המשבר בדיור: השוק החופשי רושם את אחד החודשים החלשים בעשור האחרון

חודש נובמבר האחרון נרשם כאחד החודשים החלשים בעשור האחרון בשוק החופשי בענף הנדל"ן, זאת לאחר גידול של 2.7% בלבד במספר הדירות שנרכשו. כך עולה מסקירה שמפרסם היום (ב') הכלכלן הראשי לאוצר. גידול מתון זה מתרכז באזור המרכז.

אמנם, בשקלול עסקאות "מחיר למשתכן" שהן אלף דירות מתוך 9.5 אלף דירות שנרכשו בנובמבר, מדובר דווקא בעלייה של 7.5% בהשוואה לנובמבר אשתקד - זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות מאז ינואר 2017.

בתוך כך, גידול חד של 77% נרשם במספר הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בהשוואה לנובמבר אשתקד. למעלה משליש ממכירות אלו התרכזו באזור השפלה, כאשר לראשונה נכנסה שוהם לרשימת הישובים בהם התבצעו רכישות במסגרת הפרויקט - הרוכשים בישוב זה משתכרים בממוצע ברמה מבין הגבוהות (27 אלף שקל) בקרב הרוכשים בתכנית זו נוכח שכיחות גבוהה יחסית של עובדים בענף ההיי-טק.

התאוששות במכירות הקבלנים
סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש נובמבר עמד על 3.1 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2016, המהווה גם גידול חד של 23% בהשוואה לנובמבר אשתקד. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" מצטמצם שיעור הגידול ל-8%, אם כי על רקע גל הירידות המתמשך במכירות הקבלנים בשוק החופשי בשנתיים וחצי האחרונות מדובר בנתון משמעותי.

מכירת דירות חדשות בין השנים 2010-2018:

* הנתונים מתבססים על דיווחי הקבלנים לרשות המסים

על פי הסקירה, אחד הגורמים המרכזיים לגידול שנרשם במכירות הקבלנים בחודש נובמבר קשור במבצע מכירות שערכה אחת מחברות הבנייה הגדולות למועדון צרכנות מסוים באור יהודה במחירים המגלמים הנחה משמעותית ממחירי השוק.

כך, בעוד שבאזור המרכז נרשם גידול חריג של 66% במכירות הקבלנים, באזורי הביקוש האחרים במרכז הארץ, למעט אזור רחובות שרשם גידול של 9% (בין היתר על רקע  מבצע מכירות של אחד הקבלנים לזכאי "מחיר למשתכן"), הוסיפו לרדת מכירות אלו בשיעור משמעותי.

ירידה חדה ברכישות המשקיעים
בחודש נובמבר נרשמה ירידה של 5.7% ברכישות המשקיעים (14 אלף דירות) בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. במצטבר, בין החודשים ינואר-נובמבר 2018 נרשמה ירידה חדה של 22% ברכישות המשקיעים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה דומים שנרשמו בשנתיים הקודמות מאז העלאת מס הרכישה ביוני 2015.

רכישות המשקיעים מסך העסקאות בנובמבר עמדו על 14.4% כאשר עיקר הירידה בשיעור המשקיעים בהקשר זה ממשיכה לבלוט בערים תל אביב ונתניה, כאשר במקביל רכישות המשקיעים באזורים אלו נעשות במחירים נמוכים יותר מאשר בעבר. בכך, פגיעה קשה במכירות נרשמה בשוק היוקרה ככל הנראה עקב היותן דירות בשיעורי מס גבוהים.

בהתייחס למכירות המשקיעים, בין החודשים אוקטובר-נובמבר נבלמה הירידה שאפיינה את תשעת החודשים הראשונים של השנה (ירידה של 15% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד). בחודש נובמבר הסתכמו מכירות המשקיעים ב-1.7 אלף דירות, ללא שינוי משמעותי בהשוואה לנובמבר אשתקד.

עוד עולה כי במקביל לבלימת הירידה במכירות המשקיעים חל שינוי בתמהיל הדירות, כאשר גדל חלקן של הדירות האיכותיות יותר. כך, אם בתשעת החודשים הראשונים של השנה עמד מחירה הממוצע של דירה שנמכרה על ידי משקיע על 1.54 מיליון שקל, בחודשים אוקטובר-נובמבר עמד מחיר זה על 1.72 מיליון שקל.

מה עשו הזוגות הצעירים?
רכישות הזוגות הצעירים (מי שעבורם זוהי הדירה הראשונה) הסתכמו בחודש נובמבר ב-4.8 אלף דירות. בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן", הסתכמו רכישות אלו ב-3.8 אלף דירות, עליה של 4% בהשוואה לנובמבר אשתקד.

עיקר הגידול נרשם באזור המרכז, זאת על רקע מבצע המכירות שצוין לעיל כאשר שיעור גבוה יחסית מהרוכשים במבצע היו משקיעים, אם כי נרשמה בו גם כמות לא מבוטלת של רוכשי דירה ראשונה.

ניתוח מאפייני הרוכשים הצעירים מעלה כי מרביתם (75% מהם) אינם עונים על תנאי הזכאות ל"מחיר למשתכן" (רווקים מתחת לגיל 35). יתרה מכך, נמצא כי קיימת סבירות גבוהה שהדירה נרשמה על שמם משיקולי מס.

משפרי הדיור לא ממהרים למכור
רכישות משפרי הדיור בחודש נובמבר הסתכמו ב-3.4 אלף דירות, עליה של  5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זאת לאחר שבתשעת החודשים הראשונים של השנה ירדו רכישות אלו בשיעור של 11% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. גם כאן ניכרת השפעת המבצע שהוזכר באחת מערי המרכז, מה שמתבטא בגידול חד של 20% ברכישות משפרי הדיור באזור זה. 

מספר החודשים שנדרש למשפרי הדיור למכור את דירתם עמד בחודש נובמבר על כ-15 חודש, בדומה לחודש הקודם וארוך בחמישה חודשים בהשוואה לינואר אשתקד.

מספר החודשים בהם עמדה דירה על המדף עד שנמכרה: