כך התנפחה בועת הנדל"ן בעשור האחרון

עד שנת 2008 ענף הנדל"ן הישראלי היה במיתון עמוק ומתמשך. התחלות הבניה הלכו וירדו ודשדשו סביב 30-32 אלף התחלות בניה לשנה ובין שנת 1998 לשנת 2008 ירדו המחירים ריאלית (בקיזוז אינפלציה) כ-30% בממוצע ארצי ובשיעור דומה במונחי שכר. ואז פרץ המשבר הפיננסי הגדול בארצות הברית, משבר שהחל מסקטור הנדל"ן האמריקאי ועד מהרה הדביק סקטורים נוספים בכלכלת ארצות הברית ומדינות נוספות בעולם.

המשבר הזה היה רלוונטי למשקים מפותחים בלבד, אולם בשל הירידה החדה בשער הדולר אל מול השקל, או יותר מדויק בשל התיסוף החד בשקל אל מול סל המטבעות, גבר החשש לפגיעה ביצואנים ובנק ישראל בראשות הנגיד דאז, הפרופסור סטנלי פישר, מיהר להוריד את הריבית במהלך חד מרמה של 4.25% בספטמבר 2008 ל-0.5% בלבד במרץ 2009.

קניית הדירה הופכת ליעד השקעה
כאשר מורידים את הריבית כל כך נמוך קורים שני דברים: עלות המימון יורדת אל מתחת לתשואת שכר הדירה ובעקבות זאת, קניית הדירה הופכת ליעד השקעה. מה שקרה בעקבות המהלך האגרסיבי (שאולי, כאמור, עזר ליצוא) זה שהוא הפך, לראשונה בתולדות ישראל, את קניית הדירה ליעד השקעה! מה שזה אומר בפועל, שנוסף על הכמות השנתית המבוקשת של דירות עבור קורת גג התווסף לפתע ביקוש נוסף – ביקוש של משקיעים!

לפי כל תיאוריה כלכלית, כאשר הביקוש עולה על ההיצע, אין מה לעשות, המחירים פשוט עולים. בנוסף, הריבית משפיעה גם על צד ההיצע באופן הבא: מוכרי דירות כגון יזמים גם נהנים לפתע מעלות מימון נמוכה שמאפשרת להם "אויר לנשימה" ולנסות למכור את הסחורה במחיר הולך ועולה עם הרבה פחות לחץ.

בנוסף, משפרי דיור רבים, שבימים כתיקונם היו "אמורים" למכור את דירתם הישנה לפתע מחליטים שלא להוציאה למכירה אלא להשאיר אותה בבעלותם. למה לא? גם משכנתא בריבית כלום ועוד צ'ופר פטור ממס על השכרת דירה עד סך של כ-5,000 שקלים. דבר זה יצר תחושה מסוימת של "מחסור מדומה" בדירות בשוק.

במוקד העניינים: המחאה החברתית ו-וועדת טרכטנברג
החל מאוגוסט 2009 ועד ליולי 2011 עלתה ריבית בנק ישראל מרמת השפל של 0.5% לרמה של 3.25%. רמה זאת כבר לא איפשרה את המשך התנפחות המחירים והם אכן הגיעו לשיא בסביבות התקופה הזאת, התייצבו ואף *החלו לרדת*. באותה תקופה אף פרצה המחאה החברתית סביב נושא יוקר הדיור, מחאה שנלקחה בהמשך לכיוונים נוספים ובעקבותיה הוקמה ה"ועדה לשינוי חברתי כלכלי" בראשות הפרופסור מנואל טרכטנברג.

על רקע המחאה נכנסו מספר מובילים לכנסת והיא היוותה אפילו כר פורה להקמת מפלגת "יש עתיד" בראשות יאיר לפיד. עד סוף 2011 הגישה הועדה את המלצותיה והכנסת אישרה את דו"ח הועדה ברוב גדול ואף אישרה את פרק המסים בדוח שכלל הקלות מסוימות בנטל המס. אחד הסעיפים שאושרו אגב, היה העלאת המס על רווחי הון בבורסה ל-25%, מה שייבש את הבורסה המקומית והפנה עוד משקיעים להשקעת כספם באפיק המופלה לטובה – נדל"ן.

אך בעוד תשומת הלב הציבורית הופנתה למחאה ולוועדת טרכטנברג, מתחת לפני השטח התרחשו שני דברים שנעלמו מתשומת הלב הציבורית:

1. בסוף נובמבר פנה הנגיד דאז סטנלי פישר לשר השיכון אריאל אטיאס וביקש ממנו שיאט את קצב שיווק הקרקעות (!).
2. החל מספטמבר 2011 החל בנק ישראל בשנית במהלך הורדת ריבית אגרסיבי עד לשפל כל הזמנים של 0.1% בתחילת 2015.

<

שני הסעיפים האחרונים הללו מלמדים אותנו על החשש ששרר במערכת הפיננסית מירידת המחירים שהחלה באותה תקופה. ירידת מחירים שנקטעה עם המהלך החד והמחודש של איפוס ריבית בנק ישראל! שני דברים קרו במקביל בתקופת המחאה: גם עלות הכסף עלתה (בגלל אינפלציה) וגם מחאה שיצרה אוירת אי צריכה.

ירידת הכנסות ממסים מסכנת את הצמיחה והתגובה של בנק ישראל היא הורדת ריבית. במילים אחרות, יתכן שללא המחאה החברתית הריבית היתה יורדת פחות באגרסיביות. פישר לחץ על שר השיכון אטיאס להקטין את ההיצע ובו בזמן גם הוריד את הריבית על מנת לתדלק את הביקוש. ואכן, ירידת המחירים התחלפה בעליה נוספת של יותר מ-40% עד לשיא באוגוסט 2017.

לא תאמינו לאן נעלמו המפגינים מהמחאה החברתית

כחלון מקבל רגליים קרות
בבחירות לכנסת העשרים נלקח נושא הדיור ויוקר המחיה תחת חסותו של משה כחלון ומפלגתו "כולנו". אג'נדה שבהחלט החלה בקול תרועה רמה, עם מצע שכלל טיפול בדיוק בשורש הבעיה – המשקיעים, אך הסתיימה בקול ענות חלושה. כחלון הצטרף לרשימה ארוכה של קברניטים שקיבלו רגליים קרות מירידת מחירי הנדלן עד שזנח את הצהרותיו והתמקד בתכנית "מחיר למשתכן" עליה שם את כל יהבו, תכנית שבסך הכל מתדלקת ביקושים ומחליפה משקיעים "קלאסיים" במשקיעים מזן חדש – זוגות צעירים.

מלבד העלאה מינורית של מס הרכישה למשקיעים ל 8% כחלון לא ביטל את אפליית המס לטובת משכירי הדירות, זנח את מס ריבוי דירות (מס דירה שלישית) ולא החזיר את המס על הקרקע לקבלנים שאינם בונים עליה (מס דגירה). כחלון שוב הוכיח שהפחד הגדול של כל המערכת הוא מירידת מחירים חדה.

והנה, למרות הכל, החל מאוגוסט 2017 מחירי הדירות בירידה. זה אומר בפשטות, שההיצע גבוה מהביקוש. כן, למרות כל המספרים המופרכים שנזרקו על ה"מחסור" כביכול של 100, 150 או אפילו 200 אלף דירות, מסתבר שלמרות הכל, בהיעדר משקיעים, הביקוש לדירה כקורת גג לא כזה גדול. שיעור המשקיעים ירד לשפל של כ-13% ומי שרוכש עכשיו הם בעיקר זוגות צעירים כפי שאנו למדים מסקירות האוצר.

אז על איזה "ביקוש כבוש" הקבלנים מדברים? והריבית? היא עולה ותמשיך לעלות בעקבות עליית הריבית בארצות הריבית. או בשפתו המכובסת של בנק ישראל "התחיל תהליך הנורמליזציה של הריבית". חושבים שהמחאה החברתית של 2011 היתה גדולה? חכו למחאת נפגעי המשכנתאות שתפרוץ בשנים הקרובות. כשהיא תפרוץ, רוב הסיכויים שזה יהיה בעיתוי הכי לא נוח: בזמן גרעון תקציבי גדל, אינפלציה שמרימה ראש, וריבית שכבר אין לה לאן לרדת הפעם. רק לעלות.

הכותבת פעילה בדף הפייסבוק "המחאה הגדולה - יחד נוריד את מחירי הדיור". הרעיונות בטור משקפים את דעת הכותב, ולא בהכרח את דעת המערכת