"אנשים מתרחקים מהיכולת לקנות דירה; שכר הדירה יעלה"

לא מעט ניסיונות נעשו על מנת לפתור את משבר הדיור בישראל, אבל כולם נכשלו במטרה העיקרית שלהם - מחירי הדירות לא יורדים, זוגות צעירים מתקשים (מאוד) לקנות דירות.  

בעוד תכנית מחיר למשתכן דועכת ותמ"א 38 עתידה להסתיים, חוסר הוודאות בשוק רק הולך וגובר. מה הפתרונות? איך מצליחים להדביק את הביקוש הגואה בשוק הדירות? מה יהיה פה בעוד 10 ו-20 שנה?

​להערכת חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ ומנכ"ל צמח המרמן, תכנית מחיר למשתכן אינה פתרון כולל ותמ"א 38 צריכה להישאר. למרות הכל, הוא שומר על אופטימיות אמביוולנטית - החברה שלו תמשיך לגדול ולהרוויח, אבל משיחה איתו אפשר להבין שלרוכשי הדירות לא יהיה יותר קל לקנות דירה בעתיד, כשגם השוכרים צפויים לשלם הרבה יותר.    מדי שנה מתווספים כ-50 אלף רוכשי דירה עתידיים. במבט קדימה - איך יראה השוק? "מספר משקי הבית החדשים עולה לא לינארית אלא אקספוננציאלית. הוא יילך ויעלה מרמות של 55 אלף ל-60, 65-70, 75-80. זה עולה בריבית דריבית בגלל שהגידול במשקי הבית הוא בערך 2% לשנה. להערכתי נגיע מרמה של 55 משקי בית היום לרמה של 75 תוך 10 שנים ולשם צריך להסתכל. אנחנו בונים היום פרויקטים שיזמנו לפני 20-30 שנה.

"הפער היום נובע מכך שלתכנית מחיר למשתכן נרשמו כ-170 אלף משקי בית שהם חסרי דיור בהגדרה. מעבר לכך אני מעריך שיש עוד חסרי דיור נוספים שאינם נכללים במסגרת ההגדרות של זכאים אבל המספרים הם גבוהים יותר מ-170 ואפילו 200 אלף חסרי דיור.

• עזריאלי משדרגת את הצעת הרכישה לצמח המרמן ב-35% ל-855 מיליון שקל
• עזריאלי נכנסת לתחום הנדל"ן למגורים - תמזג לתוכה את צמח המרמן

"חסרי דיור הם אנשים שאין בבעלותם דירה. יש תופעה חברתית שהולכת ומתגברת של אנשים צעירים שממשיכים לגור עם ההורים, דבר נוראי שמעכב את התפתחותם של האנשים האלה.

"אני חושב שהמגמה הזו תלך ותתגבר משום שאנשים מתרחקים מהיכולת לקנות דירות, ברבעון האחרון הדירות חזרו להתייקר בקצב שנתי של 6% לשנה".

העלייה הדרמטית במחירי הנדל"ן אמנם נעצרה בשנים האחרונות אבל בשוק השכירות התמונה אחרת לגמרי.  "שוק השכירות לדעתי יילך ויתפתח אבל גם הוא יתייקר. לאנשים אולי אין מיליון וחצי שקל לרכוש דירה או 300-400 אלף שקל הון עצמי כדי לקחת משכנתא אבל יש להם אולי 3,000-5,000 שקל לחודש כדי לשכור דירה ולכן אני חושב שזה שוק שצריך למצוא לו הסדרה.

"הדיכוי המלאכותי של מחירי המכירה של הדירות בתקופתו של כחלון בעצם באה על חשבון עלייה משמעותית שהולכת ונוצרת במחירי השכירות של הדירות משום שיותר אנשים פונים לשוק השכירות אבל ההיצע של הדירות להשכרה הולך משום שהמשקיעים גורשו מהשוק באמצעות מיסוי מיוחד שהוטל עליהם - הם מוכרים את הדירות וכתוצאה מזה היצע הדירות להשכרה יורד".

• האקזיט של משפחת רייכמן: במו"מ למכירת נכס ברמת החייל לשגרירות הודו בכ-125 מ' שקל
• מה המוסדיים יודעים שאנחנו לא?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

שוק השכירות לטווח הארוך יכול להוות אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה? "אני חושב שזו אלטרנטיבה מתחייבת שצריך לייצר עבורה את כל ההקלות הנדרשות. יש להגדיר קרקעות של דיור להשכרה ולתת להן הנחות משמעותיות מאוד במחירי הקרקע, לבטל מס רכישה על קרקעות לדיור להשכרה, לבטל היטלי השבחה כדי שאפשר יהיה לייצר פרויקטים בעלויות נמוכות יותר ולייצר תשואות אפשריות למוסדיים ויזמים כך שיוכלו להיכנס לתחום הזה בצורה מאסיבית כי היום זה לא קורה - היום חוק לעידוד השקעות הון עדיין לא מספיק טוב ולא מספיק מעודד הקמת דירות להשכרה".

האם ניתן ליישם מגבלות דומות על שכר דירה כפי שיושמו בניו יורק וברלין? "אני חושב שבכל מקום בהיסטוריה שהממשלה התערבה בצורה אגרסיבית כדי לדכא את מחירי שוק החופשי - קרה כשל שוק. אם יעשו את זה גם בארץ, זה יקרה גם כאן. אין ספק שבגרמניה זה כבר קורה במובן של מי שהתעסק בשוק הזה בורח ובוודאי לא יוזם פרויקטים חדשים. איזה גוף שמגבילים לו את המחיר לאורך תקופה ארוכה, יהיה מוכן להתמודד עם אי הוודאות הזה? פשוט לא יוקמו פרויקטים כאלה.

"אם חושבים לדכא או להגביל את רמת המחיר של דיור להשכרה אז גם לא יהיו פרויקטים להשכרה, אין לי ספק. יקפיאו את השוק. אם היום עדיין קמים פרויקטים להשכרה, לא מספיק ורחוק מאוד מלספק את הביקושים (בגלל זה המחיר להשכרה עולה), אז במצב שבו יגבילו את המחיר גם ההיצע יוגבל וגם השוק הזה יתחיל להשתגע.

"ראינו את שיכון ובינוי מוכרת את חלקה בדקה ה-90 בברלין ויוצאת משם ואני חושב שהם נמלטו בזמן מהשוק הזה שברור שרק הולך ויורד. בסופו של דבר אין דרך אלא לייצר שוק חופשי וכשהמדינה מגבילה בצורה אגרסיבית את המחיר היא יוצרת מחסור באותו משאב, במקרה הזה - דירות. ניו יורק זו מולדת היוזמה החופשית ואם הגענו למצב שגם שם יגבילו או יתערבו בשוק בצורה מלאכותית על ידי הממשלה אז כבר אין איך לתאר את המצב - מקווה שלא יקרה בישראל".

תכנית מחיר למשתכן - האם יש תרחיש שבו התכנית ממשיכה? "במתכונת הנוכחית התכנית היא לא תוכל להישאר, היא גדולה מדיי על המדינה, יוצרת גרעונות והקפאה בשוק. היא יוצרת את כל המחנות שאף אחד לא רוצה שימשיכו ולכן אני חושב שאם יגמדו אותה לגודל של 10-15% משוק הדיור אז יש לה מקום להמשיך אבל לא בהיקפים שהיתה עד היום.

"אני חושב שיש היגיון במקום שהכלי הזה יישאר בארגז ויהיה רק אחד מהם. אנחנו צריכים היום מגוון גדול של כלים שמציעים לנו היזמים כדי לטפל במשבר הדיור. כל אחד יבחר מה שמתאים לו".

במינהל התכנית מדברים על חיסול תכנית תמ"א 38 - האם זה מהלך נכון? "אני חושב שהבעייתיות היא שמנסים לייצר פה תיעדוף, צריך לייצר פה מגוון רחב של כלים. תמ"א 38 זה כלי נוסף שצריך להישאר. אני מצטער שרוצים לקחת את הכלי הזה שמתחיל לתת אותותיו בשנים האחרונות אחרי אבולוציה ושיפורים שנעשו בו לאורך השנים. להגיד עכשיו שרוצים כלי אחר במקומו זו שטות ומחזיר אותנו שנים אחורה - צריך גם ראייה מתחמית וגם לקבל ראייה של מגרש בודד - לשניהם יש זכויות קיום ואחד לא בא על חשבון השני.

"בהגדרה עדיף לנו היזמים לעבוד על פינוי בינוי במתחמים משום שאנחנו מקבלים שם הרבה יותר זכויות, ככה שכמובן יש לנו תמריץ למתחמים. אבל אסור לפסול גם את הפעילות הבודדת במסגרת תמ"א 38 משום שזו אפשרות עבור אנשים שלא רוצים לגור במפלצות של רבי קומות וגם זה מאפשר המשך פעילות לקבלנים וחברות קטנות-בינונית במקום להעביר אותם מהשוק. זה מאפשר להם לתפקד - חבל לא לרתום גם את היכולות שלהם לשוק".

ומה לגבי הטענות של ראשי הערים לחוסר כדאיות בפרויקטים של תמ"א? "הטענה של ראשי ערים לגבי מחסור בתקציבים, מבני ציבור ותשתיות היא טענה שאני יכול לקבל ולהתחבר אליה. בסך הכל צריך למצוא כלים כדי לסייע לשלטון המקומי ולראשי הערים. מאחר ואנו יודעים שלממשלה בעצמה יש גירעונות ואין לה תקציבים היום וכנראה גם לא יהיו לה בשנים הקרובות, צריך לחבר את הגופים המוסדיים בעסקאות קומבינציה.

"לשלטון המקומי יש קרקעות חומות (קרקעות לייעוד ציבורי -מ.י) שאפשר להקים עליהן במסגרת עסקאות קומבינציה אם רק יאפשרו להם מבחינת רגולציה. אנחנו כיזמים יודעים להביא את המוסדיים שלהם יש הרבה כסף שאין לממשלה. אם אפשר יהיה לפתוח את הערוץ הזה אז אפשר לפתור את הבעיה של המחסור התקציבי וגם את המחסור במבני ציבור של ראשי הערים בלי ההשתעבדות הזאת להיטלי השבחה - הם רק הורסים את הכלכליות של הפרויקטים. צריך להשאיר את הפטור ולמצוא פתרון לסייע לראשי הערים על ידי המגזר הפרטי והמוסדיים".

צמח צומחת ברבעון הראשון של 2019 דיווחה צמח המרמן על עלייה במספר הדירות שנמכרו - 49 דירות לעומת 44 בתקופה המקבילה אשתקד, ובמחיר הממוצע לדירה - 2.65 מיליון שקל (לא כולל מע״מ) לעומת 2.08 ברבעון המקביל.

בהתייחס לנתונים אמר פייגלין כי "ההתייקרות בשיעור של 27% במחיר דירה ממוצעת משקף את תמהיל הדירות שנמכרו הכולל גם דירות מיוחדות. נראה שלאחר תקופה ארוכה של קיפאון בשוק היוקרה, חוזר ציבור בעלי היכולת ורוכש גם פנטהאוזים ודירות גן. למרות אי הוודאות בשוק והערפל הפוליטי, אני אופטימי לגבי העתיד הכלכלי של מדינת ישראל בכלל ומשק המגורים שלה בפרט".

פייגלין מסביר כי מגמת העלייה במכירות החל מהרבעון האחרון של 2018 נשמרה גם לאורך 2019, אם כי עדיין מדובר בנתונים נמוכים יותר מאלו שראתה החברה בין השנים 2015-2016 במספר הדירות הנמכרות בשוק החופשי.

את עליית המדרגה מייחס פייגלין לכך שלא מעט אנשים, גם מאלו שנרשמו למחיר למשתכן, חוזרים לשוק החופשי לאור העובדה שתכנית הדגל של כחלון "די מקרטעת".

המס הנמוך על השכרת דירות