זוכי מחיר למשתכן לא זכאים להגיש התנגדויות תכנון ובניה בפרויקטים

הזוכים במחיר למשתכן אינם זכאים להגיש התנגדויות בנוגע לתכנון והבניה בפרויקטים בהם זכו. כך עולה מחוות דעתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ. על פי חוות הדעת, מרבית המידע המהותי אודות הדירות אינו ידוע לזוכים בעת הזכייה ולכן לא ניתן לומר שהסתמכו על מאפייני תכנון מסוימים וכי ההקלות שינו את מצבם לרעה. 

השאלה: האם הזוכים רשאים להגיש התנגדות להקלות בפרויקטים
בחוות הדעת, נבחנה השאלה מה מעמדם של הזוכים בהגרלה ביחס להליך התכנוני של בקשת הקלות על ידי היזמים בפרויקטים בהם זכו, ובפרט האם הם בעלי זכות להגיש התנגדות לבקשה להקלות שהוגשו על ידי היזם שמבצע את הפרויקט בו זכו. 

במסגרת תכנית מחיר למשתכן, הקרקעות משווקות ליזמים במכרז לאחר שאושרה תכנית לגביהן, כאשר היזם שיזכה במכרז הוא שיצטרך להוציא את ההיתרים על מנת לממש את הפרויקט. במקרים רבים, מגישים היזמים יחד עם הבקשה להיתר, גם בקשות להקלות כגון תוספת שטח לבנייה, תוספת קומות ותוספת יחידות דיור, באופן אשר עשוי להאריך באופן מהותי (לעיתים אף שנים) את משך הזמן שנדרשים הזוכים להמתין עד קבלת הדירות ביחס לתנאי המכרז מול המדינה.

משווקים מכרזים ללא היתר, כדי להחזיק את הזוכים על הגדר
בתחילת שנת 2017 נקבע במשרדי האוצר והשיכון כי לאחר זכיית יזם במכרז ולפני הוצאת ההיתרים על ידו, לרבות היתרים שכלולה בהם בקשה להקלה, מבצע משרד הבינוי והשיכון את ההגרלות בין הזכאים שנרשמו אליהן ושולח לזוכים הודעות בדבר זכייתם ומספרם בתור לבחירת הדירות בפרויקט. כלומר, שהשלב שבו מגיש היזם את הבקשה להיתר או את הבקשה להקלה הוא שלב שבו כבר בוצעה ההגרלה בין הנרשמים לתכנית, והזוכים בה קיבלו הודעה על זכייתם ומספרם בתור לבחירת דירה בפרויקט. זאת, בניגוד למצב לפני שנת 2017, אז משרדי הממשלה המתינו עם ההגרלות עד לאחר הוצאת היתר בניה או היתר הכולל הקלה ע"י היזם.

יש לזוכים זכויות, אבל לא צריך להגזים
על פי עמדת חוות הדעת, אין חולק על כך שבידיהם של הזוכים זכות בלתי חוזרת שהוענקה להם מהמדינה, אולם תכנה של הזכות אינו מגיע לכדי זכות בדירה מסויימת, או במקרקעין בכלל, אלא מתמצה באפשרות לרכוש דירה במועד עתידי שאינו ידוע.

"הזכאי יוכל לבחור, במועד עתידי שייקבע בידי היזם, דירה מבין הדירות שיוותרו באותו שלב בפרויקט לפי מיקומו בהגרלה. מרבית המידע המהותי אודות הדירות בהן זכו זוכי התכנית, לרבות מאפייניהן התכנוניים ומחיריהן, אינו ידוע לזוכים בעת הזכייה ועד לשלב קבלת ההיתר, ולכן לא ניתן לומר כי הסתמכו על מאפייני תכנון מסוימים שעשויים להשתנות בהליך בקשת ההקלה וכי ההקלה משנה את מצבם לרעה", נכתב בחוות הדעת.

לכך מצטרפת העובדה כי זוכי התכנית רשאים לוותר על זכייתם בכל עת ואינם נדרשים לשלם מחיר כלשהו עבור ויתור זה. לכן, קובעת חוות הדעת כי לא ניתן לומר שאישור הקלה פוגע בזוכים במובנו של מונח זה בחוק התכנון והבניה.

זכיתם? עכשיו נראה כמה שנים תחכו
מנגד, לעמדת חוות הדעת, אמנם אין לזוכים אינטרס הסתמכות מוגן שיכול לייצר עבורם זכות להתנגדות למתן הקלות, אולם בכל זאת הם מסתמכים על האפשרות שתינתן להם לקבל או לדחות את הזכייה בתוך תקופת זמן סבירה. אמנם אף אחד לא מחייב את הזוכים להמתין, אלא שרבים מהזוכים עושים זאת.

בממשלה מצאו דרך לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה
"בעשותם כן, ומתוך צפייה סבירה, מונעים הזוכים מעצמם חיפוש אחר דירה אחרת. מניעה זו מטיבה עם המדינה, אשר מבקשת מצדה להפחית את כמות מחפשי הדירות על מנת שהביקושים לדירות ירדו, והמחירים עמם. לטעמנו, נקודה זו במערכת היחסים שבין המדינה ובין זוכי מחיר למשתכן, ראוי לה שתיבחן שוב", נכתב בחוות הדעת.

לעמדת חוות הדעת, "טוב יעשו משרדי הממשלה, אם יבחנו את האפשרות לחזור למצב שבו מועד ההגרלה יהיה אחרי מתן היתרי הבניה, לאור הקשיים שמועד מוקדם יותר מגלם בחובו".

צריך להוסיף כסת"ח, כדי שהזוכים לא יוכלו להתלונן
"בכל מקרה, ראוי לציין בהודעות הזכייה אילו הליכים עדיין צפויים עד למועד בחירת הדירות ומהו הזמן הממוצע לקבלת היתר. עוד יש להדגיש בפני הזוכים כי לעת שיינתן היתר בנייה יקבלו על כך הודעה, ואזי יוכלו לבחון את מאפייני הדירה לעומק ולבדוק אם היא מתאימה לצורכיהם. בנוסף יש לטעמנו מקום לציין כי יכול והיזם יבקש הקלה מהוועדה המקומית, כך שנושא זה יובא לידיעת הזוכים כבר בראשית הדרך", נכתב בחוות הדעת.

אל תממנו עורכי דין 
בעניין זה, צריך לציין את פרויקט בית בפארק באור יהודה, בו תנאי המכרז המקוריים היו להשלמת הפרויקט תוך שנתיים, אלא שלאחר הזכייה, גילו הזוכים כי בשל ההקלות, יאלצו להמתין עד 6 שנים לקבלת הדירות. חלק מהזוכים, פנו לבית המשפט, בעצת עורך הדין שהעריך כי יש להם תיק מוצק (אשר יטופל תמורת כ-30 אלף שקל), אלא שבית המשפט גלגל אותם מכל המדרגות במהרה.