עדיין לא מיחזרתם את המשכנתא? עכשיו זה הזמן

לא קל להיות צרכן במדינת ישראל. יוקר המחיה משתולל, ואחד הסעיפים המכבידים ביותר על משק הבית הישראלי הוא הוצאות הדיור. לכן, מפתיע שלא יותר אזרחים ישראלים יוצאים מהאדישות הפיננסית, ויוזמים מהלך שיכול להקל משמעותית על חייהם – מחזור משכנתא. כיום, עם סביבת הריבית הנמוכה, שצפויה להישאר איתנו בטווח הבינוני, יש לצרכנים הזדמנות פז לחסוך עד מאות אלפי שקלים, שתלויה רק בהם.

המשכנתאות בשיא, היקף המחזור לוט בערפל
על פי נתוני הלמ"ס, לכשליש ממשקי הבית בישראל יש משכנתא. על-פי נתוני בנק ישראל, יתרת המשכנתאות הכוללת במשק עמדה בסוף אוקטובר על שיא של כ-364 מיליארד שקל. היקף מחזור המשכנתאות, לעומת זאת, לוט בערפל כיוון שבבנק ישראל מציגים רק את נתוני המחזור בתוך הבנקים (מחזור פנימי), כשמחזור משכנתא בבנק אחר כבר נרשם כהלוואה חדשה (מחזור חיצוני).

מה שברור הוא שאין קורלציה בין סביבת הריבית הנמוכה, להיקף מחזור המשכנתאות בפועל, וכתוצאה מכך אזרחי ישראל הנדיבים 'תורמים' לשורת הרווח של הבנקים סכומי עתק, שנובעים בעיקר מבורות או אדישות פיננסית. המציאות העגומה היא שישראלים רבים לא מודעים לכך שהם יכולים לנצל את הריבית הנמוכה ולחסוך הון באמצעות מחזור המשכנתא, והבנקים חוגגים.

הריבית הריאלית המשוקללת - מעט יותר מ-1%

מקור: בנק ישראל

מחזור משכנתא כולל לקיחת משכנתא חדשה במקום הישנה בתנאים טובים יותר ובמחיר נמוך יותר, שעשוי לחסוך למשק-הבית עשרות אחוזים מההחזר החודשי ועד מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. המהלך משתלם במיוחד ככל שההלוואה גדולה  ונותר עוד זמן רב עד לפירעון מלוא ההלוואה.

מה צריך לקחת בחשבון?
במהלך בדיקת כדאיות המחזור עלינו לקחת כמה משתנים בחשבון: האם שווי הנכס עלה משמעותית מאז שנלקחה המשכנתא, שזה המצב עם רוב הנכסים בישראל לאור העלייה המתמשכת במחירי הדיור, לעלייה בשווי תהיה גם השפעה חיובית על תנאי המשכנתא שכן הריביות על המשכנתאות נקבעות בהתאם למדרגת מימון. בנוסף, סביר להניח שתמהיל המשכנתא שלקחתם לא  היה אופטימאלי. הבנקים נותנים לרוב המוחלט של הלקוחות את אותו תמהיל, זהו תמהיל שמשתלם לבנק ולאו דווקא לכם.

אספקט נוסף שכדאי לבדוק הוא גובה ההחזר החודשי. במידה ויש ביכולתכם להגדיל את ההחזר החודשי במשכנתא או שלחילופין יש ברשותכם סכום כסף שיכול לשמש לפירעון, יש לבדוק אפשרות להקדים חלק מתשלומי החזר המשכנתא (פירעון מוקדם) ו/או להגדיל את ההחזר החודשי ובכך להקטין את סך החזר המשכנתא ולקצר את תקופת ההלוואה.

אם לקחתם הלוואות בנוסף למשכנתא סביר להניח שהן הרבה יותר יקרות. כחלק מתהליך המחזור ניתן להכניס הלוואות יקרות למשכנתא שהיא ההלוואה הזולה ביותר שיכול משק בית לקבל בבנק.

רוצים תנאים טובים יותר? תפנו לבנק אחר
השגת תנאים אולטימטיביים למחזור תעבור, לרוב, אצל בנק מתחרה שכן לבנק שבו המשכנתא קיימת אין שום אינטרס להציע בחינה מחודשת של תנאי המשכנתא. מבחינתו, תמשיכו לשלם, ולא משנה שהריבית במשק כבר ירדה פלאים, או שחלו שינויים בכושר ההשתכרות שלכם. לכן, צרכן פיננסי נבון צריך לצאת לתהליך משא ומתן מול מספר בנקים, כאשר התרחיש הסביר הוא שאם תשיגו הצעה אטרקטיבית מבנק מתחרה הבנק בו קיימת המשכנתא ינסה להתחרות בהצעה ולשמר אתכם.

נכון שלא לכל אחד קל לערוך השוואה ומו"מ מול הבנקים כשזה נוגע למחיר הכסף, הריבית שאנחנו מקבלים על המשכנתא ועל ההלוואות, אבל חבל שהיעדר ידע בנושא מונעת ממשקי הבית חסכון אדיר. אמנם מדובר בתחום סבוך להבנה, ולחלק ניכר מהאנשים נשאר זיכרון לא נעים ומלחיץ מהתקופה שהם לקחו משכנתא ולכן לא בא להם להתעסק עם זה שוב, אבל חשוב שתזכרו נטילת משכנתא היא בדרך כלל העסקה הכלכלית הגדולה של משק בית ואין להקל בה ראש. עליכם לבדוק, עצמאית או עם יועץ משכנתאות מוסמך, אם אתם יכולים לשפר את תנאי המשכנתא, דבר שיוביל לשיפור ניכר במצבכם הכלכלי.

הכותבת היא יועצת משכנתאות, חברת התאחדות יועצי המשכנתאות. בעלת MBA בהתמחות מימון מהאוניברסיטה העברית ובעלת רישיון ניהול תיקים מטעם הרשות לניירות ערך.