מעלות על ספנסר אקוויטי: תחזית יציבה, אך יש גם סיכונים

סוכנות הדירוג מעלות דירגה את מניית חברת הנדל"ן האמריקאית, ספנסר אקוויטי באופק יציב, וזאת כשבסוכנת צופים כי החברה תמשיך לשמור את יציבות תפעולית ויחסים פיננסים התואמים את הדירוג. 

במעלות מסבירים כי בשנה האחרונה המשיך תיק הנכסים של החברה להיות מורכב בעיקר מבתי דירות לצורכי HUD והציג ביצועים תפעוליים יציבים כמתבטא בשיעורי תפוסה וגבייה גבוהים לאורך זמן, בעיקר לאור סבסוד חלקי של כ-72% של הממשל המבטיח תזרימים יציבים לאורך זמן., כאשר גם יתר נכסי המגורים להשכרה של החברה מאופיינים ביציבות יחסית בדומה לשוק הפעילות.

"אנו צופים כי יחס כיסוי הריבית ורמת המינוף המאזני ימשיכו להלום את הדירוג בשנתיים הקרובות. אנו צופים ירידה מסוימת ביחס הכיסוי EBITDA להוצאות המימון בשנת 2018 ,לאור צפי לקיטון מסוים בדיבידנדים מהחברות הכלולות ולעלייה מסוימת בהוצאות התפעוליות בנכסי המגורים להשכרה. מינוף החברה, כפי שמשתקף ביחס חוב לחוב והון עצמי, צפוי להמשיך להיות יציב ולא לעלות על ` בהעדר צפי לרכישות משמעותיות בשנים הקרובות", מציינים במעלות.

במעלות מציינים כי הם עשויים להעלות את הדירוג לחיובי במידה ותיק הנכסים המניב של החברה יורחב משמעותית או אם בסיס ה- EBITDA שלה יגדל משמעותית תוך הקטנת הריכוזיות הנוכחית בנכסי החברה.

מנגד, מעלות עשויה להוריד את הדירוג אם החברה לא תעמוד לאורך זמן ביחסים התואמים את הדירוג הנוכחי, למשל בעקבות כניסה לפרויקטי ייזום מהותיים או אם תחול הרעה בביצועי הנכסים או בנתוני שוק ההשכרה. כמו כן, התדרדרות ברמת הנזילות של החברה או במרווח על התניותיה הפיננסיות תפעיל לחץ שלילי על הדירוג. 

בנוסף מציינים במעלות כי הסיכונים העיקריים לצמיחת החברה הם ריכוזיות סקטוריאלית וגיאוגרפית בענף המגורים להשכרה בברוקלין ובברונקס, אם כי, להערכתם, מדובר בפעילות דפנסיבית בהשוואה למגזרי נדל"ן מניב אחרים, עם ביקוש גבוה ויציב בשנים האחרונות. כמו כן, מעלות מציינים כי מדבור בחברה פרטית עם תלות גבוהה באנשי מפתח בודדים.

ספנסר אקויטי גרופ לימיטד היא חברה פרטית הרשומה באיי הבתולה הבריטיים ופועלת בעיקר בתחום המגורים להשכרה בעיר ניו יורק. נכון ליוני 2019 ,החברה מחזיקה בתיק נכסים בהיקף כולל של כ-966 מיליון דולר, הכוללים בעיקר כ-2,500 יחידות דיור להשכרה ו-2 מגרשי חנייה. לחברה ישנם שלושה נכסים המסווגים כנכסים בחברות כלולות בשווי של כ-143 מיליון דולר, הכוללים נכס המיועד למגורים להשכרה, נכס משרדים להשכרה וקרקע שבגינה מקבלת החברה דמי חכירה שנתיים. בעלי החברה, ג'ואל גלאק, פועל בתפעול ופיתוח של נכסי נדל"ן בניו יורק ב-19 השנה האחרונות.