כיצד יתקן שר האוצר הבא את האנומליה שיצר כחלון?

שר האוצר הבא צריך להתחיל לבנות מהיסודות ולא מהפנטהאוז. נכון, לתודעה חלק חשוב בקביעת מחירי הדיור ויציבות השוק אבל בנדל"ן, בסוף הנתונים בשטח הם שקובעים.

לפי פרסומי הלמ"ס, בשנת 2018 חלה ירידה חדה של 10.4% במספר התחלות הבניה לעומת השנה הקודמת. לא עבר יום ומשרד השיכון סתר את הנתונים ופרסם שלמעשה חלה עליה קלה בהתחלות הבניה שיעמדו על כ-52.2 אלף. גם במשקפיים הוורודות ביותר, ברור שהמספר רחוק מיעד של 60 אלף התחלות הבניה שהציבה הממשלה. במילים אחרות, מדירים את היזמים ועוצרים את השוק.

התכניות שהוביל השר כחלון עסקו רובן בהורדת הביקוש ופספסו את הגדלת ההיצע. וזהו לב העניין. איפה בדיוק יבנו היזמים? קרקעות המדינה משווקות כמעט רק לטובת "מחיר למשתכן", קרקעות פרטיות נמכרות במחירי עתק ובהתחדשות עירונית הבלגאן חוגג וגוברים קולות ראשי הערים לעצור את תנופת הבניה בשטחם, שאינה מתחשבת בפיתוח תשתיות עירוניות הולמות.

כשאין קרקעות ואין כדאיות כלכלית לבנות, לא מפליא שהשוק אינו מוצף בדירות. את האנומליה שיצר שר האוצר כחלון בשוק הנדל"ן למגורים, יצטרך לתקן מחליפו בתפקיד.

משרד האוצר הוביל אג'נדה ברורה בקדנציה הנוכחית, שנבעה אולי מכוונות טובות, אבל לוקה בפגמים מהותיים. האוצר החליט להתמקד בתכנית אחת גרנדיוזית, שעלתה יותר מ-5 מיליארד שקל למשק באובדן הכנסות. במקום לבזר סיכונים שמו את כל הביצים בסל אחד כדי להשיג רווחים קצרי טווח. הורדת או עצירת מחירי הדירות לזמן מה, היא רק מרכיב אחד וכשהצעירים 'היושבים על הגדר' יחליטו לחזור לשוק, רבים יגלו שאין די דירות, ובהתאם המחירים יעלו.

מה הצעדים הנדרשים בהמשך?
על המדינה לפעול בכמה אפיקים במקביל ויש לה סט כלים רחב לטפל בגורמים הנוספים המשפיעים על השוק. ראשית יש להגדיל את ההיצע ולהמשיך בשיווק קרקעות גם ליזמים פרטיים, מחוץ למסגרת התכנית, כדי שימשיכו בבנייה ויתנו מענה גם למגזרים נוספים בשוק כמו גם הצעירים אשר מחפשים וודאות גדולה יותר.

במקביל, יש לטפל גם בצד הביקוש. ניתן, לדוגמא, להקצות תקציבים לסבסוד עלויות המימון למשכנתאות לצעירים, או לחילופין, להפחית באופן משמעותי את המיסוי על רכישת דירה, ובכך להוזיל את מחירי הדירות.

יש גבול ליכולת ההתערבות בשוק. אני מאמין שהשוק בסופו של דבר יתקן את עצמו מכיוון בלתי תלוי. כך לדוגמא, היות שקרקעות המדינה משווקות כיום במחיר מוזל רק לטובת התוכנית, ליזמים פרטיים אין אפשרות לרכוש קרקעות לפיתוח. כתוצאה, יציבותם הכלכלית תתערער והסיכון בענף יעלה, ובתמורה, הבנקים שנתנו ליזמים מימון נדיב, ייקרו את הריבית. המחיר יגולגל בסופו של דבר לרוכשים במחיר הנכס - ושוב המחירים יעלו.

אם מניחים בצד לרגע את הסיסמאות שהפריח שר האוצר על היזמים "האינטרסנטים" ו"החזירים", מי שבסוף בונה בפועל אלו הם והקבלנים, אשר מסכנים את כספם ולא המדינה. הם יודעים להעריך עלויות וחסמים של פרויקט. תפקידה של המדינה הוא לאפשר תנאים אופטימליים לקיום השוק. 

ברור לכולם כי המשך התכנית כפי שהיא היום, לפיה המדינה מנסה להיכנס לנעלי היזמים ולתמחר במכרזים את עלות הפרויקטים גובל פעמים רבות בניחוש. הסיכון לשוק הדיור פשוט גדול מדי.

הצורך של משרדי הממשלה והפוליטיקאים להציג תוצאות מידיות מובן, ו'למחיר למשתכן' יש פוטנציאל רב, אך רק כאשר היא משולבת בכלים נוספים. לשר האוצר הבא, יהא מי שיהא, אני מציע להימנע מלהתנהל כמו פיל בחנות חרסינה ולהתערב באופן מרוסן בשוק ולהשקיע את הכסף בתמהיל נכון ומאוזן. רק כך יצליח להוריד את מחירי הדיור לאורך זמן. בכל מקרה אחר ינצחו כוחות השוק ועליית המחירים תימשך.

 
הכותב הוא בעלים משותף של חברת יזמות הנדל"ן אילה אגם