היוזמה לביטול תוספות בנייה מקבלת חיזוק חיובי בענף

היוזמה לביטול קבלת תוספות בנייה שמקדם מנהל התכנון זוכה לחיזוק חיובי בעיקר, אם כי ניכר ספק לגבי השפעתה בטווח הקצר. בהתאחדות בוני הארץ מציינים כי "מהלך כזה צריך להיות חלק מרפורמה של כל מערך התכנון".

כיום, הקלות הבנייה כוללות את האפשרות לקבל תוספת בניה בהיקף של עד 20%-30% ממספר הדירות שאושרו בוועדות התכנון השונות. המהלך המתוכנן של מנהל התכנון מבקש להביא למצב בו וועדות התכנון המחוזיות יאשרו מראש את זכויות הבניה המרביות שניתן לאשר כדי למנוע הליכים מיותרים וסחבת ביורוקרטית. מדובר רק על תכניות חדשות שטרם אושרו ולא על תכניות תקפות.

לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ, "המערכת המתכננת כולה חייבת להתגייס ולעבוד יחד ועל המדינה לחייב את הרשויות המקומיות לפעול מיידית כדי להתחיל את השינוי בקרוב. יש הכרח שהממשלה תקבע הליך כולל שיסדיר את תהליכי התכנון התב"עי והרישוי, ותבטיח ודאות ברורה ביחס לניצול המקסימלי של זכויות הבניה בכל מגרש, תאפשר גמישות תכנונית ליזם - עם תב"ע נפחית וביטול החלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות, תקצר ותאיץ באופן משמעותי אישור למתקדמים בהליך רישוי תואם תב"ע".

מה משמעות המהלך מבחינת היזמים במחיר למשתכן?​
"הענף מתקשה להתמודד עם הזגזוג הבלתי פוסק במדיניות", טוענת עו"ד ענת בירן. לדבריה, מרבית הרווחיות של היזמים במחיר למשתכן מבוססת על ההקלות, אותן מאפשרים המכרזים לבקש. ההקלות הן גם אלו שמאפשרות יצירת דירות קטנות יותר המותאמות לזכאים. היו ניסיונות בעבר למנוע הקלות באמצעות הערות בתוכניות שכל תוספת יחידות דיור תחשב לסטייה ניכרת, והמציאות הוכיחה כי זו היתה טעות מאחר שהדירות הגדולות שאושרו בתכניות הפכו לבלתי רלוונטיות".

"תקנות שבס נועדו בדיוק כדי לפתור זאת, והוראת כחלון שבס נועדה לעקוף את הוראת הסטייה הניכרת שנקבעה בתכניות של שנות התשעים ותחילת שנות האלפיים. משך הזמן שנדרש כדי לאשר תכנית גורם לכך שהתכניות הופכות ארכאיות כבר במועד כניסתן לתוקף והדרך להתאים אותן למציאות היא על ידי הקלות. כמובן שבמצב אוטופי ותוכניות מושלמות המתאפשרות בלוחות זמנים קצרים לא היה צורך בהקלות, ועדיף היה שהמצב התכנוני יהיה ברור וידוע. אולם המציאות רחוקה מהאוטופיה ולעתים קרובות ההקלות הן אלה שהופכות תכניות ממסמך שאין לו שום היתכנות מימוש לפרויקט ממשי", הוסיפה.

השוק יוסדר אך העומס על הוועדות המקומיות לא יפחת בקרוב​
המהלך המתוכנן צפוי להסדיר את השוק מבחינת וועדות התכנון, הרשויות המקומיות והיזמים. לדבריו של מנכ"ל אמריקה ישראל מגורים, דרור תורן, "כל אחד ידע מה מותר ומה אסור. כיום כשיזם מתמחר קרקע לבניה, הוא לא יודע בדיוק מה ואילו תוספת יאשרו לו. לכשיהיה ברור בתב"ע מה אפשר ומה לא, הוודאות תאפשר ליזם להציע הצעה כספית מדויקת יותר על הקרקע".

לצד זאת טוען תורן כי "יש לאפשר גמישות מסוימת לוועדות המקומיות, בעיקר בכל מה שקשור לקווי מגרש וגובה קומות, כדי לאפשר תכנון גמיש ונכון יותר". 

ברמת העומס הקיים על הוועדות המקומיות נשמע ספק לגבי שינוי של ממש בשנים הקרובות. "מדובר בתוספות של יחידות דיור שוועדות מקומיות מאשרות בדרך של הקלה ואין צורך בהגשת תב"ע, ובמובן זה, הדרך היא קצרה יותר. יחד עם זאת, הליך ההקלה עדיין פתוח להתנגדויות והדבר מאריך ומסרבל את הליך קבלת ההיתר", מסבירה עו"ד גלית שיצר, שותפה ומנהלת מחלקת תכנון ובניה בעמית פולק מטלון.

"אם תקנת שבס תבוטל, אז קבלנים שעשו כבר את התחשיבים שלהם בהסתמך על תוספת יחידות דיור כאלה - יאלצו להגיש תכניות כדי לקבל את התוספות האלה. לכן, בשנים הקרובות לא צפויה הפחתה של העומס", ציינה.

במבט קדימה טוענת שיצר כי "בהחלט ייתכן שתיווצר ודאות תכנונית וקיצור של הליכי קבלת היתר כיוון שמספר יחידות הדיור יהיה קבוע בתב"ע ולא ניתן יהיה לבקש בהקלה את ההגדלה שלהן".

ביטול ההקלות, משמע פגיעה דווקא בזוגות הצעירים​
ספק לגבי כיוון ההחלטה נשמע דווקא בהקשר של הזוגות הצעירים. עו"ד שמואל שוב שותף מנהל במשרד שוב ושות' מציין כי "כיוון ההחלטה אינו במקום ואין לבטל את האפשרות לקבל הקלות כולל את האפשרות לקבל תוספת בניה הנקראת תוספת כחלון. תשומת הלב כי הקלת כחלון וההקלה שהגדילה את מספר היחידות האפשריות ל-30% יפוגו ממילא בינואר 2020 אז מדוע כל הכרזות אלו? יש לשים לב שדווקא הקלות אלו מכריחות בניית חלק מהיחידות כיחידות קטנות, שמאפשרות מגוון יחידות זולות לצעירים".