"הירידה במחירי הדירות בישראל תתגבר"

"מחירי הדירות בישראל צפויים במהלך שנת 2019 לרדת בשיעורים של 2%-3% בשל שורה ארוכה של גורמים כמו קושי גובר של זוגות צעירים לרכוש דירה בעקבות עליות המחירים במשק, התייקרות המשכנתאות שמגדילה את ההחזרים החודשיים, תכנית מחיר למשתכן שהצלחתה היא בהורדת מחירי הדירות ועוד. הקורבנות של המצב בשוק הדיור הם שוכרי הדירות", כך מעריך יריב פז, מנכ"ל ובעלים של פז גרופ. לדבריו, "מי שלא יכול לרכוש במחיר למשתכן, מתחרה על מספר קטן יותר של דירות המוצעות להשכרה והמצב הזה רק הולך להחמיר".

במבט קדימה, פז מדבר על עליית מחירים חדה במחירי השכירויות. "באזורים ספציפיים כמו חריש, ראש העין וכרמי גת יש תקופה זמנית של עודף היצע בדירות להשכרה. זהו מצב זמני וברוב חלקי הארץ המחסור בדירות להשכרה יביא לעליות מחירים משמעותיות במהלך 2019 וגם בשנים העוקבות 2020 ו-2021".

"ההנחה שלנו היא שמחירי הדירות לפחות לא יעלו, אבל לגבי מחירי השכירות אין בכלל ספק, תהיה עלייה והיא תהייה חדה בשיעורים של 3%-5%, אין מתמטיקה אחרת – כשההיצע קטן ומדדי המחירים עולים מחירי השכירות מתעדכנים כלפי מעלה". תרחיש זה מיוחס למספר גורמים: 

1. קיטון בהיצע הדירות להשכרה בשל מכירות משקיעים. על פי נתוני האוצר מספר הדירות בבעלות משקיעים רושם ירידה כבר שנתיים ברציפות. זאת בעוד הביקוש לדיור בשכירות צומח לפחות בהיקף של שיעור הגידול באוכלוסייה בישראל, כ-1.8%.

"בהנחה שנרשם קיטון במספר הדירות בבעלות משקיעים, בכל שנה גדל הגירעון במספר הדירות בשוק השכירות בשיעור זה. עד כה נגרעו משוק השכירות כ-14,000 דירות נטו ובכל אחת מ-5 השנים הקרובות צפויות להיגרע עוד אלפי דירות רבות. גורם זה בהתחשב גם בעליית השכר הממוצע על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, יביא לעלייה חדה בשכר הדירה לפחות בשנים 2019 ו-2020", מסבירים בפז גרופ.

2. ייקור המשכנתאות. על פי תחזית החברה, "התייקרות ההחזרים החודשיים במשכנתאות קיימות יעיבו על משקי הבית ויפגעו ביכולתם של משפרי דיור לרכוש דירות גדולות יותר. כל מי שיעדיפו להמתין עם רכישת הדירה עד להתבהרות כיוון הריבית יגיעו לשוק השכירות ויגבירו את הביקושים לדירות.

כמו כן, "החזרי משכנתאות עולים מפחיתים את התמורה נטו של משקיעים בניכוי החזרי המשכנתאות, המצב הזה יביא משקיעים לייקור מחיר השכירות לבעלי הדירות שהתקבולים שלהם משלמים את המשכנתאות".

3. כוונת רשות המסים להטיל מס על הכנסות משכירות מהשקל הראשון. בחוזים המתעדכנים קיימות שתי אפשרויות: מגנון העלאה של שכר הדירה באופן שרירותי או מנגנון העלאה כתלות בגובה המס על שכר הדירה.

"חברות כמו דירה להשכיר וקרנות ריט כמו מגוריט לא יצליחו "לדגדג" את השוק ולייצר מאסה קריטית של דירות בשנים הקרובות. היקף הדירות שגורמים כאלה יבנו לא יהווה היצע שישפיע על המחירים", נכתב בתחזית.

4. עדכון והצמדה של חוזי שכירות למדד המחירים לצרכן. בחודשים האחרונים הודיעו משרדי ממשלה וחברות על שורה של עדכוני מחירים. כך לדוגמא מחיר החשמל צפוי לעלות בעד 8% בתחילת 2019, מחירי המים ב-4.5% ומחירי המזון בשיעורי אחוזים ניכרים.  

5. התייקרויות שונות בעלות אחזקת דירה. גל ההתייקרויות במשק מייקר את עלות אחזקת הדירות שחוזי ומחירי שכירות רבים מושפעים ממנה, כך שצפויים עדכונים מעלה בחוזי שכירות קיימים שלמשל מושפעים ממחירי החשמל.