קרן מגוריט - תחליף ראוי לרכישת דירה להשקעה

קרן הריט למגורים, מגוריט +0.55% מגוריט 527.3 +0.55% בסיס:524.4 פתיחה:520 גבוה:528.5 נמוך:520 תמורה:271,028 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  שמתמחה בהשכרת דירות לטווח ארוך, הרוויחה 13.4 מיליון שקל ברבעון השלישי - עלייה של 19% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בתשעת החודשים הראשונים של השנה רשמה רווח של 23.8 מיליון שקל בעיקר כתוצאה משערוכים. הרווחים האלו לא מייצגים את פעילותה - השכרת דירות, מהטעם הפשוט שעדיין לא כל הדירות שרכשה ושהיא מקימה הושכרו.

(עדכון - קרן מגוריט מנפיקה למוסדיים על חשבון המשקיעים הקיימים)

הכוונה של מגוריט להפוך לחברה שמהווה אלטרנטיבה ראויה להשקעה ישירה בדירה. אחרי הכל - זה מה שהיא עושה - לוקחת מימון ויחד עם הון עצמי קונה דירות (בהנחה אגב) ומשכירה אותן.

מול ההכנסות משכר דירה יש הוצאות מימון, דמי ניהול, והשורה התחתונה היא רווח, בדומה לרווח של משכיר דירה (שכר דירה בנטרול תשלומי משכנתא). היתרון להשקעה דרך הקרן - פיזור ענק, והיכולת לעשות זאת בשעה שהמשקיע יושב על הספה בביתו. כמו כן, לא צריכים להשקיע סכום גבוה, יש נזילות שוטפת, ואין צורך להסתובב בשטח.

וגם - בזכות הכמות הגדולה של הכסף בקרן, ניתן לקנות את הדירות בהנחה (קניה מרוכזת) ולקבל מימון זול יחסית למשכנתא (בשוק האג"ח), משקיע פרטי לא נהנה מהיתרונות האלו. אז יש כאלו שרוצים "לגעת" בנכס שלהם, אבל מגוריט בהחלט מהווה תחליף ראוי להשקעה בדירות למגורים. החיסרון בהשקעה בקרן לעומת בנכס (דירה) הוא שלא בהכרח שמחיר הקרן יבטא את שוויה - כלומר, אתם יכולים לקנות ולא תהיה בהכרח התאמה למחירי שוק הנדל"ן - כי אחרי הכל, אתם משקיעים במניה ולא בקירות, אם כי, הכלכלה בסוף מנצחת.

אז מגוריט בדרך הנכונה, אבל הדוחות שלה עכשיו מבטאים את תחילת תקופת ההשכרה, ולא מבטאים באמת את התשואה שהמשקיעים אמורים להרוויח על פני זמן.
   
הכנסות משכירות - בעלייה, אבל זה עדיין לא זה
ההכנסות משכירות ברבעון עלו ל-9.1 מיליון שקל. במהלך הרבעון חל גידול בנכסיה המניבים של הקרן, שהסתכמו בכ-694 מיליון שקל - גידול של פי 2.6, לעומת הרבעון המקביל אשתקד. הונה העצמי של הקרן עלה בכ-68 מיליון שקל לעומת הרבעון המקביל, ל-357.5 מיליון שקל, ומהווה כ-37% מסך המאזן.

במהלך הרבעון הושלמה עסקה לרכישת מתחם דירות בפתח תקווה. הקרן רכשה 55 יחידות דיור על פני 4 בניינים מאוכלסים בשכונת כפר גנים ג' בתמורה לכ-130 מיליון שקלים, כאשר 15 מיליון שקלים מתוכם היו כנגד הנפקת מניות החברה למוכרים.

העסקה הביאה את מספר הדירות המניבות של הקרן ליותר מ-300 דירות במספר פרויקטים הממוקמים באזורי ביקוש, כשהמלאי המניב של החברה צפוי לגדול משמעותית בין היתר בשל זכייתה, יחד עם קבוצת מנרב, בארבעה פרויקטים של החברה הממשלתית "דירה להשכיר". החברות יקימו יחד כ-500 דירות חדשות להשכרה לטווח ארוך, כך שסך דירות החברה צפוי לעמוד על יותר מ-800 דירות. 

עוד מדווחת מגוריט כי קיבלה היתר בניה בפרויקט בחולון ובכוונתה להתחיל בעבודות הבנייה באופן מיידי.

במהלך הרבעון השלימה הקרן גיוס של כ-144 מיליון שקלים ערך נקוב של אג"ח להמרה. ההנפקה זכתה לביקוש ער הן במועד ההנפקה והן בשוק המשני, והאג"ח נסחרות בריבית שנתית של 07% בלבד - ריבית נמוכה במיוחד.

עוד דיווחה מגוריט במהלך הרבעון הנוכחי על חתימת הסכם, לפיו העניקה אופציה לחברת גינדי החזקות, למכור לה 55 דירות ו-35 חניות בפרויקט 'אפר האוס' המדובר, אשר צפוי להיבנות בשכונת יד אליהו בתל אביב, בתמורה לכ-136.9 מיליון שקל, ובמקביל העניקה גינדי החזקות למגוריט אופציה להקצות לה מניות של הקרן בשווי של 23.25 מיליון שקל.

"אנו ממשיכים לגדול ולהתפתח בקצב משביע רצון והתוצאות מעידות על כך", אמר היום מנכ"ל מגוריט, מתי דב. "שיעור התפוסה המקסימלי בפרויקטים שלנו מרמז כי מודל השכירות לטווח ארוך אותו אנו מנחילים זוכה להצלחה בקרב ציבור השוכרים, שמבינים את הערכים המוספים במוצר ובשרות. בכוונתנו להמשיך ולגדול כחלוצים בתחום השכירות ארוכת הטווח בישראל".

יו"ר מגוריט, ארז רוזנבוך, הוסיף: "בנוסף לאמון מצד השוכרים, מגוריט נהנית מתמיכה הן מצד הגופים המוסדיים - דבר הבא שבא לידי ביטוי גם בביקוש הרב לאגרות החוב להמרה שהנפיקה החברה, ולאלו שבמחזור  - והן מצד מוכרים של הדירות שנמכרו לקרן, שכחלק מתמורת המכירה קיבלו מניות של הקרן. נמשיך במאמצים להרחבת פעילותנו והפיכתנו לגורם מהותי ומשנה שוק בענף השכירות בישראל".