שכונת מונטיפיורי בתל אביב - המחירים עדיין סבירים

שכונת מונטיפיורי המיתולוגית הממוקמת במרכז-מזרח תל אביב, ממוקמת בין "נתיבי איילון" (מזרח) ומתחם שרונה היוקרתי (ממערב).  היא צמודה ל"מגדלי עזריאלי" (מצפון) ורחוב יצחק שדה (מדרום). השכונה הזו מהווה דוגמא מצוינת כיצד שכונה אינה מבוקשת שהיעוד המקורי שלה היה בכלל איזור תעשייה/תעסוקה מיושן, הפכה תוך תקופה קצרה יחסית לאחת השכונות המבוקשות בתל אביב - הן על ידי רוכשים למגורים והן על ידי משקיעים.

סיפור השכונה מתחיל במחצית המאה ה-19 כשהנדבן משה מונטיפיורי רכש פרדס בשטח של כ-1200 דונם, באיזור שנחשב אז לנידח ומרוחק מיפו, אי שם על גדות ואדי מוסררה, לימים נחל האיילון. לאחר הקמת תל אביב, ב-1909, השתנה בהדרגה ייעוד השטח ולבסוף, ב-1925, נעקר הפרדס המקורי והמגרשים שנוצרו במקומו נמכרו בזיל הזול למתיישבים חדשים, רובם ככולם דלי אמצעים ועולים חדשים בעת ההיא.

ההיסטוריה של מונטיפיורי
רק ב-1943 החליטה עירית תל אביב, לאחר התלבטות, לספח את השכונה החדשה אליה. הסיבות: היא נחשבה לפריפריאלית ביותר ביחס ללב תל אביב ותכנית גדס ההיסטורית, חתך האוכלוסייה שלה לא היה מהעשירונים העליונים, זאת בלשון המעטה, ובמיוחד המיקום הבעייתי שלה, על גדות נחל איילון, גרם לכך שמידי חורף היא סבלה מהצפות חוזרות ונשנות, מה שחייב תחזוקה יקרה במיוחד, שלא לדבר על כאב הראש שנוצר כתוצאה מכך. רק בשנות ה-50, לאחר קום המדינה, הוקמה סוללת קיר בטון שחצצה בין השכונה לבין נחל האיילון ונושא השיטפונות נפתר.

>>>למה דירה בגבעתיים יקרה יותר מדירה ברמת גן?
>>>השכונות הכי מעניינות בחיפה
>>>השקעה בטבריה - לא מה שחשבתם

גם לאחר קום המדינה לא נחשבה שכונת מונטיפיורי למבוקשת וזוהתה תודעתית עם שכונות דרום תל אביב, זאת למרות מיקומה המרכזי-צפוני יחסית. בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת התפתח בהדרגה איזור תעשייה ותעסוקה מיושן מדרום לשכונה (המסגר-בן אביגדור), כולל מוסכים, מפעלי תעשייה זעירה ואף מכוני ליווי והימורים. במחצית שנות ה-60 שקלה עירית תל אביב "להכשיר את השרץ" ולהפוך את השכונה כולה, כולל מתחם המגורים ההיסטורי שנבנה בשנות ה-30 וה-40, לאיזור תעשייה ותעסוקה ובפועל לסתום את הגולל על שכונת מונטיפיורי כשכונת מגורים.

קשה להאמין, אבל גם בתקופת ראש העיר שלמה להט (צ'יץ') שהיה ידוע בחיבתו לשימור ערכים היסטוריים, קודמו תכניות מתאר שזממו להפוך את שכונת מונטיפיורי למתחם שעיקרו תעסוקה ומשרדים ורב מקצתו יוותר למגורים. תכניות אלה ואחרות היו בשנות ה-70 וה-80, במיוחד לאור העובדה שמחירי המשרדים בשכונה וסביבותיה היו זולים באופן ניכר לעומת מרכז תל אביב תושבי השכונה הוותיקים, פעם אחר פעם, התנגדו לתכניות אלה.

ההתעוררות של השכונה
כמו יפו בשנות ה-70 וה-80, ידעה גם שכונת מונטיפיורי עדנה החל משנות ה-90 של המאה הקודמת, כשבהדרגה החלו לנהור אליה אמנים ואנשי בוהמה, זאת לצד זוגות צעירים שחפצו להישאר בתל אביב, אבל התקציב שלהם היה מוגבל. הקסם של השכונה היה גם במחירים המאוד נוחים, גם בקרבה המיידית למרכז תל אביב וכן באופי הייחודי שלה, שכונה שלוה ששדרות יהודית חוצות אותה ממערב למזרח, ומתאפיינת בבנייה נמוכה המשלבת ישן עם חדש. לצד התושבים החדשים התמקמו בשכונה תיאטרון "תמונע" וכן בתי קפה ומסעדות אופנתיות.

האם המחירים במונטיפיורי יעלו?
רמות המחירים בשכונת מונטיפיורי זינקו בשני העשורים האחרונים ביותר מ-150 אחוזים (!). מבדיקת משרדי, בשנת 2019 התבצעו כ־13 עסקאות מכר לדירות מגורים בשכונה, בתמורה ממוצעת של כ-43 אלף שקל למ"ר. המחירים המייצגים יותר להערכתי הם קצת מתחת ל-40 אלף שקל מ"ר והתשואה על השכרה כ-2.7 אחוזים לשנה בממוצע. מדובר בדיוק בממוצע המחירים הדומה לממוצע בעיר תל אביב. לשם השוואה, במתחם שרונה הסמוך רמות המחירים גבוהות בכ-30 -20 אחוזים והלאה משם, בשדרות רוטשילד ומרכז תל אביב בכ-30-40 אחוזים.

העובדה שבשונה ממתחם שרונה, שכאמור הינו יקר הרבה יותר, מדובר בשכונה מבודלת ושקטה יחסית, עם נגישות רגלית מיידית למרכז העיר, ועם קורטוב של "השכונתיות של פעם", הופכת כיום את מה שנחשב בשעתו ל"חסרון" של שכונת מונטיפיורי ל"יתרון" לא מבוטל. יתרה מכך: פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה , הצפויה בעוד כשנתיים, ושתכלול תחנה צמודה לשכונה (דרך בגין) תשפיע ללא ספק על הביקושים למונטיפיורי, על הממשק התחבורתי שלה ליתר חלקי העיר, ובדיעבד וגם על רמות המחירים.

להלן רשימה נבחרת של עסקות שבוצעו בשכונת מונטיפיורי לאחרונה:
דירות שנמכרו בזמן האחרון - לפני כחודשיים וחצי, בשדרות יהודית 14 נמכרה דירת דופלקס גג בקומות 5 ו־6, בת 3 חדרים וחדר על הגג, 65 מ"ר, 2 מרפסות תלויות בקומה התחתונה בשטח כולל של כ־12 מ"ר, מרפסת גג בשטח של כ־30 מ"ר, חניה ומחסן תת קרקעי, ב-3 מיליון שקלים.

לפני כחמישה חודשים, בקארו יוסף 27, 3 חדרים, קומה 2,  67 מ"ר, נמכרה ב-2.7 מיליון שקלים (כ־40,300 שקלים למ"ר). בשדרות יהודית 34, 2 חדרים, 43 מ"ר, קומה 2, ב-2.1 מיליון שקלים (כ־48,840 שקלים למ"ר). בהנצ"יב 29, 2.5 חדרים, 50 מ"ר, קומה 3, ב-2.4 מיליון שקלים (כ־48,000 שקלים למ"ר). בקארו יוסף 7, 4 חדרים, 107 מ"ר, קומה 6, ב-3.67 מיליון שקלים (כ־34,300 שקלים למ"ר). בבית הלל 4, 2 חדרים, 43 מ"ר, קומה 2, ב-1.88 מיליון שקלים (כ־43,700 שקלים למ"ר). בבית הלל 13, 3 חדרים, 73 מ"ר קומה 2, ב-3.05 מיליון שקלים (כ־41,780 שקלים למ"ר). 

משרדים שהוצעו להשכרה (לא מחירים סופיים) :בדרך בגין 82, משרד בן 3 חדרים, 56 מ"ר, הוצע ב-5,040 שקלים לחודש. ברחוב תושייה אולם בן 495 מ"ר, הוצע ב-29,000 ש'קלים. בבית הלל 30, חדר בן 16 מ"ר פלוס חנייה, הוצע ב-500 שקלים. בדרך בגין חנות בת 75 מ"ר בחלל אחד, הוצעה ב-7000 שקלים.

חשוב לציין כי לצד הבנייה הנמוכה מתוכננים לקום בשכונת מונטיפיורי בעשור הקרוב גם רבי קומות, שיוקמו רובם ככולם בשוליה ויתאפיינו בשימושים מעורבים, מגורים, עסקים, מסחר ומשרדים. העובדה שבנייה זו לא אושרה במרכז השכונה, סביב שדרות יהודית והרחובות יוצאים ממנה, תשמר ללא ספק את אופייה האינטימי והייחודי, במיוחד ביחס לעשרות המגדלים המוקמים כיום סביבה, הן במתחם גינדי TLV והן במתחם הסיטי החדש של המסגר-יצחק שדה (במקור מתחם חסן עראפה) אין לנו ספק כי שכונת מונטיפיורי טרם אמרה את המילה האחרונה!

*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

מאמרים נוספים של ארז כהן:
>>>כמה עולה דירה בבת ים, והאם המחירים ימשיכו לעלות?
>>>למה דירה בגבעתיים יקרה יותר מדירה ברמת גן?
>>>השכונות הכי מעניינות בחיפה
>>>השקעה בטבריה - לא מה שחשבתם