לטפל בו. כחלון לקח את כל המפתחות לדיור, נבהל מירידה של יותר מ- 10% וכעת אנחנו שומעים על עוד ועוד צעדים שיש לעשות על מנת לבעוט בפחית עוד קצת רק עד אחרי הבחירות.סגור
-
היופי בכל העניין הוא שהאוצר עצמו מצהיר כי מטרתו הורדתיובל 27/09/2018 11:51הגב לתגובה זו2 0מחירי הדירות ואז יוצר מהלך עם תוצאות כפי שתיארתסגור
-
2.עבד על כל המצביעים שלא רצו יחימוביץ רוזנטל וקיבלו פחלוןקלקלת ביבי 26/09/2018 16:46הגב לתגובה זו4 0לפיד ביבי = קומוניזים. אפילו הרוסים כבר זנחו את הקומוניזים אבל פה יש לו רנסנס נשלם מס 25% כל החיים לממן את הילד הדביל של השכן . גם ככה לא יצא ממנו כלוםסגור
-
פחלון וניסנקורן חד הם. (ל"ת)מהפח אל הפחת 02/10/2018 13:59הגב לתגובה זו0 0סגור
- טען עוד
-
1.כחלון רואה שאורלי לוי לקחה לו קולות אז הוא גנב לה אתאורלי לוי 26/09/2018 16:00הגב לתגובה זו10 0הרעיון ההזוי משכנתא 90%. ונממן את זה מהעלאת המס על הבורסה. ממשלה כשלון . רוע טהורסגור
