האם סקטור הנדל"ן האמריקאי מעניין להשקעה?
ההשקעה בסקטור הנדל"ן בארה"ב, מבחינת המשקיע האמריקאי, הייתה מאז ומעולם מכוונת למשקיע הסולידי שחיפש השקעת צמיחה-הכנסה יציבה לטווח הארוך ואכן, להוציא תקופות קצרות יחסית, אם בגלל אופיו הסיקליקלי של הסקטור או בשל ההתנהגות הקלוקלת של וול סטריט (2007-9 כדוגמה בולטת), היכה הסקטור את מדד ה-S&P 500.
הסקטור מתחלק לנדל"ן מסחרי שכולל מבני מגורים ותעשייה ולתעשיית הייצור הנדלני"ת שכוללת מוצרים לבניה, אביזרים נלווים (כמו דלתות, ווילונות, אינסטלציה וכו'). מדובר בענף עתיר עבודה (במיוחד הייצור) ובעל השפעה גדולה על התעסוקה, שעובר גם הוא, כמו הסקטורים האחרים מאז תחילת המאה, "שדרוג" טכנולוגי גדול.
נדגים "שדרוג" זה בשבוע הבא כאשר נגיע סוף סוף לאחת החברות המעניינות בוול סטריט, Comfort Systems (סימול: FIX) כמייצגת של אחד הסקטורים המעניינים בתעשייה האמריקאית, ה-HVAC - Heating, Ventilation, and Air Conditioning systems, סקטור תעשייתי ישן מאוד שחודש בגלל מהפכת הטכנולוגיה ובעיקר בגלל השינויים שהיא מייצרת בתחום הבנייה למגורים ומסחרית.
- כל הכותרות
הסקטור שמשפיע הרבה מעבר למשקלו בתוצר
הסקטור הנדל"ני, שיחסית אינו גדול בכלכלת ארה"ב, משפיע על הכלכלה הרבה מעל משקלו בתוצר והשינויים בו משפיעים על כול הסקטורים האחרים, במיוחד הפיננסי והתעסוקה. זו תוצאה מההשפעה שיש לסקטור על הצריכה האישית מחד שהיא למעשה מנוע הצמיחה הגדול של הכלכלה האמריקאית ועל הסקטור הפיננסי מאידך מה שלמעשה אומר שמשבר בתחום הנדל"ן מוביל להאטה כלכלית.
"הדבר החיובי היחיד שאפשר לומר על ירידת מחירי הנדל"ן", אומרים חכמי וול סטריט, "הוא שזה מוריד את הסיכוי לאינפלציה" אלא שבמאה ה-21 ובגלל מהפכת הטכנולוגיה, סכנת האינפלציה פחתה ולכן הדברים השליליים שמביאה ירידת מחירי הנדל"ן בולטים. אישורי בנייה והתחלות בניה נחשבים אינדיקטורים מובילים לחיזוי ההתפתחות הכלכלית. לבסוף מדובר בסקטור סיקליקאלי שבשוק חופשי נחשב כקל יחסית לחיזוי ולמעקב ודומה משהו למחזוריות של שוק ההון.
ב-2018 תרם הנדל"ן 1.15 טריליון דולרים לכלכלת ארה"ב, שזה %-6.2 מהתוצר שהגיע ל-18.55 טריליון דולרים. זאת בהשוואה ל-1.13 טריליון ב-2017 ועדיין מתחת שיא כל הזמנים של 1.19 טריליון ב-2006 (אז 8.9% של התוצר). מדובר בסקטור השמיני בגודלו מבין 11 הסקטורים שמרכיבים את מדד ה-S&P 500 (הסקטור המוביל הוא ה-IT המהווה 19% מהתוצר ואחריו הבריאות והפיננסים עם 15.8% ו- 13.7% בהתאמה).
משבר הסאב-פריים
אי אפשר לדבר על סקטור הנדל"ן מבלי להזכיר את השנים 2006-2012, השנים בהן התפתחה, התנפחה והתפוצצה בועת הנדל"ן הגדולה בהיסטוריה של הכלכלה האמריקאית, מה שהוביל למשבר הכלכלי הגלובלי החמור ביותר מאז שנות ה-30 של המאה שעברה. למשבר יש עדיין השפעה גדולה על התנהגות המשקיעים בוול סטריט, "רוחו" עדיין מרחפת כענן מעל השווקים הפיננסיים בכל העולם והוא משמש כמקור אינסופי כמעט לכותרות אימה בתקשורת הפיננסית.
משקיעים שנכנסים לתחום בפעם הראשונה חייבים ללמוד היטב את מרכיבי הסקטור וההתנהגות הסיקליקאלית שלו ובהחלט לקרוא חלק מעבודותיו של הפרופסור רוברט שילר מאוניברסיטת ייל בנושאי עלויות בנייה, מחירי הבתים, שינויי האוכלוסין והקשר לתשואות אגרות החוב. הפרופסור, לבטח בוול סטריט, נחשב האורים והתומים בתחום חיזוי המחזוריות. לכל הנושאים הללו תוכלו להגיע אם תתחילו באתר ויקיפדיה (קישור).
האמת היא שמשבר 2008 יכול היה לעבור ככל משבר נדל"ן אמריקאי ב-200 השנים האחרונות והיו כאלו לא מעטים. אבל "משבר 2008", כפי שהוא מכונה, היה ייחודי גם בגלל הדרך שבה התפתח, "בעזרתם" של מהנדסי החלל ואומני השיווק של וול סטריט וגם בשל התגובה והתושייה של הממשל האמריקאי שמנע את ריסוק (זו המילה הנכונה) כלכלת ארה"ב ובעקבותיה הכלכלה המערבית כולה, משהו בנוסח משבר שנות ה-30 של המאה שעברה.
האמריקאים בטוחים שמשבר הסאב-פריים יחזור
עצמת המשבר הייתה כה גדולה שהשפעתה הפסיכולוגית מעצבת עד היום את הפרשנות שנוגעת לסקטור וגם כמובן לסקטורים כמו הפיננסי, המשכנתאות והביטוח. רוב האמריקאים אגב, 58% בסקר האחרון מ-2018 (קישור), משוכנעים שהנדל"ן יעבור עוד משבר קשה "נוסח 2008" והסיבות המובילות לכך תהיינה העלאות הריבית, יצירת מכשירים פיננסיים מסוכנים בתחום, תכנית המס של הנשיא טראמפ, עקום התשואה ו...העלייה בגובה פני הים. 83% מהנשאלים טענו בסקר שהם מתכננים מכירת בתיהם לפני 2021.
לבסוף ישנה הסוכנות הממשלתית, National Median Family Home Prices, שלטענתה בכל פעם שהמחיר החציוני (median) לבית משפחתי מגיע לרמה של 32% מעל רמת האינפלציה, זה מסמן בועה שנוצרת. כיוון שב-2018 עלה מדד מחירי הבתים ב 32% מעל לרמת האינפלציה, נגרמה בהלה זמנית בוול סטריט שם שכחו כנראה לבדוק שהפער נגרם לא רק בשל העליות במחירי הנכסים אלא יותר בשל הירידה ברמות האינפלציה שנמצאת 30% מתחת לרמתה ב-2009 (האינפלציה המשיכה לרדת ונמצאת היום ברמה של 1.5%).
סקרים, כפי שלמדנו השבוע, הם סקרים, אבל העובדות לא תמיד מסכימות איתם. בגדול גם הממשל, גם המשקיעים ולבטח החברות למדו מהמשבר, יישמו את המסקנות כך שכמו בכל תחומי ההשקעה בעשור האחרון, כך גם הנדל"ן מושפע מהתקשורת הפיננסית אפופת הסנסציות והכותרות והמשקיע חייב לנסות ולהגיע לאמת, לעובדות.
מה הקשר למערכת הפיננסית?
לבסוף, חשוב שהמשקיע בתחום הנדל"ן יהיה מודע גם למצב המערכת הבנקאית שמצבה קשור, משפיע ומושפע, לסקטור הנדל"ן. במהלך המשבר של 2008 עמדה המערכת הבנקאית, כתוצאה מהקשר עם תחום הנדל"ן (משכנתאות בעיקר), על סף קריסה. הממשל עזר והבנקים ניצלו אבל משקיעי הנדל"ן צריכים לקחת בחשבון את מצב סקטור הבנקאות.
מניות הסקטור אגב, הן מהבודדות שעד היום לא חזרו לרמתן ערב המשבר. לא בגלל שמצב הבנקים לא השתפר משמעותית כמו בשל החששות שמלווים את הבנקים. כל חשש מקרו-כלכלי קל מביא לירידות במניות הבנקים המובילים אפילו שכולם עברו את כל בדיקות הלחץ הקפדניות שהטיל עליהם הבנק המרכזי מאז המשבר. השבוע יעברו מנכ"לי הבנקים המובילים תשאול שנתי בוועדת הכספים של בית הנבחרים (קישור) וכיוון שבית הנבחרים של היום נשלט ע"י הדמוקרטים, וול סטריט תצפה בתישאולים בעניין רב שהרי הדמוקרטים לא יקלו על הבנקאים.
מה אומר הבנקאי היחיד שנשאר בתפקידו כמנכ"ל מאז המשבר?
התשאול יעניין גם את משקיעי הנדל"ן כמובן. הבנקאי היחיד שנשאר בתפקידו כמנכ"ל מאז המשבר, ג'יימי דיימון מג'יי.פי מורגן (סימול: JPM), שנחשב כאחד המנהלים המובחרים במערכת הפיננסית, פירסם בתחילת השבוע את החומר שהכין לתישאול. הוא מסביר שלקח חילוצם של הבנקים ע"י כספי משלם המיסים ב-2009 נלמד היטב ושמצב הבנקים היום יציב וחזק. "10 שנים מאוחר יותר", כותב דיימון, "הניסיון שעברנו אז והלקח שנלמד ממשיכים לעצב את התפיסה לגבי ניהול הכלכלה כולה, המערך הפיננסי ומה שלא פחות חשוב האמונה של הצרכן האמריקאי בחוזק המוסדות שלנו...".
המסמך, בן 23,000 מילים, מכיל הסברים על כל נושא שבו מעורבים הבנקים מבינה מלאכותית ועד אבטחת הפרטיות ועצמתם הפיננסית של הבנקים. "למשבר הבא", כותב דיימון, "במקרה שיגיע, ניכנס מחוייבים וחזקים בהרבה..".
בכל מקרה, כל 35 הבנקים הגדולים של ארה"ב עברו בהצלחה את מבחני הלחץ המחמירים של 2018, המצביעים על כך שמבנה ההון של הבנקים חזק ויעמוד גם בתנאי מיתון קשים. מבחני הלחץ 2019 יתחילו בקרוב ולקראתם נערך התשאול בקונגרס. הכותרות שיצאו מהתישאולים ישפיעו, ללא ספק, על מניות הבנקים ובעקיפין על מניות הנדל"ן. הדמוקרטים, ללא ספק, יחפשו כותרות רעות אז לא משנה מה המצב האמיתי, כדאי להמתין לתשאולים לפני שמשקיעים בלתי מנוסים ייכנסו לתחום הפיננסי או הנדל"ני. עד כאן "הסביבה הוול סטריטית" אבל ישנן גם העובדות.
יסודות הנדל"ן המסחרי "יציבים ומוצקים"
ה-MIT Center for Real Estate (ה-CRE) הוא מקור המידע האמין ביותר למה שקורה בתחום ושם טוענים שיסודות הנדל"ן המסחרי "יציבים ומוצקים" וזאת למרות שהסקטור חצה, בששת החודשים האחרונים, את רמת התחזיות שלהם. אין לדעת ה-CRE שום נתון עובדתי שצריך לעורר דאגה למשבר, בטח לא משבר נוסח 2008. הבעייה היחידה שמטרידה את המומחים והמשקיעים היא העובדה שכלכלת ארה"ב נכנסת לשנה עשירית של התרחבות כך שמהבחינה ההיסטורית צריך היה תיקון להגיע ותיקונים, כידוע, מגיעים "למרות שאין סימנים לכך".
לטענת ה-CRE המנוע שדוחף את תעשיית הנדל"ן מורכב מהרבה "חלקים נעים" שמספרם הולך וגדל כתוצאה מהשינויים הגדולים שכל הזמן נכנסים למערכת הכלכלית בעקבות ההתקדמות הטכנולוגית. "ולכן", קובעים מומחי המרכז, "המשקיע של 2019 מחוייב ביצירתיות, בהתאמה למציאות הכלכלית המשתנה וביכולות לקיחת סיכונים" וזה הרי נכון לכל סקטור.
הסיכום, למחקר האחרון שלהם שהופיע בינואר (קישור), הוא כדלקמן, "למרות כמה דאגות מתיקון בשוק ההון הרי שהתמונה הכללית לגבי סקטור הנדל"ן ל-2019 יוצאת דופן בחיוביות שלה כאשר היסודות של הנדל"ן צפויים להשאר יציבים לאור ההמשכיות של שיווי המשקל בין ההיצע לביקוש בכל הסקטורים בהם יש פעילות נדל"נית". מה שבעצם אומר שמצב הנדל"ן האמריקאי, למרות העליות במחירי המניות, עדיין מעניין להשקעה. יש שיטענו כמובן שמכון אקדמי, אפילו אם הוא מ-MIT, אינו ער במיוחד למציאות בשטח, "מפרשן ממגדל השן". אז הבאנו לכם את התחזית-מצב האחרונה של הבנק הגדול בעולם בתחום ההשקעות UBS (קישור).
בבנק ההשקעות הגדול בעולם - UBS - יותר אופטימיים
הסיכום אליו מגיע הבנק חיובי יותר מהסיכום של CRE. כדאי מאוד למי שמתעניין לקרוא המסמך למרות שהוא טיפה ארוך. כיוון שמדובר בסגמנטים רבים של התעשייה תקבלו במחקר תמונה טובה על כל חלקי הסקטור מנדל"ן לאיחסון וקניונים ועד לנדל"ן למגורים ולמשרדים.
ההחזר הממוצע על השקעה ב-2019 יהיה לדעת הבנק 5.4% (בין 3.6% נמוך ל-8% גבוה). זה כמובן מתייחס לנדל"ן ריאלי, לא לשוק ההון. UBS, שהיה מהנפגעים הגדולים ביותר במשבר 2008 וגם מהחתמים המובילים במכשירי הנדל"ן המהונדסים שהביאו למשבר, נזהר מאוד כמובן בגישה שלו לתחום, אבל דבר אחד ברור לחלוטין במחקר, התמונה הריאלית של תחום הנדל"ן בארה"ב עדיין ורודה.
איך משקיעים?
אתר ה-Investopedia הוציא בשבוע שעבר מאמר תחת הכותרת, "חמשת הריטים הנדלניים המומלצים ל 2019" (קישור). אנחנו מכירים היטב את החמש שהם VNQ של קבוצת וואנגארד, SCHH של בית ההשקעות שוואב. IYR של הדאו ג'ונס, ICF של Cohen & Steers וה-RWR. ה-VNQ וה-RWR הם הפופולרים יותר ומכילים את חברות הנדל"ן המובילות.
VNQ כדוגמה מכילה 189 חברות ואילו RWR "רק" 98 חברות, אבל התשואה למשקיעים דומה. כל הריטים מחלקים דיבידנד שכנהוג בריטים מגיע לעד 90% מהכנסתם לפני מס (ההכנסה עליה הם חייבים במס). כ"א מהריטים הנ"ל מתאים למשקיע החדש אבל השורה התחתונה למשקיע בתחום הנדל"ן, חדש כוותיק, אינה שונה מזו של התחומים האחרים, "ההערכות הנוכחיות גבוהות ולכן השקיעו אך ורק לטווח הארוך, רק במכשירים איכותיים ובצעו את ההשקעה בשלבים כי חשוב לנצל תיקונים".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
18.תקשיבו לגרינברג וקחו בערבון מוגבל המלצות ודעות,משקיע 27/04/2019 13:50הגב לתגובה זו0 0בעיקר קחו בערבון מוגבל את ההמלצות של שלמה ... שלמה לא מפרסם באופן עיקבי סל מומלץ כמו האנליסטים האמריקאים, אני זוכר שהמליץ לאורך שנים על טבע (גם לפני כשנתיים...) אבל עכשיו טוען אחרתסגור
-
17.וכמובן, האם קוואלקום בדרך למעלה...למעלה...? (ל"ת)יוסי 17/04/2019 18:50הגב לתגובה זו0 1סגור
-
16.מה דעתך על דברי מנכ"ל בלקרוק, שהשוק עומד לזנק...יוסי 17/04/2019 18:50הגב לתגובה זו1 0האם זה עוד תרגיל מסריח של משקיעים ממולחים שרוצים לצאת מהשוק, וממריצים אחרים להיכנס?סגור
-
"לצאת מהשוק"שלמה גרינברג 26/04/2019 09:03הגב לתגובה זו0 0ראשית תקרא את מה שאמר, את הכול לא רק כותרות. שנית בלקרוק מנהלת קרוב ל 7 טריליון. מעולם לא "יצאו מהשוק" הם מוכרים כשהערכים נראים להם יקרים מידי וקונים חזרה כשהערכים נראים להם כדאיים כלכליתסגור
-
15.פלאדיום אפשר בעתיד כתבהחמי 15/04/2019 16:39הגב לתגובה זו1 0יותק נדרש מזהביש יותר ביקוש מהיצע..אשמח לדעתך, ואולי כתבה בעתידטאנקססגור
- טען עוד
-
כאן כתבה על תחום המתכות- חומרי גלם - גגל לכתבהסמי 15/04/2019 20:25הגב לתגובה זו1 0בדרך לפיצול: מניית הדאו שרושמת עליות - זמן להיכנס? פרשן וול סטריט של Bizportal על חברת הכימיקלים הגדולה בעולם שצפויה להפוך לשלוש חברות שונות - במי כדאי להשקיע? שלמה גרינברג | 11/01/2018 17:30סגור
-
14.דיסני מול נטפליקסאבי3 15/04/2019 12:32הגב לתגובה זו2 0שלמה מה אתה אומר על שוק הסטרמינג בכלל(מי המובילות לדעתך) ועל דיסני בפרט לאחר חשיפת דיסני פלוס. האם אתה חושב שנטפליקס עם החובות הרבים שלה תוכל להמשיך ולשרוד בשוק כזה?סגור
-
אכתוב משהו בכתבה הבאה (ל"ת)שלמה גרינברג 15/04/2019 13:31הגב לתגובה זו5 0סגור
-
תודה! (ל"ת)אבי3 15/04/2019 15:52הגב לתגובה זו1 0סגור
-
13.אם המצב במיינסטריט סביר פלוסאיתן 14/04/2019 13:52הגב לתגובה זו1 0כמו שעולה מהכתוב,למה הבנקים המרכזיים מ(בעיקר הפד) ממשיכים במדיניות ההרחבה,זו הסיבה שאנשים רואים את משבר 2008 כמשבר שעדיין לא נגמר למרות שוול סטריט מזמן שברה שיאים.סגור
-
אענה בהרחבה בקרוב (ל"ת)שלמה גרינברג 14/04/2019 17:13הגב לתגובה זו4 0סגור
-
12.מה המשמעות המעשית של הכרזת טראמפ על דור5 בסלולאר?יוסי 14/04/2019 00:52הגב לתגובה זו0 0מי לדעתך החברות שאמורות להרוויח מהמהלך הזה?סגור
-
תשתיות מערכת ה G5שלמה גרינברג 14/04/2019 13:01הגב לתגובה זו3 0בגדול מה שרוצה הנשיא הוא שמערכת האינפורמציה הלאומית של ארה"ב שמושתתת על G5 תפותח ותפוקח ע"י הממשל וזאת על מנת למנוע חדירה (סינית בעיקר). זה רעיון ראשוני שעדיין לא התגבש אפילו וכבר מעלה התנגדות ה FCC. תשתית תקשורתית בשליטה ממשלתית זה דבר שלא קיים בארה"ב ולא יהיה קל לבצעו. הרשות, שהיא הגוף שמחליט, מתנגדת בגלל העובדה שזה בניגוד ללמדיניות שהממשלה מעורבת בפקוח על השוק הפרטי ולי נראה שהבג"ץ שם לא יאפשר זאת בצורה שהנשיא רוצה. מי יהיה מעורב? בין 50 ל 100 חברות תשתיות ותקשורת בראשות סיסקו, נוקיה, מייקרוסופט ועוד.סגור
-
11.בריינסוויי אמורה להרשם למסחר בארהב ביום רביעי 17.4בריינסוויי 13/04/2019 19:42הגב לתגובה זו0 0לפי אתרים כמו IPO Calendar של marketwatch מחיר מוצע 11.94 דולר למניה (משקף 2 מניות בארץ).סגור
-
10.טוב מאוחר מלעולם לאמומחה לקנוניות 13/04/2019 11:59הגב לתגובה זו0 0אבל שלמה איפה היית 10 שנים,בהם הרויחו ערימות של כסף בלי סיכון טכנולוגי?סגור
-
בריינסוויי???שלמה גרינברג 14/04/2019 13:05הגב לתגובה זו3 0ואיפה הייתי? תקרא המאמריםסגור
-
9.אם הסקר נכון, הנתון מדאיג.יוסי. 13/04/2019 11:39הגב לתגובה זו0 083% בסקר ענו שעד 21 ימכרו(לא יחליפו) את הנכס. לזה להוסיף כ12% מנכסים לא מאוכלסים(לפי כלכליסט לפני שבוע), המסקנה שנמצאים קרוב למפולת. כנ"ל במשרדים. החללי עבודה זמניים חוסכים מיליוני מ"ר עבודה. מה דעתך? תודה מראש.סגור
-
כמו כול סקר (ל"ת)שלמה גרינברג 14/04/2019 13:06הגב לתגובה זו3 0סגור
-
8.למה אתה מתלבט ? "תתיעץ"עם גורביץ, ותעשה הפוך.. (ל"ת)לאסי 13/04/2019 10:34הגב לתגובה זו1 0סגור
-
7.יונייטד טיפיוטיקס uthrגילה 12/04/2019 18:49הגב לתגובה זו0 1שלום שלמה ותודה על המאמר..אני עוקבת לאחרוננ אחרי uthrלא מצליחה להבין (לא ראיתי שום הודעה) מדוע יורדת בחודש האחרון כ15%ובכלל היכן (איזה אתר) היית ממליץ לעקוב אחר פירסומים למניות ספציפיות ?תודה רבהגילהסגור
-
זה נחשב לכלום - כישלון של תרופה ?uthr 12/04/2019 22:21הגב לתגובה זו1 0United Therapeutics drops drug prospect after failed trial Apr 8, 2019סגור
-
החברה החליטה לא להמשיך את beatיוסי 13/04/2019 14:56הגב לתגובה זו0 0כשלון של הניסוי .. גורר ירידה במניהסגור
-
המשך לגילה: זו הסיבה מדוע עדיף סל בריאותשלמה גרינברג 13/04/2019 09:58הגב לתגובה זו5 0על מניית בריאות בודדת, בגלל התגובותסגור
-
תודה לשלמה ולעונים (ל"ת)גילה 14/04/2019 11:31הגב לתגובה זו0 0סגור
-
6.ת.סל חקלאות dba שאלהיוגב 12/04/2019 18:43הגב לתגובה זו2 0שלמה מדוע מ2013 האיטיאף של החקלאות dba היה 30$ ויורד כבר 5 או 6 שנים והיום על 16$ (כמעט 50%)בעוד שהדרישה לחקלאות ומוצריה דווקא גדלה.. משהו בסיסי לא מסתדר לי פהתודה על תגובתךסגור
-
איטיאף של החקלאות dbaשלמה גרינברג 13/04/2019 10:03הגב לתגובה זו5 0הייתי ממליץ לך יוגב לבדוק מה בדיוק מנסה הסל הזה לעשות, מה מרכיביו וכו. זה לא סל חקלאות רגיל זה סל שמנסה לאתר שינויים (תקרא את התיאור של הסל באתר ותבין. סל חקלאות לדוגמה זה MOO. ה DBA יורד כי החקלאות משגשגת.סגור
-
אוקיי בודק.. תודהיוגב 14/04/2019 11:33הגב לתגובה זו0 0תמיד חשבתי ש dba זה סל חקלאות..אבדוק לעומק. צודה רבהסגור
-
5.מפתיע: כל האינטרסנטים אומרים שכדאי להמשיך להשקיע ולשלםסקפטי 12/04/2019 11:02הגב לתגובה זו1 1להם עמלות. כרגיל, שלמה קונה את "עצות" ה"מומחים".סגור
-
לשלם למי בדיוק? (ל"ת)שלמה גרינברג 13/04/2019 10:04הגב לתגובה זו6 1סגור
-
4.Insider Sellingאבנר 12/04/2019 01:55הגב לתגובה זו0 0היי שלמה, רציתי לשאול - כאשר בעלי תפקידים בכירים בחברה מוכרים מניות של החברה שלהם, זה מעיד בהכרח על ביצועי החברה בטווח הקצר? בדיווחים ל-SEC תמיד כתוב שהמכירות נעשות במסגרת תוכנית 10b5-1 או משהו כזה, אז זה אומר שהמכירה הפנימית נעשית לפי לוח זמנים שנקבע מבעוד מועד?סגור
-
מלבד אם בעלי העניין מפירי חוק אזשלמה גרינברג 13/04/2019 10:05הגב לתגובה זו5 0החלק השני של שאלתך נכוןסגור
-
משתמע שיש מצבלרון 15/04/2019 19:06הגב לתגובה זו0 0בו בעלי הענין מפירים את החוק! האמנם? הרי לא מזמן התכחשת לכך!סגור
-
3.מה יהיה עם טסלהיוגב 11/04/2019 20:43הגב לתגובה זו0 2לא מתרוממת..סגור
-
מה שעצוב עם מאסקלחץ עצום 12/04/2019 09:28הגב לתגובה זו2 0הוא שחלק ניכר מהבעיות היה נמנע אם היה לוקח איזה כדור ציפרלקס. הבן אדם נמצא בלחץ עצום, פקעת עצבים מהלכת - וזה משפיע על מצב החברה והמניה (כמו הציוץ אז שמתכוון להפוך את טסלה לפרטית והמימון לכך כבר מובטח...הסעודים).סגור
-
2.נכסים ריאלים מול מכשירים פיננסים ומכירת מניות בזמן זהמוקיר ומעריך 11/04/2019 19:02הגב לתגובה זו2 0שלום שלמה, תודה רבה על הכתבה האיכותית והמחכימה. כפי שהבאת ע"פ UBS "ההחזר הממוצע על השקעה ב-2019 יהיה 5.4% (בין 3.6% נמוך ל-8% גבוה)" והדגשת ש"זה כמובן מתייחס לנדל"ן ריאלי, לא לשוק ההון". מה היא רמת הקורולציה בין התשואות במכשירים איכותיים המתמחים בנדל"ן בשוק ההון לתשואות בהשקעה בנדל"ן ראלי? במכשירים הפיננסים יש לצפות לתשואות גבוהות דומות או נמוכות? והאם לדעתך "ההערכות הנוכחיות הגבוהות" מצדיקות מכירה והמתנה לקניה בשעת תיקון?סגור
-
מכשירים איכותיים לעומת שוק ריאלישלמה גרינברג 12/04/2019 16:36הגב לתגובה זו7 0לאורך זמן המכשירים האיכותיים המתמחים בנדל"ן בשוק ההון מהווים אינדיקציה טובה לנעשה בשוק הריאלי. בתקופות של גיאות כלכלית המכשירים בשוק ההון מניבים יותר. כתבתי "ההערכות הנוכחיות הגבוהות" כי הן גבוהות אתה צריך להחליט מה לעשות בהתאם לצפיותך לעתידסגור
-
העלאת ריבית וציפיות לעתידמוקיר ומעריך 13/04/2019 22:43הגב לתגובה זו0 0אחד מהחששות של הנסקרים בסקר שהוזכר בכתבה היה העלאות הריבית. זה לא גורם שבד"כ כן פוגע בנדל"ן? כיצד התחזיות האופטימיות של CREוUBS פורכות את החשש הזה? האם הן מתבססות על האינדקציה שהפד לא צפוי לעלות את הריבית בקרוב? אבל אם כן – הרי זה נכון רק בייחס לזמן הקרוב, אך במונחים של השקעה ארוכה ישנה היתכנות סבירה מאוד שהריבית כן תעלה כשהאינפלציה אם וכאשר תתייצב, ולכן לא ברור על מה האופטימיות שלהם נשענת בהקשר חשש העלאת הריבית. כפי שהדברים הובאו CREוUBS מתייחסים רק להיצע מול הביקוש, אבל זה רק צד אחד של המשוואה. ושוב לגבי ההערכות היקרות, בהנחה שאני משקיע לטווח ארוך מה צריכות להיות הציפיות שלי לעתיד, האם יהיה מוצדק כרגע למכור ולשבת על מזומן עד שיבוא התיקון המיוחל?סגור
-
העלאות ריביתשלמה גרינברג 14/04/2019 13:09הגב לתגובה זו3 0העלאת ריבית, בד"כ, נעשית כנגד התחממות הכלכלה. כשתהליך כזה מתמשך מחירי הנכסים עולים למרות העלאות הריבית (תלוי לאיזו רמה כמובן). עניתי בפירוש על השאלה לגבי משקיע סולידי לטווח הארוךסגור
-
1.bed brakefest beyondיוסי 11/04/2019 18:34הגב לתגובה זו0 0בקיצור bbbyמה אומר שלמה אחרי הדוח ?ובכלל מה קורה עם התוכניןת שח ההנהלה ב bbbyסגור
-
איני רואה עדיין שיפורשלמה גרינברג 12/04/2019 16:47הגב לתגובה זו4 0אם המכירות ימשיכו לעלות אולי המצב ישתנה אבל זה לא מה ששמעתי מההנהלה. יש התעניינות של רוכשים כיוון שהמאזן יחסית חזק ובניהול נכון הפוטנציאל גדול.סגור
-
תודה שלמה נמשיך לעקוב (ל"ת)יוסי 12/04/2019 18:41הגב לתגובה זו0 0סגור
