"מחירי הדירות עומדים לפני זינוק מחודש"

"מחירי הדירות עומדים לפני זינוק מחודש" כך מעריך יניב חברון, האסטרטג הראשי של אלומות בית השקעות במסגרת סקירתו השבועית. לדבריו "התחלות הבניה אומנם עלו בשנה האחרונה ביותר מ-6%, אבל מתחילת השנה התחלות הבניה מצויות כבר במגמה של ירידה".

בנוסף, מציין חברון את עתידה של תוכנית מחיר למשכן שאינו ברור, אבל ההערכה היא כי התכנית תדעך אחרי כחלון. "התחלות הבניה בשלב זה צפויות להמשיך לרדת, מה שילחץ את המחירים כלפי מעלה. בשורה התחתונה, ייקח זמן עד ששוק הדיור יטופל מחדש, שהרי אף אחת מהמפלגות הרלוונטיות לא חרטה על דיגלה לטפל בשוק הדיור, בטח אחרי הכישלון של כחלון", כותב חברון.

ריבית המשכנתא יורדת, אבל אולי זו רק ההתחלה
המשכנתא למעל 25 שנה ירדה כבר לרמה של 4.1% שנתי, בחודש אוגוסט וצפויה לרדת מתחת לרמה זו בחודש ספטמבר, כאשר לפני קצת יותר משנה הריבית היתה מעל 5%. להערכת חברון ריבית בנק ישראל תרד ב-12 החודשים הקרובים בהתאם למגמה הגלובלית הצפויה, "אבל מה שחשוב הוא ההשתטחות הצפויה של העקום", כותב חברון.

בבנק ישראל הצהירו כבר שישתמשו בכלים שלא נוסו מעולם, או לא נוסו הרבה מאוד זמן. בעניין זה מעריך חברון כי במידה שבנק ישראל יאלץ לפעול לטובת הרחבות מוניטריות, הוא יפנה לרכישת אג"ח ממשלת ישראל לפני שיוריד את הריבית לטריטוריה שלילית. "קניית אג"ח תוביל להשתטחות של העקום 2-10 שגם ככה מצוי בשיפוע נמוך ביחס לשוק המקומי (0.85)", כותב חברון.

אין תכנית באופק, המשקיעים יחזרו לשוק
"ריביות נמוכות ושווקי מניות שמצויים קרוב לשיא, רק מחזקים את הרצון של המשקיעים להסיט כספים לשוק הנדל"ן – בשנים האחרונות שוק הנדל"ן המקומי חווה מספר אפיזודות בהן הציבור החליט לעבור לשבת על הגדר ולצאת משוק הנדל"ן בעיקר המשקיעים כמובן. זה קרה אחרי התוכנית של יאיר לפיד למיסוי דירה שלישית, אחרי הבטחות של כחלון להוריד מחירים עם תוכנית מחיר למשכן והרבה לפני עם התוכנית של בנק ישראל להוציא את המשקיעים מהשוק עם מגבלות המשכנתא. אבל עכשיו, כשאין תוכנית חדשה באופק וברור  כי שוק הנדל"ן המקומי לא יצליח להדביק את הביקושים ולמלא את הפערים ולא ברור מי ייקח את המשימה שכולם נכשלו בה לפניו - המשקיעים יעזרו אומץ מחדש ויחזרו לשוק", מעריך חברון.

שוק ההון מגיב קודם
עליות המחירים הגיעו כבר גם למניות הנדל"ן – אחד הסקטורים החזקים ביותר מתחילת השנה בשוק האמריקאי היה סקטור הנדל"ן שרשם עליות מצטברות של יותר מ-26%, מעט פחות מהטכנולוגיה.

לדברי חברון, הסיבה העיקרית לכך היא ריבית המשכנתא ל-30 שנה שצנחה לרמות של 3.5%. תרחיש דומה ניתן לראות בשוק המקומי כאשר מדד ת"א נדל"ן רשם עליות של 50% מתחילת השנה. "בסופו של דבר ירידה בתשואות מובילה לשיערוכם כלפי מעלה של נכסי נדל"ן וירידה בריבית המשכנתא מעלה מחירים וביקושים ואת המרווחים של חברות הנדל"ן למגורים, בעיקר היזמיות", כותב חברון.

בשורה התחתונה מעריך חברון כי הרוח הגבית לשוק הנדל"ן תהיה משולבת ותגיע הן בעקבות מחסור בהיצע והן בעקבות ירידת מחיר הכסף (הריבית), כאשר חלק ממנה כבר מתומחר בשוק המניות.