מציעים לכם פרויקט פינוי-בינוי? ככה תתכוננו

היקף הפרויקטים של עסקאות פינוי-בינוי קפץ בשנים האחרונות, ועדיין - יש הרבה שאלות בתהליך. מדובר בעסקאות מורכבות, וחשוב לדעת איך להתנהל מול היזמים. אז הנה רעיונות/ תובנות מהשטח.

לקריאה נוספת
> "כשל שוק של ממש": ייצוג לקוי של דיירים במיזמי התחדשות עירונית​

1. להתאגד
כוחם של הדיירים הוא באחדותם ובסינרגיה ביניהם. אחד מהגורמים החשובים בקידום פרויקט הוא הנציגות. הדיירים צריכים להתכנס ולבחור נציגות רתומה לתהליך ולעמוד מאחוריה לכל אורכו. יש לבדוק את תקנון הבית המשותף, ככל וקיים, ולפעול על פיו בהתאם ביחס למינוי הנציגות וכינוס האסיפה. ככל ולא קיים תקנון מוסכם, אז יחול התקנון המצוי שבחוק המקרקעין.

2. לבחור יזם איתן ובעל ניסיון
התקבלה ההחלטה למנות נציגות ולצאת לפרויקט הצעד הבא הוא למנות ולהסמיך את הנציגים ואת עוה"ד מטעם הדיירים לבחון הצעות בכדי לנהל משא ומתן עם יזמים. חשוב מאוד לבדוק את החוסן הכלכלי של היזם, לוודא כי העבודות יבוצעו על ידי קבלן רשום על פי חוק, לבצע בדיקת כדאיות של התמורה המוצעת (בסיוע שמאי). מומלץ לסייר בפרויקטים וכן להתייעץ עם דיירים בפרויקטים אחרים שכבר נמצאים בביצוע או באכלוס.

3. לא לחתום ל"מאכערים"
אחד מהגורמים המרכזיים בעיכוב פרויקט התחדשות עירונית הוא המאכער. האחרון, להבדיל מיזם או ממארגן מנוסה, מנסה לשדל את בעלי הדירות להתקשר עמו במסמך שאינו עומד בהוראות חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) תשע"ז-2017, תוך הבטחה שיקדם עבורם את הפרויקט.

לרוב, המסמך נטול אחיזה במציאות, אינו תואם את המדיניות התכנונית העירונית ולצערנו, קרו מקרים בהם המאכער לא מבצע את הפרויקט בעצמו, ומעביר את המסמכים החתומים לגורם שלישי, תוך שהוא גוזר קופן על גבם של בעלי הדירות וכובל אותם לשנים ארוכות.

4. להיוועץ עם המנהלת העירונית
מנהלת התחדשות עירונית, היא יחידה של הרשות המקומית הפועלת במטרה לקדם התחדשות עירונית בתחום הרשות. היחידה מספקת לדיירים את שלל המידע וחומרי ההסברה הנדרשים להם כדי לצאת לפרויקט מוצלח, וכן תעניק סיוע לדיירים בהתארגנות לקראת בחירת נציגות מטעמם ומתן סיוע לדיירים בהתארגנות לקראת פנייה ליזמים וקביעת העקרונות לבחירת יזם לביצוע הפרויקט. הייעוץ ניתן בחינם וכשירות לבעלי הדירות.

5. לבצע בדיקות תכנוניות מול העירייה
לכל רשות מדיניות עירונית משלה, ביחס לפרויקטים של התחדשות עירונית. על מנת לחסוך בזמן יקר ולצאת לפרויקט שההיתכנות התכנונית בו גבוהה, רצוי לפנות אל הרשות ולברר האם בכלל ניתן לבצע פרויקט בבניין ומהי מדיניות הרשות ביחס אליו. ברוב הרשויות קיימת יחידה ייעודית להתחדשות עירונית אשר נותנת מענה בתחום זה, וניתן גם להיוועץ במנהלת ההתחדשות העירונית לשם כך.

6. לא לחתום על מסמכים מבלי להיוועץ 
לפני חתימה על הסכם מפורט מול היזם, רצוי שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או המגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים. עם זאת, ניתן לחתום על כתב אישור/מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב כדי לסייע בקידום הפרויקט, כמובן שהוא יהיה כפוף להוראות חוק המארגנים. ככלל, אין לחתום על מסמכים כלשהם מבלי להיוועץ עם עורך דין מטעם הדיירים.

7. תמורה אחידה לדיירים
חשוב והכרחי שבהסכם עם היזם יהיה סעיף שיחיל את עקרון השוויון על התמורה, הקובע כי בעלי דירות זהות יהיו זכאים לתמורה זהה. כמו כן וככל שתינתן הטבה נוספת למי מבעלי הדירות מעבר לתמורה המובטחת לכל בעלי הדירות, הרי שחייבים להתקיים נסיבות מיוחדות לכך ובשקיפות מלאה מול יתר הדיירים.

8. לדרוש בטוחות ראויות
על מנת להבטיח את קיום התחייבויותיו של היזם כלפי בעלי הדירות, על הדיירים לחתור לקבלת כמה שיותר בטוחות ראויות, לאורך כל תקופת הפרויקט, ביו היתר, ערבות לפי חוק מכר (דירות) בשווי של הדירה החדשה, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תיקון ליקויים בשנת הבדק של הפרויקט, ערבות בנקאית אוטונומית לתשלום מסים וערבות בנקאית אוטונומית להבטחת רישום הבית המשותף החדש ורישום זכויותיהם של בעלי הדירות בדירות החדשות. כמו כן, לדרוש כי הדיירים יהיו מבוטחים בפוליסת הביטוח של הפרויקט וכן הפרויקט יהיה מלווה על ידי בנק מלווה או חברת ביטוח שיתנו את הערבויות.

9. סבלנות, סבלנות וסבלנות
מאחר ומעורבים בפרויקט הרבה מאוד גורמים, הרשות, היזם, הדיירים, הפרויקטים לוקחים זמן ממושך. מומלץ להצטייד בהרבה סבלנות ובסוף – זה משתלם! 

הכותב הינו עו"ד אילן שרקון, שותף מייסד ויו"ר פירמת עורכי הדין שרקון, בן עמי, אשר ושות'. 

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ואינו מחייב של הנושא.