בעקבות חוק המזומן: רוכשי דירות יד שניה צמצמו עסקאות בינואר

שוק דירות יד שניה חוזר לירידות בחודש ינואר 2019 לאחר גידול חד של 20% בהיקף העסקאות בחודש דצמבר האחרון. כך עולה מסקירה שמפרסם היום (ג') הכלכלן הראשי במשרד האוצר. בהשוואה לינואר אשתקד מדובר בירידה של 8%.

באוצר מסבירים כי מדובר בתנודתיות חריגה שמאפיינת פלח שוק זה בחודשים האחרונים שעשויה לנבוע בין היתר מהקדמת עסקאות לחודש דצמבר טרם כניסת החוק האוסר שימוש במזומן בעסקאות נדל"ן.

​בניכוי עסקאות מחיר למשתכן, ירד סך העסקאות בשוק החופשי בחודש ינואר השנה בשיעור של 5% בהשוואה לינואר אשתקד וירידה של 13% בהשוואה לדצמבר האחרון - והסתכם בעסקאות רכישה של 8,000 דירות. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות של עסקאות בשוק החופשי שנרשמו בחודשי ינואר בעשור האחרון.

אמנם, בדיקת כלל עסקאות הרכישה בענף הנדל"ן למגורים מצביעה על עלייה בשיעור של 3% בהשוואה לינואר אשתקד עם 9,200 דירות שנרכשו בינואר האחרון, אם כי בהשוואה לחודש דצמבר 2018 מדובר בירידה של 14%. 

• משכנתא ל-40 שנה: פתרון כלכלי או מלכודת לכל החיים?
• זוג ממוצע קונה דירה ממוצעת ולוקח משכנתא ממוצעת - לא תאמינו מה קורה לו אחרי כמה שנים

סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש ינואר עמד על 3.1 אלף דירות, מהן 1.2 אלף דירות בסבסוד ממשלתי. בניכוי העסקאות המסובסדות נרשמה עליה של 5% במכירת דירות חדשות בשוק החופשי בהשוואה לינואר אשתקד, וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. זאת לאחר עליה חדה של 18% במכירות אלו בחודש דצמבר האחרון בהשוואה למקביל לו ב-2017.

בפילוח גיאוגרפי, נמצא כי באזור חדרה נמשך קצב גבוה של מכירות, על רקע מבצע מכירות באור-עקיבא וכך גם באזור רחובות. מנגד, באזור המרכז נרשמה ירידה של 14% במכירת דירות חדשות בשוק החופשי, עם סיומו של מבצע המכירות באור יהודה.  שיעורי ירידה דומים נרשמו גם באזורי ירושלים ובאר שבע.

המשקיעים רכשו בחודש ינואר נרכשו 1.1 אלף דירות, נתון המבטא ירידה של 27% הן בהשוואה לינואר אשתקד והן בהשוואה לדצמבר האחרון. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 12%, ירידה של 5 נקודות אחוז בהשוואה לינואר אשתקד.

• מה המוסדיים יודעים שאנחנו לא?
• נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים עם ירידה חדה של 44% ברכישות המשקיעים (בהשוואה לינואר אשתקד), לאחר גידול של 14% בחודש דצמבר, שיעור גידול הגבוה פי 4 מאשר זה שנרשם באותו החודש ברמה הארצית. ניתוח הממצאים מלמדים כי תנודתיות זו הושפעה במידה רבה מפעילות תושבי החוץ שהיוו כ-7% מרוכשי הדירות להשקעה ברמה הארצית.

מכירות המשקיעים בחודש ינואר הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, ירידה חדה של 22% בהשוואה לינואר אשתקד, זאת לאחר עליה חדה של 44% בחודש דצמבר (בהשוואה לדצמבר 2017). שיעור הירידה במכירות המשקיעים בחודש ינואר גבוה משמעותית מהירידה שנרשמה בסך העסקאות בדירות יד שניה (8%), אם כי הגידול החד שנרשם במכירות המשקיעים בדצמבר היה אף הוא גבוה משמעותית מזה שנרשם בסך העסקאות בדירות יד שניה. 

הירידה החדה במכירות המשקיעים בינואר הקיפה את כל האזורים, למעט תל אביב, שם נרשמה ירידה מתונה יחסית (5%) ואזור חדרה בו נרשמת בחצי השנה האחרונה עליה מתמשכת במכירות אלו בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה הקודמת  - יתכן כי זו קשורה בגידול החד בהיצע הדירות החדשות, בפועל וזה המתוכנן, באזור זה.

הזוגות הצעירים (כלומר, מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה) רכשו בינואר 4.9 אלף דירות, מהן 1.2 אלף דירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לינואר אשתקד נרשם גידול של 8% ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, אם כי בהשוואה לרמת השיא שנרשמה בדצמבר האחרון ירדו רכישות אלו ב-10%. שני שלישים מהגידול ברכישות הזוגות הצעירים התרכזו ברחובות וחדרה. 

עוד עולה כי חלק גדול מהרוכשים הינם רווקים מתחת לגיל הזכאות למחיר למשתכן. ניתוח רמות השכר שלהם, בפרט על רקע מחירי הדירות שנרכשו, מעלה את הסבירות שאצל חלק לא מבוטל מהם רישום הבעלות על הדירה באופן בו נעשה היה משיקולי צמצום חבות מס של מי שבסבירות גבוהה מימנו את רכישת הדירה.

רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש ינואר ב-3.2 אלף דירות, ירידה של 9% בהשוואה לינואר אשתקד. בכך נבלמה העליה שנרשמה ברכישות אלו בשלושת החודשים הקודמים (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת). פרק הזמן הנדרש למשפרי הדיור למכור את דירתם הקודמת נותר ללא שינוי משמעותי בהשוואה לדצמבר, וגבוה כמעט בחצי שנה בהשוואה לינואר אשתקד.