קרנות הריט מניבות תשואה של 10% על ההון; למה אתם מקבלים פחות, והאם השקעה בריט עדיין אטרקטיבית?

אם בעבר הלא רחוק אחת הדרכים המוצלחות להשקיע בנדל"ן מניב הייתה דרך קרנות הריט, הרי שכיום הקרנות אמנם ממשיכות לגלם תשואות סבירות, אך נמוכות מבעבר. מחירי המניות זינקו ובמקביל התשואה הצפויה ביחס לשווי שוק ירדה משמעותית.

איך הקרנות עובדות? ולאן התשואה הולכת לאיבוד?
נתחיל בתאוריה ומשם נעבור לפרקטיקה, בתאוריה, קרנות הריט שמתמחות בנכסים מסחריים רוכשות מבנים ומשרדים, ומשכירות את הנכסים בתשואה של 6%-8%. במקביל הן גם מתמנפות - לוקחות הלוואות בהיקף של עד 60% מהמאזן, ויוצרות בדרך הזו תשואה גבוה על ההון. איך זה קורה?

שוק ההון אוהב מאוד את הקרנות האלו, הוא מספק להן מימון בריבית אפסית - 1%, אולי מעט יותר. החברות מתמנפות בגבול המותר (60%), וכך הן יוצרות תשואה גבוהה על ההון. לדוגמה, נניח שקרן מסוימת עם הון של 40 מיליון שקל מגייסת חוב בסך 60 מיליון שקל בריבית 1%, ומשקיעה 100 מיליון שקל בנכסים שמניבים שכר דירה של 7%. סך ההכנסות יסתכם ב-7 מיליון שקל (7% על 100 מיליון שקל), והמימון יסתכם ב-1.2 מיליון שקל (2% על חוב של 60 מיליון שקל).

בשורה התחתונה (ונתעלם מדמי הניהול) הקרן תרוויח כ-5.8 מיליון שקל (7 מיליון פחות 1.2 מיליון שקל) והמשמעות להון העצמי - תשואה מדהימה של - 14.5%. זאת אמנם דוגמה תאורטית, בפועל יש כאמור דמי ניהול, אם כי, התשואה על ההון העצמי של קרנות הריט הנסחרות לא רחוקה מאוד מהמספרים האלו.

הבעיה היא שבפועל המשקיעים לא מתקרבים לתשואה הזו. המשקיעים לא קונים את המניות לפי מחיר ההון העצמי, הם רוכשים את המניות לפי שווי השוק, והשווי בשנים האחרונות ובמיוחד בשנה האחרונה זינק בעשרות אחוזים - השווי התנתק מהוון העצמי.

ריט 1 כדוגמא - מה התשואה הצפויה למשקיע?
על פי דוחות ריט 1, ברבעון השלישי היקף נכסי החברה עמד על כ-5.3 מליארד שקל. לצד זאת, בהערכה גסה הנסמכת על נתוני תשעת החודשים הראשונים של הרבעון והרבעון השלישי ה-NOI השנתי של החברה צפוי לעמוד על כ-350 מיליון שקל. מכך, ניתן לגזור שהתשואה השנתית מנכסי החברה עומדת על כ-6.6%. 

אבל, הקרן ממונפת, והתשואה על ההון בהתאמה גבוה יותר (ראו דוגמה תיאורטית). בהינתן הוצאות המימון, הרווח המייצג (FFO) מסתכם בכ-250 מיליון שקל בשנה, על הון עצמי של קרוב ל-2.5 מיליארד שקל - דהיינו תשואה של כ-10%.

תשואה מרשימה, אלא שאתם לא מקבלים אותה - שווי השוק זינק לכ-4 מיליארד שקל (זינוק של מעל 50% בשנה למצב של מכפיל הון - 1.6) כך שרווח של 250 מיליון שקל על השווי מספק תשואה טובה של 6.3%, אבל לא תשואה פנומנלית. מדובר בתשואה נמוכה מזו שריט 1 עצמה מייצרת על הנכסים שלה, מדובר בתשואה נמוכה יחסית לתשואה שתקבלו אם תשקיעו ישירות בשוק הנדל"ן המניב.  

לסיכום, יש יתרונות בהשקעה בקרנות הללו לעומת השקעה ישירה בנדל"ן מניב, אבל אם בעבר אחד מהיתרונות היה התשואה, הרי שהיום זה כבר לא המצב. משקיעים עם סכום גדול יכולים לעשות זאת בעצמם (לרבות מינוף) ולזכות לתשואה גבוה יותר. הבעיה - זה לא מתאים למשקיעים קטנים, לא ניתן לממש מהרגע להרגע, יש אלמנטים של מיסוי ועוד. 

ומה המצב ביתר הקרנות? המצב די דומה, גם בריט הנוספות המשקיעות במשרדים ומסחר - סלע נדל"ן, מניבים ריט.