האם הפחתת התחלות הבניה תעצור את ירידת מחירי הדירות?

להלן שתי טענות מפתיעות: אחת, קצב התחלות הבניה גבוה מצרכי האוכלוסיה וזה כך כבר כמה שנים. השניה, במידה והמשקיעים לחוצים למכור כמות גדולה של דירות ישנות, מחירי הנכסים יירדו אפילו אם אין התחלות בניה.

לפי הלמ"ס, בשלוש השנים האחרונות נוספו פחות מ-100 אלף משקי בית במגזר היהודי, ומנגד, התחילו לבנות כ-160 אלף יחידות דיור. האמנם ההיצע עובר את הביקוש? הרי גידול של 33 אלף משקי בית בשנה הינו נמוך בהרבה מהמספרים שהתרגלנו לשמוע, לפיהם צריך 60 אלף דירות בשנה.

חשבון מהיר: יש 53 אלף חתונות בשנה, כ-60 אלף כשכוללים זוגות ידועים בציבור שלא התחתנו רשמית. אבל כ-15 אלף מהן אינן של יהודים, וגם מהנותרות יש לחסר כ-5,000 חתנים ו-4,000 כלות שזו החתונה השניה (או יותר) שלהם. נותרנו עם 40 אלף זוגות חדשים בלבד, מספר הגיוני מפני שהוא תואם בקירוב את כמות התינוקות שנולדה כאן לפני 30 שנה (והיום הופכים לזוגות).

לכמות הזו יש להוסיף עולים חדשים ולהחסיר יורדים - ואנחנו כבר מתקרבים ל-50 אלף משקי בית בשנה - במגזר היהודי לבדו. אבל פה הטריק - בכל שנה נפטרים 38 אלף יהודים, מתוכם כ-32 אלף היו בגיל פנסיה שבו כבר אין ילדים שגרים בבית. בגלל שכל זוג פנסיונרים שהולכים לעולמם גורמים למחיקת משק בית אחד, יש לחסר בכל שנה כ-16 אלף משקי בית. מכאן, גידול נטו של 33 אלף משקי בית בשנה הוא כנראה נתון אמיתי.

• ירידה במשרות הפנויות: ביקוש גבוה לעובדי ניקיון
• נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"

מצד ההיצע, נכון שלא כל התחלות הבניה מיועדות למגזר היהודי, אבל בהתחשב בכך שהמדינה הזניחה בצורה כרונית את התכנון והבניה במגזר הערבי, ושכמעט לא ניתנות משכנתאות במגזר הערבי, ניתן להניח שרוב התחלות הבניה (שמדווחות באופן רשמי) אכן יועדו למגזר היהודי (ובוודאי שזה המצב באזורי הביקוש בהן כמות התושבים הערבים זעומה).

אם כך, מספר יחידות הדיור אכן גדל מהר יותר ממספר משקי הבית (יש מי שיגיד שיש להוסיף למספר היחידות הרשמי גם אלפים של יחידות מפוצלות ומאולתרות. הן מפני שהרשויות המקומיות מאפשרות את התופעה, והן מפני שאם סופרים את משקי הבית שגרים בהן בצד הביקוש, יש לספור גם את יחידות הדיור בצד ההיצע).

האם באמת יש עודף בנייה? לפי חוקי הכלכלה אם באמת היו בונים מעל הדרוש היינו רואים את המחירים יורדים. ישנם אזורים בהם יש היצע עודף שבולט לעין כבר שנתיים לפחות, ולמרות זאת לא היו שם ירידות מחירים לפני שנת 2018. מדובר בשכונות החדשות בדימונה, עפולה, קרית גת, ראש העין, נהריה, קרית מוצקין וחריש.

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בבאר שבע למשל, האוכלוסייה מתרבה בקצב של 1% בשנה, המגורים בה פי 16 פחות צפופים מאשר במנהטן, והיא מוקפת אינסוף שטחי מדבר פנויים. האם חשבתם ב-2008 שמחירי הדירות הקטנות בה יעלו פי 4 תוך עשר שנים?

המסקנה מדוגמאות אלו היא שחיזוי מחירי הנכסים רק על ידי השוואת הריבוי הטבעי לכמות הבניה הוא פשטני ומטעה.

כבר לפני שנה וחצי בנק ישראל כתב כי "אין סימנים למחסור בדירות למגורים", ועדיין 90% מהכתבות במדורי הנדל"ן מלאות בטענות על כך שלא בונים מספיק, ושזה בגלל הבירוקרטיה (כבר שכחו שבתקופה שהמחירים היו בירידה, היתה פה אותה בירוקרטיה).

אומרים ש"כשיש לך פטיש ביד כל דבר נראה כמו מסמר", ואכן, מכתבות הנדל"ן נראה שכל איש מקצוע מאמין שהמפתח לשינוי נמצא בתחומו, והכותרות מלאות באמירות כמו "המחירים לא ירדו עד שישנו את חוקי ה: תכנון ובניה/ הוצאת היתרים/ מיסוי/ היטלים/ ארנונה/ תחבורה/ פועלים זרים/ רשות מקרקעי ישראל/ מחק את המיותר".

כיצד נקבעים מחירי הדיור? השיח הציבורי בכלל לא מפריד בין הסוגים השונים של מחירי הדיור ולכן מפספס את הכוחות הכי חזקים שמשפיעים על המחיר. נתחיל בזה שיש הבדל אדיר בין התנהגות מחירי שכר הדירה, ומחירי רכישת נכסים. רוב הציבור סבור שאין פתרון קסם בנדל"ן. אם המחיר יקר היום, תידרש בניה מסיבית, הרבה מעל קצב הריבוי הטבעי, וכך במשך הרבה מאוד שנים - כדי לתקן את המצב ולהוריד את המחירים במעט.

חשיבה זו נותנת לרבים את הביטחון לקחת על עצמם חוב משכנתא גדול מאוד, ולרכוש דירה במחירים של היום. אמנם, חשיבה כזו נכונה רק לגבי שכר הדירה: שם באמת אין פתרונות קסם, ולמעט שכונות ספציפיות בפריפריה, נראה שבממוצע ארצי לא צפויה ירידה חדה בשכירות. תרחיש שבו מחירי השכירות עומדים במקום במשך עשור, בזמן שהמשכורות שלנו ממשיכות לטפס באיטיות - נראה כמו המקסימום שאפשר לקוות לו.

הבעיה היא שמחירי הנכסים לא נקבעים בצורה רציונלית כל כך. אלו אנחנו, הציבור, שסוחרים בנכסי נדל"ן בשוק, והמחיר נתון למשא ומתן. הקבלנים אחראים רק לרבע מעסקאות הנדל"ן.

הביקוש לרכישת דירות אינו קשיח, וגם אם הקבלנים טוענים כך, עצם המלחמה הפסיכולוגית שהם מנהלים מול שר האוצר בשאלה אם יש מגמה של ירידת מחיר או לא - מראה שהם מודעים היטב שהתשובה לשאלה הזו תשפיע על הסקס אפיל של המוצר שהם מוכרים, ושבכל העולם אנשים נרתעים מרכישת נכסים שערכם צפוי לרדת.

ידוע גם שההחזר החודשי על המשכנתא משחק תפקיד גדול בביקוש: כשהריבית נמוכה וההחזר החודשי זהה לשכר דירה - אנשים מעדיפים לקנות, אבל כשהריבית גבוהה וההחזר החודשי מאיים, אנשים מעדיפים לשכור (ולהגדיל בינתיים את החסכונות שלהם בזכות הריבית).

ולמרות שאנשי הנדל"ן יודעים את כל זה, ראינו את הקושי שלהם לחזות את התנהגות הציבור בסקר דלויט שפורסם באפריל 2009, ובו המנכ"לים הבכירים בענף הנדל"ן צפו ירידות מחירים חדות, של 10%-20% במהלך 12 החודשים הבאים. בסופו של דבר הם טעו בענק והמחירים דווקא עלו, ובקצב חסר תקדים (עד 30% בשנה!). זאת למרות שבעת עריכת הסקר הם כבר ידעו שריבית בנק ישראל ירדה בחדות. הם פשוט לא תיארו לעצמם שכל כך הרבה משקיעים יסתערו על רכישת דירות.

כל הדוגמאות האלו מלמדות, שאין יכולת אמיתית לעצור "עדר שועט" של ישראלים, שלהוטים לרכוש דירה, ולכן, גם אין יכולת אמיתית לעצור עדר ששועט לכיוון ההפוך, ולהוט למכור דירות.

תוך עשור: שיעור האחזקה בדירות להשקעה קפץ פי 4 עד היום ישראלים לא ראו סיבה ממשית למכור דירות למעט דירות ירושה, וגם אז, מי שמכר לא הרגיש בלחץ זמן. אך בעשור האחרון המצב השתנה דרסטית מפני שחלק משמעותי מהציבור החל לראות בדירות "נכס" ולא "בית".

בתוך כך, שיעור המחזיקים דירה להשקעה (בעלי שתי דירות לפחות) עלה כמעט פי 4 , מה שאומר ש-175 אלף משקי בית נכנסו לסטטוס הזה (וחלק מהם גם מחזיקים בכמה דירות). בנוסף, התופעה של בעלי דירות שאינם גרים בנכס שבבעלותם (משכירים ושוכרים דירה אחרת) התרחבה פי 3, דבר המצביע על כך שכמעט 100 אלף זוגות צעירים רכשו דירות מתוך דחף להחזיק בנכס כלשהו ולא מתוך צורך בבית קבע שיספק יציבות למשפחה.

קראתם נכון, דווקא כשהדירות בישראל הפכו יקרות מאוד, צעירים הזדרזו ורכשו דירות בלי שאפילו התכוונו לגור בהן (הרבה לפני מחיר למשתכן).

המצב היום הוא שיש כ-250 אלף ישראלים שמסתכלים על 350 אלף הדירות שברשותם כעל מניה פיננסית: כל עוד ערכה הלך ועלה, הם הרגישו שעשו את הדבר הנכון. ברגע שערכה הולך ויורד, עם צפי שזה יימשך - חלק מהם יחליט למכור. נכון, מכירה תעצור את ההכנסה הפסיבית מהנכס, אבל ממילא הוצאות המשכנתא מקזזות חלק גדול מההכנסה הזאת, ומספיק שהריבית תעלה במעט וכבר לא יכנס להם כסף בשוטף. 

אפילו הבודדים שרכשו דירה להשקעה ללא הלוואות בכלל, יגלו שאין טעם להחזיק נכס שמאבד ערך בקצב של 1% בחודש רק בשביל הכנסה פסיבית של 0.3% בחודש (תשואה שנתית של 3.6%).

לכל אלה נוסיף גם תושבי חוץ שעשויים להתנהג בדומה למשקיעים: הדירה הריקה שלהם איננה "הבית" בשבילם, וברור שהם היו מוכנים להחזיק אותה כל עוד ערכה הלך ועלה (מה שאפשר להם לא להסתכל על העלות שלה כהוצאה יקרה אלא כעל השקעה רווחית). כמה מהם ימשיכו להחזיק בדירה ריקה גם כשהיא מאבדת מערכה 10 אלף אירו כל חודש?

בלי לחץ, המשקיעים לא ממהרים למכור משקיעים החלו למכור דירות כבר היום, אבל לא נראה נפילה חדה במחירים בלי שהמכירות יעשו מתוך לחץ, וכיום - זה ממש לא המצב. אמנם המשקיעים כבר לא בטוחים שערך הנכס שלהם ימשיך לעלות, וכולם כבר שמעו שקשה מאוד למכור דירה היום אבל אין לחץ ובטח שלא פאניקה. המשקיעים עדיין לא רואים את ערך הנכס שלהם יורד והם לא ימכרו סתם כך, בטח כאשר אין היום איפה לשים את הכסף.

ההתנהגות הרגועה תיפסק רק כאשר יופיעו בעקביות כתבות על ירידות מחירים, על משקיעים שנותרו עם חובות שגדולים מערך הנכס, ועל כלכלנים שמספרים שהירידה הגדולה עדיין לפנינו. תוסיפו השפעה מצד חברים שמספרים שהם החליטו למכור את הדירה להשקעה שלהם, ושיחות מסדרון על כך ש"היום חייבים להזדרז במכירה כי המחיר רק יורד מיום ליום" - ונראה שינוי התנהגות דרסטי המלווה בכמות מסיבית של דירות היוצאת למכירה.

זו הסיבה שגם במדינות בהן הקבלנים הקטינו דראטית את התחלות הבניה, הדבר לא עצר את ירידות המחירים. בישראל, הפחתת התחלות הבניה ב-10 או 15 אלף דירות, לא תהיה מסוגלת לפצות על היצע של 50 או 100 אלף דירות שמוצעות למכירה בבת אחת.

כל ההיצע הגדול הזה צפוי לפגוש ביקוש נמוך במיוחד. לפי הלמ"ס שיעור "חסרי הבעלות" ירד דווקא בעשור האחרון, (כנראה עקב הריצה של צעירים רבים לרכוש נכס). לכן, כיום לא רק שאין "ביקושים כבושים" הממתינים להתפרץ, אלא להיפך- נותר דווקא פחות ביקוש עתידי. מסקנה זו נתמכת בנתוני הלמ"ס לפיהם שיעור משקי הבית בהן מצטופפות יחד שתי משפחות (או משפחה אחת ואנשים זרים) - נמוך מאשר בעבר.

האם הפחתת התחלות הבניה תעצור את ירידות המחירים? קודם כל, יעברו שנים עד שעצירת ההתחלות "תחנוק" את השוק, כי כמות הדירות שכבר בתהליך בנייה תספק את הצרכים שנתיים או שלוש קדימה. עם זאת, בסופו של דבר אכן יורגש חוסר שיתבטא בהתייקרות שכר הדירה, אך שכר הדירה לא יכול לזנק במנותק מרמת ההכנסה של הציבור, אלא באחוזים מעטים (גם ב-20 השנה האחרונות זה היה כך).

כל עוד נמשך המצב שבו יותר אנשים לחוצים למכור מאשר לקנות, יתכן מצב שבו מחירי הנכסים ממשיכים לרדת גם אם במקביל שכר הדירה עולה במקצת. הביקוש לרכישת בעלות על נכסים לא יחזור כל כך מהר, בטח ובטח אם בינתיים גם עלו בישראל ריביות המשכנתא.

הכותב הוא מהנדס מכונות בהשכלתו, ואינו עוסק בנדל"ן. הרעיונות בטור משקפים את דעת הכותב, ולא בהכרח את דעת המערכת