להלן שתי טענות מפתיעות: אחת, קצב התחלות הבניה גבוה מצרכי האוכלוסיה וזה כך כבר כמה שנים. השניה, במידה והמשקיעים לחוצים למכור כמות גדולה של דירות ישנות, מחירי הנכסים יירדו אפילו אם אין התחלות בניה.
לפי הלמ"ס, בשלוש השנים האחרונות נוספו פחות מ-100 אלף משקי בית במגזר היהודי, ומנגד, התחילו לבנות כ-160 אלף יחידות דיור. האמנם ההיצע עובר את הביקוש? הרי גידול של 33 אלף משקי בית בשנה הינו נמוך בהרבה מהמספרים שהתרגלנו לשמוע, לפיהם צריך 60 אלף דירות בשנה.
חשבון מהיר: יש 53 אלף חתונות בשנה, כ-60 אלף כשכוללים זוגות ידועים בציבור שלא התחתנו רשמית. אבל כ-15 אלף מהן אינן של יהודים, וגם מהנותרות יש לחסר כ-5,000 חתנים ו-4,000 כלות שזו החתונה השניה (או יותר) שלהם. נותרנו עם 40 אלף זוגות חדשים בלבד, מספר הגיוני מפני שהוא תואם בקירוב את כמות התינוקות שנולדה כאן לפני 30 שנה (והיום הופכים לזוגות).
- כל הכותרות
לכמות הזו יש להוסיף עולים חדשים ולהחסיר יורדים - ואנחנו כבר מתקרבים ל-50 אלף משקי בית בשנה - במגזר היהודי לבדו. אבל פה הטריק - בכל שנה נפטרים 38 אלף יהודים, מתוכם כ-32 אלף היו בגיל פנסיה שבו כבר אין ילדים שגרים בבית. בגלל שכל זוג פנסיונרים שהולכים לעולמם גורמים למחיקת משק בית אחד, יש לחסר בכל שנה כ-16 אלף משקי בית. מכאן, גידול נטו של 33 אלף משקי בית בשנה הוא כנראה נתון אמיתי.
מצד ההיצע, נכון שלא כל התחלות הבניה מיועדות למגזר היהודי, אבל בהתחשב בכך שהמדינה הזניחה בצורה כרונית את התכנון והבניה במגזר הערבי, ושכמעט לא ניתנות משכנתאות במגזר הערבי, ניתן להניח שרוב התחלות הבניה (שמדווחות באופן רשמי) אכן יועדו למגזר היהודי (ובוודאי שזה המצב באזורי הביקוש בהן כמות התושבים הערבים זעומה).
אם כך, מספר יחידות הדיור אכן גדל מהר יותר ממספר משקי הבית (יש מי שיגיד שיש להוסיף למספר היחידות הרשמי גם אלפים של יחידות מפוצלות ומאולתרות. הן מפני שהרשויות המקומיות מאפשרות את התופעה, והן מפני שאם סופרים את משקי הבית שגרים בהן בצד הביקוש, יש לספור גם את יחידות הדיור בצד ההיצע).
האם באמת יש עודף בנייה?
לפי חוקי הכלכלה אם באמת היו בונים מעל הדרוש היינו רואים את המחירים יורדים. ישנם אזורים בהם יש היצע עודף שבולט לעין כבר שנתיים לפחות, ולמרות זאת לא היו שם ירידות מחירים לפני שנת 2018. מדובר בשכונות החדשות בדימונה, עפולה, קרית גת, ראש העין, נהריה, קרית מוצקין וחריש.
בבאר שבע למשל, האוכלוסייה מתרבה בקצב של 1% בשנה, המגורים בה פי 16 פחות צפופים מאשר במנהטן, והיא מוקפת אינסוף שטחי מדבר פנויים. האם חשבתם ב-2008 שמחירי הדירות הקטנות בה יעלו פי 4 תוך עשר שנים?
המסקנה מדוגמאות אלו היא שחיזוי מחירי הנכסים רק על ידי השוואת הריבוי הטבעי לכמות הבניה הוא פשטני ומטעה.
כבר לפני שנה וחצי בנק ישראל כתב כי "אין סימנים למחסור בדירות למגורים", ועדיין 90% מהכתבות במדורי הנדל"ן מלאות בטענות על כך שלא בונים מספיק, ושזה בגלל הבירוקרטיה (כבר שכחו שבתקופה שהמחירים היו בירידה, היתה פה אותה בירוקרטיה).
אומרים ש"כשיש לך פטיש ביד כל דבר נראה כמו מסמר", ואכן, מכתבות הנדל"ן נראה שכל איש מקצוע מאמין שהמפתח לשינוי נמצא בתחומו, והכותרות מלאות באמירות כמו "המחירים לא ירדו עד שישנו את חוקי ה: תכנון ובניה/ הוצאת היתרים/ מיסוי/ היטלים/ ארנונה/ תחבורה/ פועלים זרים/ רשות מקרקעי ישראל/ מחק את המיותר".
כיצד נקבעים מחירי הדיור?
השיח הציבורי בכלל לא מפריד בין הסוגים השונים של מחירי הדיור ולכן מפספס את הכוחות הכי חזקים שמשפיעים על המחיר. נתחיל בזה שיש הבדל אדיר בין התנהגות מחירי שכר הדירה, ומחירי רכישת נכסים. רוב הציבור סבור שאין פתרון קסם בנדל"ן. אם המחיר יקר היום, תידרש בניה מסיבית, הרבה מעל קצב הריבוי הטבעי, וכך במשך הרבה מאוד שנים - כדי לתקן את המצב ולהוריד את המחירים במעט.
חשיבה זו נותנת לרבים את הביטחון לקחת על עצמם חוב משכנתא גדול מאוד, ולרכוש דירה במחירים של היום. אמנם, חשיבה כזו נכונה רק לגבי שכר הדירה: שם באמת אין פתרונות קסם, ולמעט שכונות ספציפיות בפריפריה, נראה שבממוצע ארצי לא צפויה ירידה חדה בשכירות. תרחיש שבו מחירי השכירות עומדים במקום במשך עשור, בזמן שהמשכורות שלנו ממשיכות לטפס באיטיות - נראה כמו המקסימום שאפשר לקוות לו.
הבעיה היא שמחירי הנכסים לא נקבעים בצורה רציונלית כל כך. אלו אנחנו, הציבור, שסוחרים בנכסי נדל"ן בשוק, והמחיר נתון למשא ומתן. הקבלנים אחראים רק לרבע מעסקאות הנדל"ן.
הביקוש לרכישת דירות אינו קשיח, וגם אם הקבלנים טוענים כך, עצם המלחמה הפסיכולוגית שהם מנהלים מול שר האוצר בשאלה אם יש מגמה של ירידת מחיר או לא - מראה שהם מודעים היטב שהתשובה לשאלה הזו תשפיע על הסקס אפיל של המוצר שהם מוכרים, ושבכל העולם אנשים נרתעים מרכישת נכסים שערכם צפוי לרדת.
ידוע גם שההחזר החודשי על המשכנתא משחק תפקיד גדול בביקוש: כשהריבית נמוכה וההחזר החודשי זהה לשכר דירה - אנשים מעדיפים לקנות, אבל כשהריבית גבוהה וההחזר החודשי מאיים, אנשים מעדיפים לשכור (ולהגדיל בינתיים את החסכונות שלהם בזכות הריבית).
ולמרות שאנשי הנדל"ן יודעים את כל זה, ראינו את הקושי שלהם לחזות את התנהגות הציבור בסקר דלויט שפורסם באפריל 2009, ובו המנכ"לים הבכירים בענף הנדל"ן צפו ירידות מחירים חדות, של 10%-20% במהלך 12 החודשים הבאים. בסופו של דבר הם טעו בענק והמחירים דווקא עלו, ובקצב חסר תקדים (עד 30% בשנה!). זאת למרות שבעת עריכת הסקר הם כבר ידעו שריבית בנק ישראל ירדה בחדות. הם פשוט לא תיארו לעצמם שכל כך הרבה משקיעים יסתערו על רכישת דירות.
כל הדוגמאות האלו מלמדות, שאין יכולת אמיתית לעצור "עדר שועט" של ישראלים, שלהוטים לרכוש דירה, ולכן, גם אין יכולת אמיתית לעצור עדר ששועט לכיוון ההפוך, ולהוט למכור דירות.
תוך עשור: שיעור האחזקה בדירות להשקעה קפץ פי 4
עד היום ישראלים לא ראו סיבה ממשית למכור דירות למעט דירות ירושה, וגם אז, מי שמכר לא הרגיש בלחץ זמן. אך בעשור האחרון המצב השתנה דרסטית מפני שחלק משמעותי מהציבור החל לראות בדירות "נכס" ולא "בית".
בתוך כך, שיעור המחזיקים דירה להשקעה (בעלי שתי דירות לפחות) עלה כמעט פי 4 , מה שאומר ש-175 אלף משקי בית נכנסו לסטטוס הזה (וחלק מהם גם מחזיקים בכמה דירות). בנוסף, התופעה של בעלי דירות שאינם גרים בנכס שבבעלותם (משכירים ושוכרים דירה אחרת) התרחבה פי 3, דבר המצביע על כך שכמעט 100 אלף זוגות צעירים רכשו דירות מתוך דחף להחזיק בנכס כלשהו ולא מתוך צורך בבית קבע שיספק יציבות למשפחה.
קראתם נכון, דווקא כשהדירות בישראל הפכו יקרות מאוד, צעירים הזדרזו ורכשו דירות בלי שאפילו התכוונו לגור בהן (הרבה לפני מחיר למשתכן).
המצב היום הוא שיש כ-250 אלף ישראלים שמסתכלים על 350 אלף הדירות שברשותם כעל מניה פיננסית: כל עוד ערכה הלך ועלה, הם הרגישו שעשו את הדבר הנכון. ברגע שערכה הולך ויורד, עם צפי שזה יימשך - חלק מהם יחליט למכור. נכון, מכירה תעצור את ההכנסה הפסיבית מהנכס, אבל ממילא הוצאות המשכנתא מקזזות חלק גדול מההכנסה הזאת, ומספיק שהריבית תעלה במעט וכבר לא יכנס להם כסף בשוטף.
אפילו הבודדים שרכשו דירה להשקעה ללא הלוואות בכלל, יגלו שאין טעם להחזיק נכס שמאבד ערך בקצב של 1% בחודש רק בשביל הכנסה פסיבית של 0.3% בחודש (תשואה שנתית של 3.6%).
לכל אלה נוסיף גם תושבי חוץ שעשויים להתנהג בדומה למשקיעים: הדירה הריקה שלהם איננה "הבית" בשבילם, וברור שהם היו מוכנים להחזיק אותה כל עוד ערכה הלך ועלה (מה שאפשר להם לא להסתכל על העלות שלה כהוצאה יקרה אלא כעל השקעה רווחית). כמה מהם ימשיכו להחזיק בדירה ריקה גם כשהיא מאבדת מערכה 10 אלף אירו כל חודש?
בלי לחץ, המשקיעים לא ממהרים למכור
משקיעים החלו למכור דירות כבר היום, אבל לא נראה נפילה חדה במחירים בלי שהמכירות יעשו מתוך לחץ, וכיום - זה ממש לא המצב. אמנם המשקיעים כבר לא בטוחים שערך הנכס שלהם ימשיך לעלות, וכולם כבר שמעו שקשה מאוד למכור דירה היום אבל אין לחץ ובטח שלא פאניקה. המשקיעים עדיין לא רואים את ערך הנכס שלהם יורד והם לא ימכרו סתם כך, בטח כאשר אין היום איפה לשים את הכסף.
ההתנהגות הרגועה תיפסק רק כאשר יופיעו בעקביות כתבות על ירידות מחירים, על משקיעים שנותרו עם חובות שגדולים מערך הנכס, ועל כלכלנים שמספרים שהירידה הגדולה עדיין לפנינו. תוסיפו השפעה מצד חברים שמספרים שהם החליטו למכור את הדירה להשקעה שלהם, ושיחות מסדרון על כך ש"היום חייבים להזדרז במכירה כי המחיר רק יורד מיום ליום" - ונראה שינוי התנהגות דרסטי המלווה בכמות מסיבית של דירות היוצאת למכירה.
זו הסיבה שגם במדינות בהן הקבלנים הקטינו דראטית את התחלות הבניה, הדבר לא עצר את ירידות המחירים. בישראל, הפחתת התחלות הבניה ב-10 או 15 אלף דירות, לא תהיה מסוגלת לפצות על היצע של 50 או 100 אלף דירות שמוצעות למכירה בבת אחת.
כל ההיצע הגדול הזה צפוי לפגוש ביקוש נמוך במיוחד. לפי הלמ"ס שיעור "חסרי הבעלות" ירד דווקא בעשור האחרון, (כנראה עקב הריצה של צעירים רבים לרכוש נכס). לכן, כיום לא רק שאין "ביקושים כבושים" הממתינים להתפרץ, אלא להיפך- נותר דווקא פחות ביקוש עתידי. מסקנה זו נתמכת בנתוני הלמ"ס לפיהם שיעור משקי הבית בהן מצטופפות יחד שתי משפחות (או משפחה אחת ואנשים זרים) - נמוך מאשר בעבר.
האם הפחתת התחלות הבניה תעצור את ירידות המחירים?
קודם כל, יעברו שנים עד שעצירת ההתחלות "תחנוק" את השוק, כי כמות הדירות שכבר בתהליך בנייה תספק את הצרכים שנתיים או שלוש קדימה. עם זאת, בסופו של דבר אכן יורגש חוסר שיתבטא בהתייקרות שכר הדירה, אך שכר הדירה לא יכול לזנק במנותק מרמת ההכנסה של הציבור, אלא באחוזים מעטים (גם ב-20 השנה האחרונות זה היה כך).
כל עוד נמשך המצב שבו יותר אנשים לחוצים למכור מאשר לקנות, יתכן מצב שבו מחירי הנכסים ממשיכים לרדת גם אם במקביל שכר הדירה עולה במקצת. הביקוש לרכישת בעלות על נכסים לא יחזור כל כך מהר, בטח ובטח אם בינתיים גם עלו בישראל ריביות המשכנתא.
הכותב הוא מהנדס מכונות בהשכלתו, ואינו עוסק בנדל"ן. הרעיונות בטור משקפים את דעת הכותב, ולא בהכרח את דעת המערכת
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
29.המומחה רק שכח שבמדינה כ 2 מליון דירות ואם יש להחליף 1%hguy 27/10/2018 21:47הגב לתגובה זו0 1עקב בלאי נורמלי ( אחת ל100 שנה) זה ביקוש נוסף ל 20000 דירות בשנה וזה משנה את התמונה . כן אם הלמס מוסיף את הדירות הנבנות במגזר הערבי יש יף את מספר החתונות במגזר זה. שווין.סגור
-
לא צריך לבנות אותן מחדש, אלא רק לשפץ. זה חסר משמעותאלכס 28/10/2018 11:11הגב לתגובה זו2 0גם אם הורסים בניין ובונים מחדש, לא סופרים את זה כהתחלות בניה אלא אם הוסיפו שם דירות שלא היה קודם. בסך הכל מה שאתה אומר זה שבכל רגע נתון בערך 1% מהדירות עוברות שיפוץ, וזה הגיוני אבל חסר משמעות. מה שחשוב זה התחלות בניה מול הגידול באוכלוסיה ואתה צודק, צריך להחסיר בניה שמיועדת למגזר הערבי כי באמת הריבוי שלהם הוחסר בחישוב של הביקוש. אבל יש מעט מאוד דירות שבונים במגזר הערבי כל שנה והלמ"ס לקח בחשבון, כנראה 6-7 אלף בלבד. יש עוד אלפים רבים של יחידות דיור ובתים שבונים במגזר הערבי ומראש לא הוכנסו לסטטיסטיקה כי הם לא חוקיות.סגור
-
28.ניתוח מענייןיורם סלע 22/10/2018 22:27הגב לתגובה זו5 0יפה תומרסגור
-
27.לא קונים במחירי בועהמאיר 21/10/2018 02:13הגב לתגובה זו5 2אין שום סיבה שנקנה במחירי בועהסגור
-
צודקאדי 24/10/2018 07:18הגב לתגובה זו1 1עדיף לבזבז את הכסף שאין לך על מסעדות.סגור
- טען עוד
-
26.לא לקח בחשבון את אחוזי המתגרשים, אימהות חד הוריות וגאים (ל"ת)אלון 20/10/2018 15:37הגב לתגובה זו2 4סגור
-
כי זה ספין מארץ הספיניםג'קי 20/10/2018 22:31הגב לתגובה זו7 0רוב המתגרשים ממילא נישאים שוב. כלומר אנחנו כבר סופרים אותם כמה פעמים. מה שאתה מציע זה לספור אותם שוב ושוב. למשל: נניח אדם מתחתן בפעם השלישית מה שאתה אומר שנוצר צורך בכך ל6 דירות בשוק במקום אחת. הזוי.סגור
-
יא מצחיק, למ"ס לקח את כל סוגי משקי הבית בחשבון...נו באמת 20/10/2018 21:22הגב לתגובה זו8 0ברגע שאדם מתגרש והולך לגור ביחידת דיור נפרדת - זהו. הוא יצר משק בית חדש. והוא נכנס לסטטיסטיקה. וזה לא משנה אם הוא גרוש רשמית או לא. העיקר שגר בנפרד. גם בחור שגר מתחת לבית של ההורים ביחידת דיור- אם יש לו כניסה נפרדת ומטבח, הוא משק בית של אדם יחיד. כל זה נלקח בחשבון ולמרות זאת יש רק 33 אלף משקי בית חדשים בשנה ממוצעת...סגור
-
25.צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו,נשמע המון אזרחים.צפי ל 20/10/2018 15:32הגב לתגובה זו1 5צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו,נשמע המון אזרחים,במדינה קטנה כמו שלנוסגור
-
נשמע המון חרדים וערבים (ל"ת)נטע 20/10/2018 22:32הגב לתגובה זו3 0סגור
-
בוא נסתכל על שנת 2100 בטח יהיו כבר 20 מיליון... נו אז?נו באמת 20/10/2018 21:23הגב לתגובה זו5 1ככל שהמדינה גדולה יותר יש יותר קבלנים, יותר יזמים, יותר אדריכלים, יותר אנשים בוועדות התכנון והבניה, וכמובן יותר פועלי בניין. הכל בסדר תרגיעסגור
-
אתה חיי בסרט ,שיהיה לכולם מקום לגור,אם לא יבנו מספיק.אתה חיי בסרט 22/10/2018 12:33הגב לתגובה זו0 1אתה חיי בסרט,שיהיה לכולם מקום לגור,אם לא יבנו מספיק.סגור
-
24.הולך להיות מיתון. משבר. הירידות יגרמו לירידות...כלכלן 20/10/2018 09:57הגב לתגובה זו14 1בנק ישראל לא הכין אותנו ליום סגריר. כמו אב שנתן לילד לשחק במחשב 18 שנה במקום שיתאמץ ויסבול קצת אבל יהיה מוכן לקשיים של החיים. הרי מה יקרה? יבנו פחות כי יש פחות ביקוש, יפטרו המון אנשים שעוסקים במישרין או בעקיפין בבניית דירות. הרבה משפחות יצמצמו מגורים ויצמצמו הוצאות. זה יפגע כבר בכל הענפים במשק ואז גם שם יפטרו (מי צריך עובדים כשהמסעדה חצי ריקה... ). זה יחמיר במעגל קסמים. הוצאות האבטלה יעלו וגביית המסים תרד. יהיה גרעון והריבית תאלץ לעלות כי כספים יברחו מהארץ לאמריקה. העלאת ריבית רק תחמיר את הירידות! בקיצור- אסון מתקרב. פה זה לא אמריקה שאחרי הסאבפריים יכלה להוריד ריבית!סגור
-
23.המדינה תשמור על מחיר גבוה אחרת תמ"א 38 תקרוס!!אחד שמבין 20/10/2018 09:47הגב לתגובה זו1 7תבינו היום חיזוק מבנים כולל בשבר הסורי אפריקאי, בית שאן וכאלה זה הדבר החם. כל התמ"א 38 כולל פינוי בינוי מבוסס על הרעיון של שווי קרקע גבוה. כשנותנים ליזם זכויות בניה בתור השכר על העבודה, הדבר הקריטי מבחינתו זה מה ערך הקרקע. אם נותנים לו זכות לבנות 10 דירות נוספות והקרקע שווה אפס, אז הסכום שיקבל ממכירת הדירות שווה למה שעלה לו לבנות אותם! אין לו רווח! בשביל רווח הוא צריך לקבל "מתנה" שהיא ערך הקרקע מתחת לאותן יחידות דיור. עכשיו תבינו כשמחיר דירה יורד בחצי מיליון, ערך הקרקע יורד בחצי מיליון! זה אחד לאחד! ואז לא ישאר כדאיות כלכלית ולא תראו שום פרויקטים של התחדשות או חיזוק!סגור
-
המדינה יכולה לרצות לשמור. בסוף זה מה שדני ויוסי יסכימונתי 20/10/2018 22:33הגב לתגובה זו6 0לשים על 4 קירותסגור
-
22.באזור הביקוש הבניה מיועדת רק ליהודים, ואנחנו מתרבים לאטאביתר.ג 20/10/2018 09:40הגב לתגובה זו7 0ריבוי טבעי של 2 אחוז בשנה? הצחקתם אותי. זה כולל ערבים וחרדים ועולים חדשים. האוכלוסיה החילונים היהודים, אלו שעובדים במקצועות שדורשים השכלה, מרוויחים יפה ונשאר להם כסף לקנות באזורי הביקוש ( כי אין להם שישה ילדים לפרנס) - מתרבים הכי לאט. פחות מ 1% לשנה וזה כולל כיפות סרוגות שנוטים להוליד יותר ילדים. ומולם התחלות הבניה מיועדות כמעט 100% ליהודים. לא רק שאין הרבה ערבים בגוש דן, אלא שאין להם סיכוי לרכוש דירה במחירים של היום, בטח ובטח כשהם לא זכאים למשכנתאות!סגור
-
21.אתם לא נורמלים אתם קולטים כמה הרבה בונים היום???כמעט פי 3 20/10/2018 09:28הגב לתגובה זו13 0אתם יודעים שלפני העליה מרוסיה, כשהיה רק ריבוי טבעי, היו פה מנופים שעסוקים בבניית 7 מיליון מטרים רבועים? נשמע הרבה? כיום יש 20 מיליון מטר רבוע בתהליכי בנייה! אתם לא מדמיינים הכל מלא מנופים!סגור
-
20.תומר - ניתוח מבריק - שאפוגדי 20/10/2018 09:11הגב לתגובה זו6 0ניתוח מאוד חכם כזה שמראה את פני המציאות - מאוד לא נפוץ בקרב התקשורת הכלכלית היום. כל הכבוד!סגור
-
19.נתון אחד משמעותי הכותב שכח, גירושים, תוסיף 10,000 יח"ד.יש ר א לי 20/10/2018 08:41הגב לתגובה זו1 3הוריד נפטרים אך שכח במקביל גירושים, זוג מתגרש צריך דירה שנייה. כתבה קצת חפיפית.סגור
-
18.צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו .....צפי ל 20/10/2018 01:58הגב לתגובה זו0 3צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו ..... נשמע המון אזרחים , במדינה קטנה כמו שלנו.סגור
-
17.אמןואמן 19/10/2018 15:47הגב לתגובה זו2 0ואמן ואמן ואמןסגור
-
16.לא הבנתי למה לבטל את המיעוטיםאחד שכן מעניין אותו 19/10/2018 15:28הגב לתגובה זו6 1כל כך הרבה דגש על ביטול האוכלוסייה הערבית בחישובים שלך, פשוט לא ברור למה? אלה לא אזרחי המדינה? יחס מבטל כזה גורר יחס מבטל מצידם. העיקר שאחכ בוכים למה הם לא שרים את ההמנון..סגור
-
כי הם חלק ניכר מהריבוי הטבעי וחלק זעיר מהתחלות הבניהזאב 19/10/2018 21:10הגב לתגובה זו6 1והכוונה שהם חלק זעיר מהתחלות הבניה המדווחות, אלו שנספרות בסטטיסטיקה.סגור
-
לא זו המטרהאחד 19/10/2018 21:09הגב לתגובה זו4 0פשוט באוכלוסיית המיעוטים אין מידע על התחלות בנייה בכלל ומב לעשות רבות מהן לא חוקיות. כך שלא ניתן בכלל לחשב מה הולך שם מבחינת ביקוש והיצע בצורה רצינית ומן הסתם אין שם מחסור בהתחלות בנייהסגור
-
אין פה שום כוונה נסתרתאני 19/10/2018 20:33הגב לתגובה זו3 0פשוט מעל 87% מהבניה הרשמית במדינה מיועדת למגזר היהודי ופחות מ 2% מהמשכנתאות ניתנות למגזר הערבי.סגור
-
הסיבה - לוקחים אותם בחשבון בילודה, אך לא בבניהמסביר בנועם 19/10/2018 19:18הגב לתגובה זו3 0כמות הלידות בישראל כוללות את כל האוכלוסיה - יהודים, נוצרים, מוסלמים, ערבים, צרק'סים, בדוואים, דרוזים. אבל הסקרים של כמות הדירות שבונים, כמעט ולא נמדדת אצל המגזר הערבי. וזאת הסיבה שאי אפשר לקחת אותם בחשבון רק בכיוון אחדסגור
-
הערבים לא הסתערו על השקעה בדירות כמו אצלנו. משתי סיבות:אזרחות 20/10/2018 09:03הגב לתגובה זו4 0אחת- הם לא יכולים לקבל משכנתאות ולכן הריבית האפסית לא עודדה אותם לקנות (הבנקים לא יכולים לבצע רישום מסודר של הנכסים שלהם, הם בונים בתים ללא היתר רשמי, והבית מחובר לבתים של שאר האחים במשפחה אז אי אפשר לעקל אם צריך). סיבה שניה- גם אם היו קונים דירות נוספות לכל משפחה למטרת השקעה, לא היה למי להשכיר אותן כי ערבים נמנעים ממגורים בשכירות.סגור
-
15.לצערי את הירידה הזו כלום לא יעצורארז 19/10/2018 14:46הגב לתגובה זו13 3בעלי נכסים ומשקיעים תבינו הסייקל הזה לא יסתיים בעתיד הקרוב, יש פה עוד לפחות 5-7 שנים של תיקון במחירי השוק. הבועה שהתפתחה פה יצאה מכל פרופורציה וכרגע התחיל תהליך הנרמול. כל חודש נראה את הירידות מחריפות כשתחילת המפולת במהלך 2019 עם עליית הריבית ויותר חשוב עליית ריבית המשכנתאות. צריך לדעת לשחרר..סגור
-
בינתיים שום דבר לא יורד . להיפך עולה. המדד מעוות בגללhguy 27/10/2018 21:53הגב לתגובה זו0 0הכנסת מחיר למשתכן ולא יעזור שום קוסמטיקה לכחלון.סגור
-
איזה 7 שנים, הירידות הקודמות היו 12 שנה רצוף!!בבב 20/10/2018 09:05הגב לתגובה זו8 0משנת 96 עד שנת 08 המחירים רק ירדו וירדו. יכול להיות שאתה צודק ואם המהירות של הירידה תהיה חזקה אז זה יגמר כבר אחרי 7 שנים, אבל המחירים כבר יהיו על חצי מהיוםסגור
-
14.אין מלסמוך על הפוליטקאיםטראמפ 19/10/2018 13:47הגב לתגובה זו4 3הקבלנים דואגים לעצמם כמו כולם רק עליית ריבית תשנה את המצב ותוריד מחיריםסגור
-
13.ניתוח מרתק! (ל"ת)אדם 19/10/2018 10:50הגב לתגובה זו8 1סגור
-
12.הקבלנים מעולם לא שלטו בהיצע אבל למזלם כן שלטו בתקשורת!מדינה מושחתת 19/10/2018 05:10הגב לתגובה זו17 1זה מספיק. עכשיו כל הכתבות עברו מלהגיד שאין מספיק קרקעות, ללהגיד שגם אם יש הקבלנים לא יבנו כי כחלון הקפיא להם את השוק. זה בדיוק שידור חוזר של מה שהם עשו ללפיד בתקופת מע"מ אפס! אותו ספין תקשורתי לפיו הקבלנים "נאלצים" לבנות פחות כי אין קונים, ואז המחירים יעלו כי בישראל רק הם שולטים בהיצע. לא הזכירו מעולם את היכולת של משקיעים לשחרר מלאי גדול לשוק. ואל תגידו שזה רק "להחליף ידיים" כי מכירה לא מוסיפה דירות. לא צריך בכלל להוסיף דירות!! בדיוק כמו בבורסה, שם לא צריך להוסיף מניות כדי שהמחיר יירד. מספיקה פניקהסגור
-
זה לא "למזלם".. זה הכל מתוכנן ומממומן במיליונים (ל"ת)חושף 19/10/2018 19:14הגב לתגובה זו5 0סגור
-
אחרי שאתר בינלאומי הודיע שחברות מסחריות משלמות ל YNETאופיר 20/10/2018 09:17הגב לתגובה זו5 0והכוונה ישירות משלמות את המשכורות של כתבים מסוימים כדי שיתארו את "המציאות" בדיוק כמו שהחברות היו רוצות שנחשובסגור
-
11.צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו .......צפי ל 19/10/2018 00:24הגב לתגובה זו2 8צפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו .... נשמע המון אזרחים , במדינה קטנה כמו שלנו.סגור
-
נשמע כמו הרבה חרדים וערבים (ל"ת)כדורי 19/10/2018 16:55הגב לתגובה זו7 1סגור
-
איזה פחד יואו. אני רץ לקנות 3 דירות כי המחיר רק יעלה!!נתי 19/10/2018 09:27הגב לתגובה זו10 1נו באמת את מי אתה מפחיד עם הטוקבקים שלך? כתוב לך נתוני אמת- 33 אלף משקי בית חדשים במגזר היהודי כל שנה. בונים כ 50 אלף. וזה לפני שכל הרפורמות על הגברת תכנון קרקעות מורגשות בשטח. יהיה בסדר והמחירים יירדו.סגור
-
10.הכתבה הכי רצינית שקראתי על נדל״ן בשנה האחרונה. שאפו ! (ל"ת)נפעם 18/10/2018 19:04הגב לתגובה זו25 1סגור
-
9.אף אחד לא מאמין שהדירה שלו תאבד 1% בחודש ולכן לא ימכרופשוט לא יקרה 18/10/2018 18:48הגב לתגובה זו2 10נדלן זה שוק של ציפיות. האוצר והקבלנים יודעים את זה. כל התזה פה בנויה על משקיעים מבוהלים שצופים ירידות מחירים מהירות. אם תושב חוץ או משקיע היה באמת מעריך שהנכס שלו הולך לרדת 1% בחודש, אז כן, סביר להניח שהיה מזדרז למכור (ולא כדי לקנות דירה אחרת כי אז יש מס רכישה שוב). ואם באמת הרבה היו מוכרים בו זמנית השוק היה נופל. אבל כל זה רחוק מהמציאות. אף אחד לא חושב שיירד כל כך מהר, ורוב האנשים לא חושבים שיירד בכלל. ואתה יודע מה? גם אם יתחילו ירידות כולם יגידו שזה רק תיקון, זה יעצור אחרי 10% פחות או יותר - ושוב יחזור לעלות....סגור
-
תתפלא, אבל המשקיעים כבר מוכרים...חושף 19/10/2018 19:13הגב לתגובה זו6 0לפחות 13,000 דירות של משקיעים חזרו לחסרי הדיור בשנה וחצי האחרונה, והמגמה מתגברת.סגור
-
נניח שירד 10% מה יעצור את זה עכשיו? (ל"ת)מני 19/10/2018 18:00הגב לתגובה זו3 0סגור
-
אולי היום זה המצבהיום 19/10/2018 16:45הגב לתגובה זו6 0אבל ככל שהריבית תעלה והקיפאון הקיים יחריף כולם ילחצו כולל קבלנים ומשקיעים ואז אחוז בחודש תהיה משאלת לב חביבי. גג שנתיים מהיום וה״תיקון״ שאתה מדמיין לך בראש יהפוך למפלצת חסרת רחמים על המשקיעים והקבלנים ולא תבינו מה קורה סביבכם - אתם חייבים להבין זהו לא תיקון אלא מפולת!סגור
-
8.תותח על (ל"ת)אני 18/10/2018 18:30הגב לתגובה זו7 0סגור
-
7.תשואה של 0.3% בחודש (בלחץ...) מה מתלהבים מדירה להשקעה?אופיר 18/10/2018 17:36הגב לתגובה זו22 0זה נשמע מצחיק אבל הכותב צודק תשואה של 3.6% בשנה זה רק 0.3% בחודש, ובאזורי הביקוש זה יותר כמו 0.2% חחח וזה לפני הוצאות... מס רכישה, מס השכרה, תחזוקה, מתווכים, עו"ד, זמן ללא דייר, ביטוח משכנתא, ריבית משכנתא (שזה כסף שנשרף! ) מה נשאר פה? כלום ושום דבר, והכי גרוע שהערך הבסיסי של הנכס גם לא מובטח! אתה יכול גם לא להרוויח תשואה שוטפת וגם לאבד ערך מהקרן של ההשקעה שזה שווי הדירה בשוק... עדיף כבר אג"ח לא? מקבלים 3.2% ואי אפשר להפסידסגור
-
6.מדהים, רבע מיליון משקיעים הלכו לקנות דווקא כשעולה יקר..היסטוריה חוזרת 18/10/2018 17:18הגב לתגובה זו25 0אני מדבר על ה 175 אלף שהיו בעלי דירה וקנו עוד אחת (או שתיים, או שלוש...) והם משקיעים "רשמיים" שמופיעים בסטטיסטיקה, ועוד עשרות אלפי זוגות צעירים שלא היה להם כסף לקנות משהו טוב לעצמם אז המליצו להם "לקנות משהו קטן העיקר שיהיה נכס כי בבנק לא תקבלו הכנסה חודשית", ולקינוח תוסיפו עשרות אלפי רווקים שאין להם שום צורך בדירה, בטח אם המדינה בתקופה שעולה נורא יקר... רווקים שהמליצו להם לקנות משהו קטן בבאר שבע או בשלומי כי ככה הם יתעשרו... הם הלכו על משהו שעולה זול והם יכולים לקנות עם עזרה מהסבתא... וככה מחירי הדירות הקטנות שהיו נורא זולות עלו ועלו בלי סוף... ואז החברים שלהם קינאו ורצו גם דירה, והביקוש עלה עוד יותר. פירמידה קלאסית... בקיצור- זה יגמר כמו כל פירמידה, והכל ילך ברוורס כמו דומינוסגור
-
5.הקבלנים אפילו לא רבע מהשוק, אולי חמישית... 4,800 דירותרון 18/10/2018 17:04הגב לתגובה זו21 1בכל רבעון, זה מה שהם מכרו לפי סקירת האוצר האחרונה. בתכלס הם מוכרים טיפה יותר מזה, אבל זה המספר שהם מוכרים בשוק החופשי (חייבים להתעלם ממכירות שהיו במסגרת מחיר למשתכן, כי שם זה לא שוק חופשי והביקוש וההיצע לא יכולים להשפיע על המחיר). בקיצור, מתוך 120 אלף עסקאות בשנה, אולי 20 אלף עסקאות נתונות להשפעה של הקבלנים. זה שישית מהשוק. אין להם יכולת לייבש את ההיצע ולגרום למחיר לעלות. אם עם ישראל יחליט שעברה לו ההתלהבות מצבירת כמה שיותר דירות - המחירים יפלו זה ברורסגור
-
4..ניסים 18/10/2018 16:59הגב לתגובה זו12 1סוף סוף כתבה מעניינת עם ניתוח מקצועי ואמיןסגור
-
3.מפתיע מאוד...מאיה 18/10/2018 16:44הגב לתגובה זו7 5"במידה והמשקיעים לחוצים למכור.. מחירי הנכסים יירדו אפילו אם אין התחלות בניה" כמה לא מפתיע.. הרי ידוע שהשוק מוצף, והמחירים בשמיים, וכל ההגרלות למחיר למשתכן רק מוסיפות לכל השמחה פה. במקום להגיע למצב כזה, אפשר פשוט מראש למכור פרויקטים במחיר הגון ולשפר פה את כל המצב כמו הפרויקט של פרי נדל"ן בלוד שנמכר בפחות ממילון שקלים.. בהצלחהסגור
-
לפרסם פרויקטים של "פרי נדלן" בטוקבקים זה משפיל. מי יקנהאדי 20/10/2018 09:13הגב לתגובה זו3 0מאדם שאת הוצאות השיווק והפרסום הוא עושה בפקקטה טוקבקים שקופים בכל מקוםסגור
-
2.כל מילה בסלעעופר 18/10/2018 16:36הגב לתגובה זו25 5אין ביקוש כבוש וזו צריכה להיות הכותרת והאטה בהתחלות הבנייה ממש אין בכוחה למנוע המפולת כאשר השוק מוצף. תאוות הבצע של הקבלנים חיסלה את הסיכוי שלהם לשלוט בשוק. ברכות חמות לכותב על מאמר צלול ומדוייקסגור
-
1.בנק ישראל צריך לעלות ריבית הרסתם את המדינה (ל"ת)צריך ועדת חקירה 18/10/2018 16:34הגב לתגובה זו13 2סגור
