פחות משבוע אחרי שלוקסי מכר: מודי'ס מורידה את הדירוג של ADO

חברת הדירוג הבירטית הודיעה על הורדת דירוגה של {איידיאו} ואגרות החוב שלה מדירוג Baa2 לדירוג Baa3 ,ובהתאמה של ניירות הערך המסחריים שלה מדירוג P-2 ל- P-3.

הורדת הדירוג ל - Baa3 משקפת את כישלונה של החברה לגוון את מקורות המימון שלה ולהאריך את חלויות החוב באמצעות הנפקת איגרות חוב לא מובטחות לאורך זמן, ובכך מגדילה עוד יותר את רמת הנכסים הבלתי משועבדים, כפי שציפו מודי בעבר. נכון ליום 30 ביוני 2018, הנכסים הבלתי משועבדים של איי.די.או ייצגו כ-22% מסך הנכסים, לעומת 20% ליום 31 בדצמבר, 2017 המשקפים בחלקם הנפקת ניירות ערך מסחריים. מודי'ס ציינו כי סיקור החובות הלא מובטחים על ידי נכסים לא משועבדים ירד ל-1.4X בתאריך 30 ביוני 2018 בהשוואה ל-1.6x בשנת 2017. כמו כן, יתרת החובות הממוצעת נותרה בסביבות חמש שנים, בהשוואה לציפיות של כ-6 שנים.

הורדה זו מגיעה פחות משבוע לאחר ששותפות לפידות, שבשליטת יעקב לוקסמבורג  (לוקסי), חיסלה את החזקותיה ב-ADO ותמכור את מניותיה לחברת EPF בתמורה לכ-54 מיליון שקל. ה

איי.די.או מחזיקה ומנהלת תיק של יחידות דיור בעיקר בגרמניה בשווי של כ-3.8 מיליארד אירו נכון ליום 30 ביוני 2018. תיק החברה ממוקם כולו במטרופולין בברלין, כשני שליש מהנכסים הנמצאים במרכז העיר ובסביבתו של הבירה הגרמנית, מסבירים במודי'ס.

בנוסף, הורדת הדירוג משקפת ניהול נזילות אגרסיבי יותר בהשוואה לציפיות של מודי'ס  לאיי.די.או  היו ניירות ערך מסחריים בהיקף של 160 מיליון יורו, נכון ליום 30 ביוני 2018, לאחר מכן הגדילה את הסכום הזה ליותר מ-200 מיליון אירו לאחר סוף חודש יוני, העולה על סכום המזומנים שבקופה, וקווי נזילות לגיבוי שאינם זמינים. עם זאת, מודיס סבורה כי במסגרת תיק הנכסים הקבועים של הקבוצה ומינוף שווי השוק המתון, קיימות אפשרויות מימון מחדש ליתרות של הלוואות לזמן קצר ומודיס מצפה כי הן יושלמו בהצלחה בשבועות הקרובים.

בפן חיובי יותר, דירוג המנפיק הנוכחי של Baa3 לטווח ארוך של איי.די.או משקף בעיקר את ההתמקדות בשוק הדיור המווסת ולכן יציב בשוק הדיור בגרמניה, באיכות טובה של נכסיה, כפי שמעידה צמיחה חזקה של השכירות ותפוסה גבוהה באופן עקבי. המינוף המתון של החברה (41.5% חוב / נכס ליום 30 ביוני 2018) וכיסוי חיובי קבוע (3.4x) מייצגים חוזקות נוספות, לדעת מודי'ס, במיוחד לאור יציבות מעמד הנכסים במונחי שווי נכסים והשכרה דור. מודי'ס רואה את המגזר הגרמני למגורים כאחד הנכסים היציבים ביותר בנדל"ן באירופה, עם לקוחות פוטנציאליים טובים עבור שכר הדירה עולה בשל חוסר איזון מבני בין הביקוש לאספקה כי הרגולציה הנוכחית נוטה להחמיר על ידי צמצום תמריצים לבנות.

"פעולות הדירוג משקפות את כישלונה של איי.די.או לגוון עוד יותר את מקורות המימון שלה ולהעלות את רמת הנכסים החופשיים, בשילוב עם ניהול נזילות אגרסיבי יותר, בהשוואה לציפיות שלנו", אמר רוברטו פוזי, סגן נשיא בכיר במודי'ס, והוסיף: "ניהול הנזילות האגרסיבי יותר הוא גם הסיבה לסקירה של הורדת הדירוג, והשימוש הרב יותר בנייר מסחרי בשילוב עם מתקני גיבוי מוגבלים הגדיל באופן משמעותי את צרכי המימון של  איי.די.או".