"המימון של אקסטל ממשיך להפתיע לחיוב"

"אקסטל מציגה תזרים שמתבסס על מספר מקורות, כאשר חלק המימון בחברה ממשיך להפתיע לחיוב", כך לדברי נדב ברקוביץ' אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי בית השקעות, בתגובה לתוצאות חברת הנדל"ן האמריקאית שבבעלות יזם הנדל"ן האמריקאי גארי ברנט, אשר דיווחה בתחילת השבוע על תוצאות הרבעון הרביעי של 2018 עם ירידה של כ-53% בהכנסות והפסד נקי של 26.3 מיליון דולר (לכתבה המלאה).

לדברי ברקוביץ', "הפרויקטים בייזום של החברה מתקדמים לפי לוחות הזמנים ובשנה הקרובה נעקוב בעיקר אחרי קצב המכירות בפרויקט OMS ואחרי המימון הגדול שהחברה מתכננת. במידה והחברה תצליח בשתי הנקודות הללו, הסיכון בסדרה ב יקטן משמעותית".

כפי שדיווחנו אתמול, במסגרת תכנית הרכישה העצמית לאג"ח החברה, רכשה אקסטל 4.5 מיליון יחידות של {אקסטל אגח א} וכ-6.2 מיליון יחידות של {אקסטל אגח ב} . בבחינת תזרים האג"ח, החברה תידרש לשלם כ-551 מיליון שקל למחזיקי אג"ח א השנה ותשלומי ריבית של כ-38 מיליון שקל למחזיקי אג"ח ב (תשלומי הקרן צפויים החל משנת 2020). 

בסקירתו ציין ברקוביץ' כי כמנהגה, אקסטל מפרסמת הודעות ביחד עם הדוחות וגם הפעם- עדכנה החברה על תרומתו של נכס מבעל השליטה ועל תוכנית מימון מחדש בהיקף משמעותי.

התרומה של בראנט
על פי ההודעה, בעל השליטה תרם לחברה את חלקו (83%) בנכס הממוקם ברחוב 14 באזור ה-East Village, אשר הערכת שווי הנכס לסוף שנת 2018 עמדה על 275 מיליון דולר. מדובר במגורים להשכרה (159 יח"ד ב-94% תפוסה) בתוספת שטחי מסחר (68% תפוסה). כחלק מהעסקה, תמכור החברה לבעל השליטה שני נכסים בשווי כולל של 16.6 מיליון דולר.

נכון למועד הדו"ח, הנכס מייצר NOI שנתי של כ-3 מיליון דולר ועם ייצובו הוא עתיד להניב NOI של למעלה מ- 10 מיליון דולר בחישוב שנתי. "בצד החיובי, התרומה להון העצמי של החברה מהעברת הנכס מסתכמת ב-53 מיליון דולר. מנגד, על הנכס רובצת הלוואה בכירה בסך 138 מיליון דולר (בריבית ליבור + 2.65%) אשר נפרעת ב-30 ביוני 2019. בנוסף להלוואה הבכירה על הנכס רובצת חלק מהלוואה שנתנה על ידי RXR בסך של כ-76 מיליון דולר", כותב ברקוביץ' בסקירתו.

למה הנכס חשוב?
"נכס זה הוא חלק מתוכנית מחזור חוב ענקית בהיקף של 1.4 מיליארד דולר", מסביר ברקוביץ', אקסטל מעריכה כי הנכס החדש, בתוספת 555 שגם משועבד להלוואת RXR, ימומנו מחדש עד סוף השנה בסך של 587 מיליון דולר בריבית של 3.75%. התזרים שינבע מהמימון ישמש לפירעון הלוואות קיימות (בנקים בהיקף של 325 מיליון דולר ב-555 ו-138 מיליון דולר ב-14) ו-35 מיליון דולר מהלוואת RXR.

"המשמעות היא שאם הנחנו עד עכשיו שמימון מחדש ל-555 יפרע חלק משמעותי מהלוואת RXR, כעת התזרים מ-OMS יצטרך לפרוע סכום גבוה יותר מהלוואת RXR. כאן אקסטל מעריכה כי תקבל עד סוף השנה הלוואת מלאי (על יח"ד שטרם נמכרו) בסך 700 מיליון דולר בריבית ליבור + 3.5%. המימון ישמש לתשלום הלוואות הבנקאיות על הנכס (כיום 530 מיליון דולר) ביחד עם הלוואת RXR בסך 350 מיליון דולר", מבהיר ברקוביץ'.

כיצד זה משפיע על התזרים החזוי?
"בצד המימון החברה כבר סגרה מימון מחדש לברודווי 1710 שתורם 55 מיליון דולר וביחד עם קו אשראי מ-JP מורגן צופה החברה תזרים של 149 מיליון דולר. מעבר לכך, עיקר התזרים מתבסס על מכירת דירות בעיקר בפרויקט OMS אשר החברה מעריכה מכירות בהיקף של כ- 70% מהפרויקט עד סוף 2020. התזרים ממכירות אלו יגיע לבעלי האג"ח רק לאחר סילוק החוב הבנקאי והלוואת RXR בהתאם לתוכניות החברה", סיכם ברקוביץ'.