70% מהפרויקטים בהתחדשות עירונית הם בת"א והמרכז; ההיקף - 20 מיליארד שקל

"ראשי ערים לא רוצים התחדשות עירונית - הם אוהבים לקבל תקציב אבל לא לבנות", כך אמר היום ניב רום, מנכ"ל ובעלי קבוצת כנען, במסגרת פורום מיוחד שקיימו הבוקר בכירי התחום בסימן אי הוודאות השורר בענף, בין היתר על רקע ההחלטה לסיים את תכנית תמ"א 38 באוקטובר 2022. 

לפי סקר שערכה חברת דן אנד ברדסטריט בקרב המשתתפים, הרוב המוחלט (כ-80%) הכריע בעד המשך התכנית והחלתה בכל אזורי הארץ, גם בפריפריה, שם נחשבת התכנית לפחות כדאית כלכלית מבחינת היזמים. 

טענה מרכזית שעלתה בפורום קשורה בהיעדר מדיניות רציפה בקרב ראשי הערים. "אנחנו לא רואים את התכנית הזו נעלמת אבל הבעיה היא חוסר הוודאות - קובעים משהו ואחרי שנה פתאום משנים מדיניות. צריך מסמכי מדיניות ברורים שיבהירו כיצד לבנות ושהדיירים יידעו מה מגיע להם. ראש עיריית רמת גן למשל הולך ואומר שדיירים לא צריכים לקבל תוספת וזה עוזר לכולנו להריץ את הבניה כל עוד אנחנו עומדים בתכניות שלו", אמר נועם שרון, סמנכ"ל שיווק טל בר בנייה ופיקוח.

בהקשר זה ציין חיים אביטן, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כי הוחלט להתייחס לנושא בחוק ההסדרים, כך שתוגדר רציפות שלטונית לפיה ראש עיר חדש יהיה חייב לכבד אישורים קודמים לפרויקטים. עוד הוסיף אביטן כי "עד שלא הוקמה הרשות הכל היה לוט בערפל ולא היתה שום מדיניות. בשנתיים בהן פעילה הרשות הוזרמו תקציבים לרשויות ויש אופטימיות גדולה מאוד. עושים הרבה תכניות אב להתחדשות עם מסמכי מדיניות שכל יזם בכל עיר יידע מה הזכויות שלו. רוב ראשי הרשויות רוצים התחדשויות". 

ראשי הערים הגדולות: "אסור להמשיך עם תמ"א 38" 

"ניסו להלביש על התמ"א את כל התחלואים של הבנייה החדשה"
בנוגע ליעילות תכנית התמ"א בחיזוק המבנים טען חמי שאול, מנהל חטיבת מגורים בוטיק קרסו נדל"ן, כי "הרבה בטון וברזל נשפכים בפרויקטים של תמ"א. לקח זמן עד שעיכלו את התכנית ועכשיו החליטו לבטל. ניסו להלביש עליה את כל התחלואים של הבנייה החדשה - העמיסו כל כך הרבה עלויות וזמן להיתרים. רשויות מקומיות היו צריכות לדאוג לתכנית מתאר ולהגדיר כללים אבל ראשי הערים לא עשו כלום".

"תמא 38 מאוד הצליחה וזה לא משנה איך נקרא לה אבל חייבים להשאיר את הכלי הזה לצד כלים נוספים", טען עומר  גוגנהיים, מנכ"ל אשדר בוטיק. לדבריו, "תמיד תכננו בניינים לפי תקן 413 (תקן ישראלי לעמידות מבנים) שמשתמשים בו גם בבניינים חדשים. האם אפשר יהיה לגור במגדל בת"א אחרי רעידת אדמה? לא יודע, אבל בראש סדר העדיפויות שבניין לא יקרוס על יושביו".

במבט קדימה על שלוש השנים הקרובות עד לסיום התכנית אמר אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית כי "התהליכים הולכים ונעשים מסורבלים יותר. המדינה צריכה להחליט מה היא רוצה ולהחליט איפה היא משקיעה – באופן נקודתי או במסגרת מתחמים גדולים ובמקרה כזה צריך לתמרץ את השלטון המקומי לתמוך בנו". 

משתתפי הפורום. צילום: ניב קנטור

כ-70% מהתחלות הבניה של התחדשות עירונית בתל אביב והמרכז
נתוני הלמ"ס ועיבודי דן אנד ברדסטריט מראים כי תל אביב והמרכז מהווים באופן מצרפי מקור ל-72% מהתחלות הבניה של התחדשות עירונית בשנת 2019. כמו כן, נראתה מגמה של מעבר לבניה במתחמים של פינוי בינוי במקביל לירידה בפרויקטים של תמ"א 38/1 לחיזוק מבנים.

הבניה במסגרת התחדשות הולכת ותופסת חלק גדול יותר מהתחלות הבניה באופן כללי, כאשר אומדן ההיקף הכספי השנתי של הפרויקטים בתחום עומד על כ-20 מיליארד שקל השנה, המהווים כ-20% מסך הפדיון המצרפי של ענף הנדל"ן למגורים.

למרות אי הוודאות שאפיינה את הענף בשנה החולפת נשמרה היקף הפעילות בענף. כיום פועלים כ-1,500 יזמים שונים בתחום ונכון לסוף 2019, מספר הפרויקטים בביצוע של התחדשות עירונית עומד על כ-1,800, בהם פעילים כ-450 קבלני ביצוע. 

לצד הנתונים המעודדים נרשמה עלייה בבקשות מימון מצד יזמים שנקלעים לכשל פיננסי כאשר היקפי המימון החוץ בנקאיים הכפילו את עצמם בהשוואה לשנה הקודמת. לדברי דנה סנדר מקרן מימון ארנו קפיטל, "לתת כסף לפרויקט היום זה הדבר הכי קל כי קל לגייס כספים ולכן זה מאוד מפתה להיות קרן מימון. אבל אחרי המימון צריך ליווי שוטף וגוף שיודע איך לטפל בפרויקטים האלה – שם היתרונות של גופים ממנים".