אחרי 14 שנה: האם תכנית תמ"א 38 בדרך להיעלם מהנוף?

לאחרונה נודע כי במינהל התכנון מובילים מהלך שיאפשר לרשויות המקומיות לקבוע את גבולות ההתחדשות העירונית של עירם, בדרך של תכנון מתחמי פינוי בינוי המאגדים כמה בנייני מגורים, דבר שייתן לגיטימציה לוועדות המקומיות לא לדון ולא לאשר פרויקטים של תמ"א 38 בבניין הבודד.

המשמעות הדרמטית של מהלך זה טמונה בכך שהוועדות המקומית תהיינה מוסמכות למנוע פרויקטים של תמ"א 38, שהיא כזכור תכנית מתאר ארצית. נוכח העובדה שכבר כיום זוכה תמ"א 38 לביקורת חריפה בשלטון המקומי, בעיקר ברשויות המרכזיות של גוש דן – תל אביב יפו, רמת גן, הרצליה, גבעתיים ובת ים – ההערכות הן כי התכנית תיעלם בהדרגה מהנוף. 

המהלך המתוכנן הוא טעות. העיריות ורשויות התכנון עומדות להכניס את ענף תמ"א 38 לקיפאון מבלי להציע חלופה ראויה לבניין הבודד המבקש להתחדש, ולא בעוד 10 שנים מהיום. פרויקטים רבים יבוטלו וחלומם של רבים להתחדשות עירונית עומד להתפוגג. 

יש לזכור, תכנית המתאר הארצית 38, או בכינויה הרווח תמ"א 38, נולדה כדי לספק פתרון תכנוני וכלכלי לחיזוק בניינים מפני רעידת אדמה. כבר בימיה הראשונים נכרכה עם צורך נוסף, הצורך בבניית מרחבים מוגנים. כך קיבלה תמ"א 38 מעמד של תכנית בעלת ערך לאומי. 

כאשר הפוליטיקאים "גילו" את התמ"א, היא קיבלה "רוח גבית" מכיוון חדש. מדוע רק חיזוק מפני רעידת אדמה? הנה לנו פתרון למצוקת הדיור. וכך, אט אט נשכחה מטרתה הראשונית של תמ"א 38 ככלי לחיזוק בניינים מפני רעידת אדמה, והיא הפכה לכלי המשמש לצורכי התחדשות עירונית. 

העיריות שהיו הראשונות לקפוץ על "עגלת התמ"א" מפנות גבן לתכנית
התכנית ה"סקסית" משכה אליה יזמים רבים וכך קם לו ענף שלם בעולם היזמות בו מתמחים יזמים, קבלנים, אדריכלים, עורכי דין ועוד. אותן עיריות שמתנגדות כיום להמשך התכנית היו מהראשונות לקפוץ על העגלה.

כך לדוגמא, עד 2016 רמת גן הובילה את ערי ישראל עם 20% מכלל הפרויקטים שאושרו במסגרת תמ"א 38. אותה רמת גן השלימה לאחרונה תפנית מלאה של 180 מעלות והודיעה כי לא תאשר יותר פרויקטים של תמ"א 38 בתחומה (לכתבה המלאה).

ואז, בהדרגה החלה הרוח לשנות כיוון. יותר ויותר קולות נשמעו כנגד תמ"א 38. החלו להישמע טענות לפיהן מדובר בפרויקטים שמעמיסים על התשתיות הקיימות, כי התכנון נקודתי ופוגע בסביבה, וכי התכנית אינה נותנת מענה לצורך בשטחים ציבוריים. 

כעת מופנה שינוי הכיוון וה"טרמפ" שתפסו על התכנית הפוליטיקאים וראשי הערים נגד התכנית. ראשי הערים מתנגדים לתמ"א 38 בעיקר מטעמים כלכליים - לתפיסתם, העיריות מפסידות כסף בגין כל פרויקט שמאושר. כאשר הבחירות לרשויות המקומיות אינן באופק, ראשי הערים לא מעוניינים לתמוך בפרויקטים שיפגעו בקופה העירונית. 

הפתרון הנחוץ איננו מתן כוח בלתי מוגבל לראשי הערים לקבור את תמ"א 38 בתחומן ולמחוק את האינטרס הלאומי העומד בבסיס התכנית. את השינויים הנדרשים יש לקבוע בחקיקה - בערים בהן אושרו תכניות מתאר ונמצא כי עומס בפרויקטים של תמ"א 38 פוגע בתשתיות, יסומנו אזורים המיועדים לפינוי בינוי בלבד ולא ניתן יהיה לבצע בהם פרויקטים של תמ"א 38 בבניינים בודדים. ביתר האזורים, יש לאפשר קידום פרויקטים של תמ"א 38 גם בבניינים יחידים, תוך ניסיון למציאת הנוסחה שתמנע מהעיריות הפסדים כלכליים. 

בצורה זו יישמרו האינטרסים הכלכליים והתכנוניים של העיריות מצד אחד, ותימנע מחיקתה של התכנית על ידי ראשי הערים, מטעמים כלכליים שאינם עולים בקנה אחד עם האינטרס הלאומי. 

הכותב הוא שותף במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי