מדד מחירי הדירות המפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לחודש יולי הינו הראשון זה שלושה חודשים ברציפות המצביע על ירידת מחירים (0.3%-), זאת לאחר שלושה חודשים ברציפות בהם שיקף עליה קלה. אולם, בחינה מעמיקה יותר של המדד מגלה מציאות מורכבת ושונה לגמרי.
אין ספק כי מדד מחירי הדירות הינו מדד חשוב ובעל עניין רב לציבור המתכנן למכור או לרכוש דירה, אולם האופן בו משתמשים בנתוניו בתקשורת משרת לא יותר ממלחמת תודעה פופוליסטית נגד עליית מחירי הדירות, אשר אינה נותנת מענה אובייקטיבי להיצע הדירות בשוק.
למען הסדר הטוב, נציין כי הלמ"ס מפרסמת שני מדדים עיקריים בתחום הדיור: "מדד מחירי הדירות" ו-"מדד מחירי העסקאות בדירות". מדד מחירי הדירות מתפרסם אחת לחודש, ומטרתו לשקף את מחירי העסקאות שבוצעו בפריסה ארצית, כל אזור על פי חלקו היחסי במשקולת המדד. מדד מחירי העסקאות, לעומתו, מתפרסם אחת לרבעון ומשקף את סך העסקאות שבוצעו בממוצע. המדד השמיש ביותר, אשר מספק נתונים בצורה מדויקת ומקיפה, ואשר ניזון ממאגר מידע רחב יותר, הינו מדד מחירי הדירות.
- כל הכותרות
ירידות המחירים שמשקף המדד נובעות מהיקף עסקאות נמוך המאפיין שוק לא נזיל. אם נקביל לשוק ההון, נזהה קורלציה מובהקת בין התחומים. כאשר מנתחים מגמות שוק, ירידת מחירים במחזורים נמוכים אחרי גל עליות ארוך, אינה מעידה על שינוי במגמת העלייה, אלא רק בתיקון קצר טווח.
שינוי מגמה?
כרגע, הירידה במחירי הדירות נראית זמנית, אשר לא תאריך זמן. ניתן לומר שאכן ישנו שינוי במגמת מחירי הדירות, אך רק כאשר היקף העסקאות יהיה גבוה בדומה להיקף העסקאות בתקופת עליית המחירים, ניתן יהיה לתת תוקף מבוסס לשינוי מגמה.
קיימת בעייתיות גדולה בבסיס המדד כאמור. דירות הן מוצר הטרוגני ונבדלות בפרמטרים שונים בהם אזור, גודל הדירה, מספר החדרים, טיב הבניה, חניה, שטחים נוספים ועוד. משכך, ברור שהמדידה מורכבת הרבה יותר. קל וחומר כאשר לא כל הדירות נמכרות כל התקופה. לכן, אם נרצה לדעת מה קרה למחירי הדירות באזור ספציפי שלא נכללו בו עסקאות, תהיה זו משימה קשה.
ככל ולא יכללו במדד זה נתונים הרבה יותר מדויקים ומפורטים אודות הדירות הנמכרות, יהיו הנתונים המוצגים לציבור, בלתי שמישים ואף מטעים. אי לכך, נכון יהיה לחלק את המדד למספר מדדים אשר ייתנו מענה מדויק ורחב יותר, כל אחד על פי צרכיו ובהתאם לאזור מגוריו וסוג הדירה.
כל זאת לא מפריע למשרד האוצר להמשיך לפזר כותרות אשר מטרתן אינה אלא לשקף לציבור האטה וקיפאון במחירים, שעה שמפצירים על התקררות משמעותית בענף. רק בפברואר האחרון פרסם האוצר סקירה נוספת המעידה גם היא על ירידה של כ-12% בהיקף העסקאות של משפרי דיור. פרסומים כגון זה אולי נכונים בנתונים היבשים מחד, אולם גורמים בלבול רב, אי וודאות, ובדיוק לעיוות (הזמני) שנוצר בשוק מאידך.
הביקושים הדמוגרפים בשוק ממשיכים לעלות. עיקר שוק הרוכשים סבלניים (כרגע) וממשיכים להמתין "על הגדר", כעדר הממתין לרועה שנראה כי איבד את דרכו, הרבה בזכות הפצרות האוצר על ירידות מחירים ו/או קיפאון, ואולי יותר מכל עקב תוכנית "מחיר למשתכן".
אז, האם ניתן להתבסס על מדד מחירי הדירות כבנצ'מארק בזמן שהשוק אינו מתנהל בטבעיות נדרשת של קונים/מוכרים, ללא מעורבות ממשלתית? לא בטוח.
הכותב הוא עדי גזית, מנכ"ל חברת ברקת - חברת מימון חוץ-בנקאית לענף הנדל"ן
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
11.דירה = קורת גגדירה = קורת גג 22/12/2019 14:55הגב לתגובה זו0 0דירה = קורת גגסגור
-
10.מזה משנהאושר 22/11/2018 21:19הגב לתגובה זו2 0הכתבות לא עיקביות.. יום אומרים ירידה במחירי הדיור ויום למחורת אומרים עליה.. אני אשמח לראות יותר דירות במחירים שפויים במרכז הארץ כמו בפרוייקטים של אלדד פרי.סגור
-
9.כותב מתוך פוזיציהאלי 22/11/2018 14:30הגב לתגובה זו4 1תדאג שהיזמים שלקחו אצלך הלוואות לקניית מגרשים יקרים לא יפשטו רגל מחר. המצב בטטהסגור
-
8.אותו נרטיב של "גדר"מנחם 22/11/2018 08:11הגב לתגובה זו4 1כותב יקר. רוכשי דירה ראשונה לא ממתינים ואין שום גדר. תביט במספרים של הכלכלן הראשי ותבין שהיחידים שלא שינו הרגלי סך הרכישות הם הצעירים. הספור הוא שיש להם מחיר למשתכן אבל לא רק. מי שלא קונה ולהפך מוכר והרב אלה הם המשקיעים הם הבינו שזה סוף הסייקל ושהריבית דופקת בדלת אותם גם אליהו הנביא לא יחזיר. הם יחזרו רק אחרי שהשוק יתרסק כסק בעשרות אחוזים וגם זה לא בטוח. השוק זהכ חזר לגודל הטבעי שלו זה הכל. אין ולא יהיו מכירות יותר מהגידול הטבעי ואנן מדברים על 30 אלף דירות חדשות גג בשנה. בנתיים הקבלנים בונים 48 אלף בשנה ומפחידים איתנו שזה מעט....סגור
-
7.בוםבולי 21/11/2018 20:45הגב לתגובה זו4 1כשהמחירים עלו מדי חודש, המדד ייצג נאמנה את המצב בשוק. ההפך, המדד מקולקל, כראו לדוקטור.סגור
- טען עוד
-
6.האם יהיה כסף להמשך מחיר למשתכן אחרי דצמבר?...האם יהיה כסף ל 21/11/2018 16:13הגב לתגובה זו2 1האם יהיה כסף להמשך מחיר למשתכן אחרי דצמבר?,אם היו צרכים לקצץ בתקציב הבריאות,בגלל הגרעון שיא שהיה בתקציב הממשלהסגור
-
מחיר למשתכן אינו ממומן מתקציב המדינה ! ימשיך לעד ! (ל"ת)גד 21/11/2018 22:03הגב לתגובה זו3 0סגור
-
5.כשהמחיר עלה לא היתה שום בעיה עם המדד...מענייןממי 21/11/2018 12:14הגב לתגובה זו9 2דעה זה כמו פי טבעת. לכל אחד יש אחדסגור
-
4.צודק!כחלון עובד עלינו.לא מרשה לפרסם נתוני השמאי הממשלתיישר א אלי 21/11/2018 12:07הגב לתגובה זו4 4כחלון עושה נזק ענק ואנחנו נשלם על כך, שר פופוליסט שמשקר בעבור המנדטים שברצונו לקבל. כחלון כשלון.סגור
-
בדיחהמנחם 24/11/2018 10:29הגב לתגובה זו0 1אתה רציני? מדד שמאי ממשלתי לשעבר שהוא אדם פרטי עמוס באינטרסים שווה בכלל משהו? בשביל מה יש למס?סגור
-
3.הבנו! רוצו לקנות דירה במחיר כפול וזה לא פופוליסטי (ל"ת)בן 21/11/2018 11:59הגב לתגובה זו5 1סגור
-
2.אין שום עדר שממתין, המשקיעים חכמים וברחו לכן אין ביקוש! (ל"ת)שמואל 21/11/2018 11:53הגב לתגובה זו5 1סגור
-
האם אין צפי שהאוכלוסייה תכפיל את עצמה בעתיד? (ל"ת)האם.. 21/11/2018 16:15הגב לתגובה זו2 0סגור
-
הריבית תשאר נמוכה...עוד המון המון זמן. (ל"ת)לגבי בריבית 21/11/2018 16:14הגב לתגובה זו1 3סגור
-
1.לפני 2008 היו מעט עסקאות והיתה מגמת ירידה ארוכההקבלה לשוק ההון?? 21/11/2018 11:51הגב לתגובה זו7 0שוק נדל"ן שיורד מאופיין במיעוט עסקאות, וזה מה שראינו פה בישראל בעשור שלפני 2007 . כשהמחירים החלו לעלות גם כמות העסקאות והפעילות החלה לעלות. גם בארה"ב ראינו שבזמן ירידות המחירים היו 40% פחות עסקאות יד שניה, וכמעט אפס מכירות של קבלנים. אגב- הירידה בכמות העסקאות החלה בינואר 2006 שזה כשנתיים לפני המשברסגור
