האם הקורונה שינתה את התנאים הבסיסיים עבור מניות הנדל"ן?

חברות הנדל"ן סגרו את 2019 במחירי שיא. מדד תל אביב נדל"ן עלה במהלך 2019 בכ-73%. השיאים הללו נרשמו הודות לביצועים בפועל, הן התפעוליים והן הפיננסיים. החברות שנמנו על מדד תא נדל"ן נהנו משיעורי תפוסה ברמות של כמעט 100%, ה-NOI, ה-FFO, והדיבידנדים היו במגמת עליה. כל זה נכון אפילו לגבי הנכסים המסחריים, כשגם האונליין לא יכול היה להם, כשהם מציגים NOI מנכסים זהים ברמות של 3% ויותר, ראה ערך מליסרון, ביג, עזריאלי ועוד.

החברות הציגו איתנות פיננסית, שבאה לידי ביטוי ברמת הביצועים והיחסים הפיננסיים. יחס החוב ל-Cap עמד על רמות של 40% ואף פחות, עלות החוב עמדה על רמות של בין 1% ל-3%, והיו גם חברות שגייסו אגרות חוב בריבית שלילית. בנוסף לכך, חלה מגמה של גידול משמעותי בכמות הנכסים הבלתי משועבדים. חברות רבות שמרו על רמות נזילות גבוהות "על כל הזדמנות שלא תבוא". דוגמאות  לכך ניתן למצוא אצל עזריאלי קבוצה -0.9% עזריאלי קבוצה 28,500 -0.9% בסיס:28,760 פתיחה:28,610 גבוה:29,290 נמוך:28,300 תמורה:44,668,507 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , ג'י סיטי 0% ג'י סיטי 1,530 0% בסיס:1,530 פתיחה:1,546 גבוה:1,613 נמוך:1,526 תמורה:8,912,969 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , ביג -1.87% ביג 44,650 -1.87% בסיס:45,500 פתיחה:44,590 גבוה:45,100 נמוך:44,350 תמורה:20,290,619 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , {אשטרום נכסים} ועוד, עם מזומן בקופה ברמות גבוהות של מאות מיליוני שקלים ואף יותר.

בנוסף, חברות רבות הצליחו לייצר עוד דריסות רגל, ובכך לבזר את תיק שלהן הן ברמה הגיאוגרפית והן ברמת הסיווג הנדלני. זאת, הודות לרוח גבית שהגיעה מהחלק המניב היציב של התיק. החברות הבינו שעליהן לייצר ערך ולאו דווקא רווח, ובכך העדיפו לייצר תזרים קבוע על פני רווח חד פעמי.

התוצאה הייתה פועל יוצא של שינויים דרמטיים ומהירים שנחשפנו אליהם. השנה החולפת הייתה שנה אינטנסיבית ביותר, שבה הנדל"ן השתנה לנו מול העיניים, בעוד שבעבר הנדל"ן המסורתי נחלק לשלושה תתי תחומים עיקריים וחד גוניים בהגדרתם: משרדים, מסחר ומגורים. הרי ששנת 2019 חשפה אותנו לעשרות טרנדים נדלניים חדשים, ושונים הן בהגדרה, הן ברמת התשואות, והן ברמת המענה לצרכן הסופי: "מגה פרויקטים", עירוב שימושים, Data Center, לוגיסטיקה, דיור מוגן, מרפאות, משרדים בהשכרה גמישה (We work, we live ) ועוד ועוד - הכל קרה.

את השינויים הללו תדלקו שלושה כוחות שוק עיקריים:

1. סביבת ריביות נמוכה
סביבת הריביות הנמוכה עודדה השקעה במניות בכלל ומניות נדל"ן בפרט (האלטרנטיבות היו לא אטרקטיביות בעליל).

2. שינויים והתפתחויות משמעותיות בכל תחומי החיים
התפתחויות טכנולוגיות אדירות, שינויים דמוגרפיים, סוציאליים (דור Z), שינויים כלכליים, פיתוח מאסיבי של תשתיות ועוד. אשר ייצרו צרכים נדלניים חדשים שבאו לידי ביטוי בצמיחה של עשרות תחומים נדלניים חדשים.

3. צרכן סופי (דור ה-Z) עם העדפות משתנות חדשות לבקרים
השינויים הרבים בהעדפות הרכנים יצרו היפוך מגמה בשיטת הניהול. חברות הנדל"ן המובילות השתנו, ושינו את התוצר הנדלני שלהן בהתאם לדרישת הצרכן. הן נדרשו ל-Life Long Learning - למידה לאורך כל החיים. כשהתוצאה היא יצירת ארגון זריז וגמיש מחשבתית, שמסוגל לפעול בהתאם לשינויים, ליישם ולהביא לתוצאות מהירות ומדידות, שכן התוצאות נמדדות בטווח המיידי ולא לאורך זמן.

הקורונה לא תשנה את זה
שלושת הפרמטרים הללו ימשיכו להיות כאן גם אחרי הקורונה או יותר נכון – במיוחד אחרי הקורונה: הריביות תישארנה נמוכות ואולי אף יותר, החברה (דמוגרפיה) תשנה את פניה והצרכן הסופי – על אחת כמה וכמה.

אבל מה שהוכיחה שנת 2019 מעל כל צל של ספק – זה שהחברות מסוגלות לפעול בגמישות וזריזות, בהקשבה למה שקורה, ולהתאים את עצמן למציאות היומיומית המשתנה. הן כבר פיתחו את המומחיות לשנות ולהגיב לדרישות של משתמשי הקצה.

תהליך הברירה הטבעית של דארווין מעולם לא היה רלוונטי יותר. החברות שמותאמות ביותר להתמודדות עם האתגרים שהשוק צופן, שיסתגלו ויתאימו את עצמן לסביבה החדשה יתפקדו בה בצורה הטובה ביותר בהמשך. יש להן את הכלים, הן מגיעות עם רזרבות של מזומנים בקופה, מבוזרות, מניבות, עם מינוף נמוך.

החברות שיסתגלו וישנו צורה בהתאם למצב החדש תצאנה מחוזקות. הקצב הוא שונה ומהיר וככה גם תהיה ההתאוששות מהמשבר הזה, במיוחד בישראל. כמובן שאין להתעלם משורת ההכנסות שתיפגע ככל הנראה בטווח הקצר, בשל הקשיים בקניונים, במשרדים והקשיים של הסקטור העסקי בכלל. אך כאמור, היכולת להשתנות ולהתמודד עם התמורות בשוק, היא שתציב את החברות המובילות במרחק רב מאחרות, עם היציאה מהמשבר ולאחריו.

בואו נשמור על אופטימיות, נסתכל על מה שהיה ונאמין שזה מה שיהיה. אין סיבה שלא.

הכותבת הינה רינת שילה, אנליסטית נדל"ן, רוסאריו ייעוץ ומחקר

* אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.